Quand il s’agit de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier, il n’y a qu’une poignée de façons de le faire. Bien que les concepts soient simples à comprendre, ne vous laissez pas berner en pensant qu’ils peuvent être facilement mis en œuvre et exécutés. Une bonne compréhension des bases de l’immobilier peut aider les investisseurs à maximiser leurs gains. L’immobilier donne aux investisseurs une autre classe d’actifs de portefeuille, augmente la diversification et peut limiter les risques s’il est abordé correctement.
Il existe trois principales façons pour les investisseurs de potentiellement gagner de l’argent avec l’immobilier :
- Une augmentation de la valeur de la propriété
- Des revenus locatifs perçus en louant la propriété à des locataires
- Des profits générés par une activité commerciale qui dépend de l’immobilier
Bien sûr, il y a toujours d’autres façons de profiter directement ou indirectement de l’investissement immobilier, comme apprendre à se spécialiser dans des domaines plus ésotériques comme les certificats de privilège fiscal. Cependant, les trois éléments énumérés ci-dessus représentent une grande majorité des revenus passifs – et des fortunes ultimes – qui ont été réalisés dans le secteur de l’immobilier.
Augmentation de la valeur des biens immobiliers
Premièrement, il est important que vous compreniez que la valeur des biens immobiliers n’augmente pas toujours. Cette absence d’augmentation des actifs peut devenir douloureusement évidente pendant des périodes comme la fin des années 1980 et le début des années 1990, et les années 2007-2009, lorsque le marché immobilier s’est effondré. En fait, dans de nombreux cas, la valeur des propriétés bat rarement l’inflation – l’augmentation des prix moyens dans une économie.
Par exemple, si vous possédez une propriété de 500 000 $ et que l’inflation est de 3 %, votre propriété pourrait se vendre à 515 000 $ (500 000 $ x 1,03 %), mais vous n’êtes pas plus riche que l’année dernière. En d’autres termes, vous pouvez toujours acheter la même quantité de lait, de pain, de fromage, de pétrole, d’essence et d’autres produits de base (il est vrai que le fromage pourrait être en baisse cette année et l’essence en hausse, mais votre niveau de vie resterait à peu près le même). La raison en est que le gain de 15 000 $ n’était pas réel. Il était nominal et n’avait aucun impact réel parce que l’augmentation était due à l’inflation globale.
Inflation et investissement immobilier
Lorsque l’inflation se produit, un dollar a moins de pouvoir d’achat. Cela se produit parce que le gouvernement doit créer-imprimer de la monnaie lorsqu’il dépense plus qu’il ne perçoit par le biais des impôts.Toutes choses égales par ailleurs, au fil du temps, cela se traduit par le fait que chaque dollar existant perd de sa valeur et vaut moins que par le passé.
L’une des façons dont les investisseurs immobiliers les plus avisés peuvent gagner de l’argent dans l’immobilier est de tirer parti d’une situation qui semble se produire toutes les quelques décennies. Ils le font lorsque l’inflation devrait dépasser le taux d’intérêt actuel de la dette à long terme. Pendant ces périodes, vous pourriez trouver des personnes prêtes à jouer en acquérant des propriétés, en empruntant de l’argent pour financer l’achat, puis en attendant que l’inflation augmente.
Lorsque l’inflation grimpe, ces investisseurs peuvent rembourser les prêts hypothécaires avec des dollars qui valent beaucoup moins. Cette situation représente un transfert des épargnants vers les débiteurs. Vous avez vu beaucoup d’investisseurs immobiliers gagner de l’argent de cette façon dans les années 1970 et au début des années 1980. L’inflation était hors de contrôle jusqu’à ce que Paul Volcker Jr – président de la Réserve fédérale entre 1979 et 1987 – lui prenne un 2×4 dans le dos et la mette sous contrôle en augmentant drastiquement les taux d’intérêt.
Achats de taux de capitalisation ajustés cycliquement
L’astuce consiste à acheter lorsque les taux de capitalisation ajustés cycliquement – le taux de rendement d’un investissement immobilier – sont attractifs. Vous achetez lorsque vous pensez qu’il existe une raison spécifique pour laquelle un bien immobilier particulier vaudra un jour plus que ce que le seul taux de capitalisation actuel indique qu’il devrait être.
Par exemple, les promoteurs immobiliers peuvent examiner un projet ou un développement, la situation économique autour de ce projet ou le prix de la propriété et déterminer un revenu locatif futur pour soutenir l’évaluation actuelle. La valeur actuelle pourrait autrement sembler trop chère sur la base des conditions actuelles entourant le développement. Cependant, parce qu’ils comprennent l’économie, les facteurs du marché et les consommateurs, ces investisseurs peuvent voir la rentabilité future.
Vous avez peut-être vu un vieil hôtel terrible sur un terrain formidable se transformer en un centre commercial animé avec des immeubles de bureaux pompant des loyers considérables pour le propriétaire. En l’absence de ces flux de trésorerie, de la valeur actuelle nette, vous spéculez à un degré ou à un autre, peu importe ce que vous vous dites. Il vous faudra soit une inflation substantielle de la monnaie nominale – si vous utilisez la dette pour financer l’achat – pour vous en sortir. Vous pourriez également dépendre d’une sorte d’événement à faible probabilité pour jouer en votre faveur.
