Si vous effectuez une recherche sur Internet pour savoir comment évaluer l’immobilier commercial, vous trouverez des articles et des tutoriels sur différentes méthodes. Pour ceux qui ne connaissent pas l’immobilier, la simplicité des concepts d’évaluation peut souvent être trompeuse. Par exemple, l’approche du taux de capitalisation (cap rate) est mathématiquement simple. Il suffit de diviser le revenu net d’exploitation (RNI) par le taux de capitalisation et, voilà, vous avez une estimation de la valeur du bien. Pour les praticiens de l’immobilier expérimentés, cependant, arriver à une évaluation pour une propriété commerciale implique beaucoup plus d’analyse.
Alors qu’une analyse approfondie de chacune des méthodes ci-dessous sera abordée dans des articles séparés, nous allons fournir un bref aperçu de chaque concept et ensuite nous plonger dans certains des facteurs qui rendent ces concepts plus difficiles dans la pratique qu’ils ne semblent l’être au départ. À titre d’information, de nombreuses sources d’information sur l’évaluation de l’immobilier commercial incluent le taux de capitalisation et les flux de trésorerie actualisés (également connus sous le nom de capitalisation du rendement) dans une catégorie plus large de « capitalisation du revenu ». Cet article les décompose en deux approches distinctes afin de mettre en évidence les différences entre elles.
Approche par les coûts
L’approche par les coûts est une estimation de ce qu’il en coûterait pour construire la structure à partir de zéro (c’est-à-dire à partir d’un terrain vide) et inclut également la valeur du terrain. Avec l’approche par les coûts, la logique consiste à déterminer s’il est moins coûteux d’acheter une propriété existante ou de construire une nouvelle propriété à partir de zéro.
Il existe deux grandes méthodes d’approche par les coûts :
- Méthode de reproduction – il s’agit du coût de reconstruction d’une réplique exacte de la structure existante en utilisant les mêmes matériaux, méthodes de construction, état, etc.
- Méthode de remplacement – il s’agit du coût de reconstruction de la structure avec de nouveaux matériaux, méthodes de construction et conception.
Bien que la logique soit saine, cette méthode ne tient pas compte de l’effort supplémentaire de développement et de construction qu’implique la construction d’une propriété à partir de zéro. Elle ne tient pas compte non plus du potentiel de flux de trésorerie à long terme d’une propriété.
Approche de la comparaison des ventes
Les comparaisons aux facteurs du marché sont l’une des entrées les plus importantes de toute méthode d’évaluation. En fait, les comparaisons de ventes sont généralement la source d’informations telles que le coût de reproduction (abordé ci-dessus), les taux de capitalisation actuels du marché, les ratios prêt/valeur, et autres.
L’approche par comparaison de ventes consiste à analyser d’autres propriétés du marché qui ont été vendues récemment. La liste ci-dessous n’est pas exhaustive, mais énumère certaines des principales composantes découvertes lors de l’analyse comparative :
- prix par pied carré
- prix par unité (multifamiliale)
- prix par clé (hôtellerie)
- taux de capitalisation (à quel taux de capitalisation les autres propriétés se sont-elles vendues)
- condition physique
- location
- profils de revenu et de locataire (qualité de crédit du locataire, stabilité des flux de trésorerie, etc.)
Plus les propriétés comparables sont similaires en termes de type, d’emplacement, d’utilisation, de condition, etc, plus un analyste peut être confiant dans les métriques utilisées pour évaluer le bien sujet. Une fois que les caractéristiques du bien sujet sont comparées à celles des biens comparables, des ajustements sont effectués pour refléter les attributs qui sont soit plus ou moins favorables au bien sujet, puis une détermination finale de la valeur est effectuée.
La comparaison des ventes est un excellent moyen de déterminer comment le marché évalue les biens similaires au bien sujet. Cependant, comme l’approche par les coûts ci-dessus, la méthode de comparaison des ventes ne permet pas de saisir les flux de trésorerie à long terme auxquels un investisseur peut s’attendre pendant la période de détention de la propriété.
Approche par le taux de capitalisation
Il est courant d’entendre les professionnels de l’immobilier faire référence à ce à quoi la propriété s’est » négociée » en citant soit le taux de capitalisation, soit le prix par pied carré auquel une propriété s’est vendue. Le taux de capitalisation est l’une des méthodes les plus utilisées pour l’évaluation d’une propriété, tant dans le monde des prêts que pour l’analyse initiale d’une acquisition envisagée.
La formule du taux de capitalisation consiste à diviser le revenu net d’exploitation (RNI) de la propriété par le taux de capitalisation (taux de capitalisation). Le nombre résultant est la valeur approximative de la propriété basée sur le flux de trésorerie prévu au cours de la première année de propriété, souvent appelé le » NOI à terme d’un an » (la raison pour laquelle le NOI à terme d’un an est utilisé plutôt que le NOI de suivi d’un an est que le rendement pour l’acheteur de la propriété est basé sur les flux de trésorerie futurs, et non sur les flux de trésorerie passés).
