par Lee Nelson
Vous voulez acheter une maison. Tant mieux pour vous. Mais vous n’avez pas beaucoup d’argent à mettre en jeu, et votre historique de crédit n’est pas aussi stellaire que vous le souhaiteriez.
Bien, le gouvernement a encore un prêt hypothécaire pour vous – c’est le prêt FHA (Federal Housing Administration). Mais il y a beaucoup de malentendus à propos de ce prêt. Par exemple, il n’est pas uniquement destiné aux acheteurs d’une première maison. Il peut l’être pour presque tout le monde, même ceux qui gagnent beaucoup d’argent.
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Mais le gouvernement a changé certaines de ses règles récemment avec les prêts FHA, les rendant plus chers pour les acheteurs et limitant ses limites d’emprunt dans certaines parties du pays, explique Kirsten Fleenor, directrice de succursale d’Array Capital Investments à Dallas. Cela rend le prêt FHA hors de portée pour certains propriétaires potentiels.
« Nous avions l’habitude de faire 90 % de nos prêts avec FHA. Maintenant, c’est descendu à 80 pour cent et cela va encore baisser », dit-elle. « Lorsque le marché immobilier a explosé, et que tout s’est resserré, la FHA a réalisé qu’elle devait ralentir et se regrouper avec ce qu’elle avait déjà. »
D’où l’ajout de plus de restrictions et de plus de frais d’assurance. Mais Fleenor et d’autres prêteurs disent que cela peut encore être une excellente ressource pour ceux qui ne peuvent pas obtenir un prêt conventionnel.
Voici les avantages et les inconvénients des prêts FHA :
Le bon
Les scores de crédit inférieurs sont OK
Votre score de crédit n’a pas besoin d’être élevé pour un prêt FHA. Certains prêteurs hypothécaires accepteront d’accorder un prêt FHA à une personne dont le score de crédit est de 580, explique Greg Iverson, responsable des prêts chez USA Mortgage à Saint-Louis. Beaucoup de prêteurs auront des superpositions et n’accepteront que 620 ou plus. Il y a beaucoup de flexibilité dans ces chiffres », dit-il.
Même ceux qui ont perdu leur maison à cause d’une saisie, d’une vente à découvert ou d’un divorce, ou qui ont fait faillite, ils peuvent se qualifier pour des prêts FHA après un certain temps de rétablissement du crédit.
« Quelque chose est arrivé qui a endommagé leur crédit, et ils ne peuvent pas obtenir une hypothèque conventionnelle. Mais un prêt FHA permet à la famille d’aller de l’avant et d’avoir une maison pour sa famille « , dit Iverson.
Voyez si votre score de crédit est assez élevé pour la FHA.
L’acompte faible et les dons monétaires sont acceptés
La FHA permet également aux acheteurs de ne verser qu’un acompte de 3,5 %, et la totalité de l’acompte et des frais de clôture peut provenir d’un don de la famille ou d’amis. Avec les prêts conventionnels, les prêteurs exigent que vous ayez vos propres fonds économisés pour ces coûts. Certains permettent une certaine aide financière de la part d’autres personnes, mais elle doit être très documentée et ne pas couvrir la totalité des coûts, dit-il.
Les vendeurs peuvent payer une partie des frais de clôture
Si vous avez un vendeur qui est prêt à vous aider avec les frais de clôture, vous pouvez demander jusqu’à 6 pour cent du prix d’achat de la maison pour ces coûts.
« La plupart des prêts hypothécaires traditionnels ne permettent qu’une contribution maximale de 3 pour cent », dit Iverson.
Un coemprunteur non occupant est accepté
Pour ceux qui ont besoin d’un cosignataire pour votre prêt, la FHA offre également cette possibilité. FHA permet à un coemprunteur non occupant, comme un parent, d’aller sur le prêt avec vous.
« Les coemprunteurs non occupants utilisent leurs revenus et leurs actifs pour soutenir le prêt », dit Iverson.
Il a des clients qui utilisent cette composante FHA. Un couple a déménagé de Chicago à St. Louis pour ouvrir un restaurant. Le restaurant marche bien, mais ils ne gagnent pas beaucoup quand on regarde leur déclaration de revenus.
« Nous utilisons son père comme coemprunteur non occupant pour aller sur le prêt pour l’année ou les deux prochaines années. Cela permet au couple d’acheter une maison maintenant et éventuellement de regarder le refinancement dans un prêt conventionnel plus tard. C’est un énorme avantage « , dit-il.
Parlez à un agent de prêt agréé au sujet des coemprunteurs non occupants ici.
Le mauvais
Les limites du prêt
Cette maison parfaite vous attend. Mais si vous comptez sur un prêt FHA, il y aura des limites au montant que vous pouvez emprunter en fonction de l’endroit où se trouve la maison que vous voulez acheter. Et depuis le 1er janvier, ces limites ont été abaissées dans certaines des zones les plus chères du pays pour vivre.
Selon un communiqué de presse du Department of Housing and Urban Development (HUD), les nouvelles limites de prêt FHA pour les maisons individuelles dans les zones les plus chères du pays ont été réduites de 729 750 $ à 625 500 $. La limite de prêt standard actuelle pour les zones où les coûts de logement sont relativement faibles restera inchangée à 271 050 $.
« Alors que le marché du logement poursuit sa reprise, il est important pour la FHA d’évaluer le rôle que nous devons jouer », a déclaré Carol Galante, commissaire de la FHA. « La mise en œuvre de limites de prêt plus basses est une étape importante et appropriée alors que le capital privé revient dans certaines parties du marché et permet à la FHA de se concentrer sur les emprunteurs qui sont encore mal desservis. »
Le laid
Prime d’assurance hypothécaire et paiement initial d’assurance hypothécaire
Le gouvernement soutient le prêt FHA, même s’il ne fournit pas le prêt. Mais pour protéger le gouvernement, une prime d’assurance hypothécaire (MIP) est facturée chaque mois du prêt. C’est presque le double de ce que les gens paient avec les prêts traditionnels (appelé assurance hypothécaire privée ou PMI) lorsque l’acompte est inférieur à 20 % du prêt.
Et le gouvernement a décidé juste l’année dernière de faire de la MIP une charge continue tout au long du prêt. Il fut un temps où les paiements s’arrêtaient une fois que vous aviez remboursé le principal à 20 pour cent du prêt initial. Plus maintenant.
Un prêt FHA a également une prime d’assurance hypothécaire initiale pour le coût de l’assurance du prêt.
« Le coût d’un prêt FHA est devenu plus élevé par rapport à un prêt conventionnel », dit Fleenor. « En tant qu’agent de crédit, vous recherchez le meilleur intérêt pour un client. S’ils peuvent aller avec un prêt conventionnel, c’est la voie qu’ils devraient suivre au lieu d’un prêt FHA. »
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