Location comme investissement immobilier
Gagner de l’argent en percevant des loyers est si simple que chaque enfant de 6 ans qui a déjà joué à un jeu de Monopoly comprend à un niveau viscéral comment les bases fonctionnent. Si vous êtes propriétaire d’une maison, d’un immeuble d’habitation, d’un immeuble de bureaux, d’un hôtel ou de tout autre investissement immobilier, vous pouvez faire payer un loyer aux gens pour leur permettre d’utiliser la propriété ou l’installation.
Bien sûr, simple et facile ne sont pas la même chose. Si vous possédez des immeubles d’habitation ou des maisons à louer, vous pourriez vous retrouver à devoir faire face à tout, des toilettes cassées aux locataires exploitant des laboratoires de méthamphétamine. Si vous êtes propriétaire de centres commerciaux ou d’immeubles de bureaux, vous pouvez être confronté à la faillite d’une entreprise qui vous louait des locaux. Si vous possédez des entrepôts industriels, vous pouvez être confronté à des enquêtes environnementales pour les actions des locataires qui ont utilisé votre propriété. Si vous possédez des unités de stockage, le vol pourrait être une préoccupation. Les investissements immobiliers locatifs ne sont pas du genre que vous pouvez téléphoner et vous attendre à ce que tout se passe bien.
Utiliser le taux de capitalisation pour comparer les investissements
La bonne nouvelle est qu’il existe des outils qui facilitent les comparaisons entre les investissements immobiliers potentiels. L’un d’eux, qui deviendra inestimable pour vous dans votre quête pour gagner de l’argent avec l’immobilier, est un ratio financier spécial appelé le taux de capitalisation (cap rate). Le taux de capitalisation indique le taux de rendement d’un investissement immobilier commercial. Il tire sa base du revenu net que produira le bien immobilier.
Si un bien immobilier rapporte 100 000 $ par an et se vend 1 000 000 $, vous diviserez le revenu (100 000 $) par l’étiquette de prix (1 000 000 $) et obtiendrez 0,1, soit 10 %. Cela signifie que le taux de capitalisation de la propriété est de 10 %, ou que vous gagneriez une espérance de 10 % sur votre investissement si vous payiez l’immobilier entièrement en espèces et sans aucune dette.
De même qu’une action ne vaut finalement que la valeur actuelle nette de ses flux de trésorerie actualisés, un bien immobilier vaut finalement une combinaison de :
- L’utilité que le bien génère pour son propriétaire
- Les flux de trésorerie actualisés nets qu’il génère – par rapport au prix payé
Le revenu locatif comme marge de sécurité
Le revenu locatif peut constituer une marge de sécurité qui vous protège en cas de ralentissement ou d’effondrement de l’économie. Certains types d’investissements immobiliers peuvent être mieux adaptés à cet effet. Les baux et les loyers peuvent constituer des revenus relativement sûrs.
Pour revenir à notre discussion précédente – sur les difficultés à gagner de l’argent avec l’immobilier – les immeubles de bureaux peuvent en fournir une illustration. Généralement, ces propriétés impliquent des baux longs et pluriannuels. Achetez-en un au bon prix, au bon moment, avec le bon locataire et la bonne échéance de bail, et vous pourriez naviguer à travers un effondrement de l’immobilier. Vous percevriez des chèques de location supérieurs à la moyenne que les entreprises qui vous louent doivent encore fournir – en raison du contrat de location qu’elles ont signé – même lorsque des taux plus bas sont disponibles ailleurs. Mais si vous vous trompez, vous pourriez être bloqué à des rendements inférieurs à la moyenne longtemps après la reprise du marché.
L’argent des opérations commerciales immobilières
La dernière façon de gagner de l’argent à partir d’investissements immobiliers implique des services spéciaux et des activités commerciales. Si vous possédez un hôtel, vous pourriez vendre des films à la demande à vos clients. Si vous possédez un immeuble de bureaux, vous pourriez gagner de l’argent avec des distributeurs automatiques et des parkings. Si vous êtes propriétaire d’un lave-auto, vous pourriez gagner de l’argent avec des aspirateurs à commande temporelle.
Ces investissements nécessitent presque toujours des connaissances de sous-spécialité. À titre d’exemple, certaines personnes passent toute leur carrière à se spécialiser dans la conception, la construction, la propriété et l’exploitation de stations de lavage de voitures. Pour ceux qui se hissent au sommet de leur domaine et comprennent les subtilités d’un marché particulier, les possibilités de gagner de l’argent peuvent être infinies.
Autres idées d’investissement immobilier
Par ailleurs, d’autres possibilités d’investissement existent dans l’immobilier. Vous pouvez investir dans des sociétés d’investissement immobilier (FPI). Les FPI cotées en bourse émettent des actions et sont négociées sur une bourse, tandis que les FPI privées ou les FPI non cotées ne sont disponibles sur aucune bourse. Tous les types de FPI se concentrent sur des secteurs particuliers du marché immobilier, comme les maisons de retraite ou les centres commerciaux. Il existe également plusieurs fonds négociés en bourse (FNB) et fonds communs de placement qui ciblent l’investisseur immobilier en investissant dans des FPI et d’autres placements dans le secteur immobilier.
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