La méthode du taux de capitalisation est un outil précieux à utiliser lorsqu’on tente d’estimer la valeur marchande actuelle d’une propriété. Cependant, cette méthode est plus utile lorsque les flux de trésorerie de la propriété sont stables et relativement certains. Par exemple, si l’on tente d’évaluer un immeuble avec un NOI faible ou nul, la précision d’une évaluation utilisant strictement une approche de taux de capitalisation serait suspecte car un NOI stabilisé n’est pas connu. Dans cette situation, les praticiens utilisent généralement un prix par pied carré ou une approche d’actualisation des flux de trésorerie pour tenir compte de facteurs tels que les améliorations du capital pour les propriétés négligées, les temps d’arrêt et les coûts d’amélioration des locataires pour les bâtiments vacants, etc. Ces coûts, lorsqu’ils sont additionnés, pourraient avoir un impact significatif sur les rendements qu’un investisseur obtient pendant la période de détention d’une propriété.
Approche des flux de trésorerie actualisés
Chacun des concepts d’évaluation précédents a des mérites dans différentes situations, mais ils ont aussi le même inconvénient. Chacun (approche par le coût, approche par comparaison des ventes et approche par le taux de capitalisation) estime la valeur d’un bien immobilier à un moment précis dans le temps.
Pour comprendre pourquoi les évaluations à un moment précis dans le temps sont un inconvénient, nous devons d’abord comprendre comment les investisseurs immobiliers mesurent le rendement qu’ils obtiendront sur la période de détention d’un bien immobilier. Si un investisseur détient une propriété pendant dix ans, de l’achat à la vente, le rendement global sera une combinaison des flux de trésorerie de chacune des dix années de propriété, en plus de toute différence entre le prix d’achat et le prix de vente à la fin de la dixième année.
Donc, les approches du coût, de la comparaison des ventes et du taux de capitalisation ne tiennent pas compte des changements potentiels du flux de trésorerie ou de la valeur du bien immobilier au cours de la période de détention du bien. Par exemple, si un investisseur sait qu’au cours de la quatrième année de la période de détention, un locataire important va quitter le bien et entraîner une baisse importante des flux de trésorerie du bien pendant un certain temps, cela aura un impact négatif sur le rendement global que l’investisseur obtient. La seule méthode d’évaluation qui rend compte du rendement futur de la propriété est la méthode DCF.
La méthode DCF consiste à prédire les flux de trésorerie futurs sur la période de détention estimée de la propriété, y compris le flux de trésorerie annuel et le bénéfice au moment de la vente. De nombreux praticiens trouvent que la pratique consistant à tenter de prédire avec précision les revenus, les dépenses et la valeur future de la propriété au moment de la vente les oblige à réfléchir plus profondément aux facteurs de risque à long terme, à la gestion, à la qualité des locataires et aux tendances du marché immobilier.
Bien qu’elle ne soit pas parfaite (car personne ne dispose d’une boule de cristal pour prédire l’avenir), la méthode DCF est préférée par les investisseurs en raison du fait qu’elle correspond mieux à la réalité de l’investissement que les autres méthodes évoquées ci-dessus. Pour des calculs DCF de premier ordre, le logiciel ARGUS Enterprise aide les meilleurs professionnels du CRE à évaluer les biens immobiliers de la manière la plus rapide et la plus précise possible.
Autres méthodes
En dehors des trois formes les plus courantes d’évaluation de l’immobilier commercial abordées ci-dessus, des méthodes d’évaluation plus spécialisées entrent en jeu. Value Per Door décompose l’évaluation en un simple décompte basé sur le nombre d’unités, principalement utilisé pour les condos et les appartements. Gross Rent Multiplier (GRM) est une méthode qui compare l’évaluation potentielle d’un actif en divisant le prix de la propriété par son revenu brut sur la durée de vie de l’actif. Le GRM peut être un moyen efficace d’évaluer les actifs à valeur ajoutée, lorsque le prix est faible par rapport au potentiel de revenu du bien. Enfin, il y a le coût par pied carré louable, qui combine l’espace utilisable d’un locataire avec l’espace partagé du bâtiment, puis compare ce chiffre au coût moyen de location par pied carré. L’évaluation d’un bâtiment sur la base du coût par pied carré louable est une méthode privilégiée pour les actifs haut de gamme avec des finitions haut de gamme, un emplacement de premier choix, ou les deux, car la valeur reflète ce qui peut être facturé en loyer pour obtenir des rendements.
Choisir la bonne méthode d’évaluation est comme choisir simplement le bon outil pour le travail. La plupart de la décision est décidée au cas par cas, sur la base des meilleures informations disponibles. Avec les différentes méthodes et informations subjectives, l’évaluation des actifs dans le monde du commerce est en partie une formule, en partie une forme d’art. En fin de compte, la plupart des évaluateurs ne se limitent pas à une seule méthode, mais prennent plutôt une moyenne de deux méthodes ou plus ; en plus de ces méthodes, les tests de résistance sont également une composante importante de l’évaluation. Apprendre ce qui entre dans chaque décision d’évaluation permettra de faire la lumière sur le marché mondial de l’immobilier commercial, qui représente 8 900 milliards de dollars.