Pour tous les propriétaires, un jour vient inévitablement où il est temps de transférer le titre de propriété à une autre partie. Presque immédiatement, ces propriétaires découvrent qu’il y a plus d’une façon de le faire, des actes de renonciation, des actes de garantie, des actes de garantie spéciale et plus encore. La manière dont la propriété est transférée dépend des circonstances de ce transfert. Il est important de savoir si vous aurez besoin d’une société de titres pour effectuer une recherche de titres ou d’un prêteur pour discuter des options de refinancement dépend des circonstances, du type d’acte utilisé et de l’objectif du transfert.
De vous à des parents et amis de confiance
Un acte de renonciation est souvent utilisé pour transférer une propriété à des parents et amis de confiance. Les actes de renonciation n’ont pas la convention de titre de la plupart des autres types d’actes de propriété, ce qui signifie que le transfert est sans garantie. Le propriétaire du bien, le concédant, transfère la propriété du bien au concessionnaire, tel qu’un membre de la famille immédiate, sans la protection offerte par les autres formes d’actes. Ainsi, en cas de défaut de titre, de charge ou de contestation, le cessionnaire ne dispose d’aucun recours juridique. Ce type de transfert de propriété « en l’état » comporte des risques si le cédant n’est pas sûr que son titre est libre et clair et si le cessionnaire n’est pas sûr que le cédant est de bonne foi. Par conséquent, ce type d’acte n’est généralement utilisé que dans certaines circonstances où ces problèmes sont moins susceptibles de se produire. Vous pouvez avoir besoin d’utiliser un acte de renonciation lors d’un divorce, dans lequel l’un des conjoints agit en tant que cédant, mettant fin à son intérêt dans un domicile conjugal détenu conjointement, et transférant cet intérêt à l’autre conjoint cessionnaire. Une autre utilisation courante est celle où un membre de la famille veut faire don d’un bien à un parent, sans vente traditionnelle.
De vous à votre LLC
Cependant, les actes de renonciation peuvent également être utilisés dans le cadre d’une petite entreprise. Un propriétaire d’un bien locatif ou d’un bien immobilier d’investissement pourrait décider que le moment est venu de former une entité commerciale LLC, afin de limiter sa responsabilité juridique si quelqu’un est blessé sur le bien ou décide de poursuivre le propriétaire. Cette situation est particulièrement courante pour les propriétaires de plusieurs biens locatifs, qui peuvent préférer créer une SARL pour chaque bien afin de protéger les autres actifs. Après avoir formé une SARL, obtenu un numéro d’identification fiscale fédéral et ouvert un compte bancaire pour l’entreprise, le propriétaire doit transférer le bien à la SARL. Ce transfert s’effectue souvent par le biais d’un quitclaim, bien que certains préfèrent la protection supplémentaire d’un acte de garantie. Dans un cas comme dans l’autre, vous devrez travailler avec l’officier d’état civil de votre comté pour obtenir le formulaire adéquat pour l’acte, trouver la « contrepartie » minimale (prix d’achat) requise par la loi locale, faire notarier le document et faire enregistrer l’acte par votre agence d’état civil locale. Vous devrez également contacter les éventuels locataires et mettre à jour le bail.
De vous à un acheteur dans une vente traditionnelle
Pour les ventes traditionnelles, un acte de garantie générale ou un acte de garantie spéciale est presque toujours utilisé pour transférer le titre. L’acte de garantie garantit le bon état du titre, ce qui signifie que le preneur, l’acheteur de la maison, dispose d’un recours légal contre les réclamations futures concernant la propriété. Ce type d’acte ne transmet pas seulement un « intérêt » dans la propriété, mais promet au nouveau détenteur du titre qu’il peut légalement acheter, posséder et jouir de la propriété. Étant donné que les ventes traditionnelles de maisons impliquent des agents immobiliers, des prêteurs hypothécaires, des compagnies d’assurance titres et même des avocats dans certains cas, le processus de transfert de titres est souvent plus obscur pour les propriétaires. Une compagnie d’assurance titre effectuera une recherche de titre et vérifiera le bon état du titre, et émettra une police d’assurance titre pour le propriétaire et des documents de police pour le prêteur afin de mieux protéger la transaction. Si l’acte de garantie générale est la norme ici, il y a toujours des exceptions. Certaines transactions de vente peuvent utiliser un acte de garantie spécial pour traiter la question des défauts de titre qui sont apparus pendant que le concédant était propriétaire. Les transactions dans le Massachusetts sont une autre aberration, préférant les actes de renonciation (quitclaim deeds) aux actes de garantie.
Transférer le titre pour remédier aux défauts
Lorsque des défauts de titre se produisent, ils doivent être corrigés. Souvent, un acte d’un type ou d’un autre est impliqué dans ce processus. Dans certains cas, une renonciation peut être utilisée pour supprimer les défauts connus d’un titre sans le temps et les frais qui accompagnent un litige. Un titre établi comme incontestable par le biais d’un quitclaim peut ensuite être transféré par le biais d’un acte de garantie, clarifiant davantage la propriété et la chaîne de titres de la propriété.
Quelques notes finales pour les détenteurs d’hypothèques
Les propriétaires envisageant un transfert de propriété doivent être particulièrement prudents s’ils sont détenteurs d’une hypothèque. Un propriétaire s’attend à ce que son hypothèque change ou prenne fin avec un refinancement ou une vente traditionnelle. Cependant, certains cédants ignorent que leur hypothèque sera également affectée par un tel transfert. De nombreux contrats hypothécaires comportent une clause dite « d’exigibilité à la vente », ce qui signifie que le prêteur « appellera » le prêt et exigera le remboursement intégral. Même en l’absence d’un échange d’argent, comme un transfert par renonciation à un don entre membres de la famille, les procédures d’un prêteur hypothécaire pourraient exiger le remboursement immédiat du solde du prêt. La plupart des cédants n’auront pas de fonds disponibles pour cela, et ils voudront peut-être refinancer, faire en sorte que le cessionnaire prenne en charge l’hypothèque ou être approuvés pour une nouvelle hypothèque. En outre, un acte de renonciation ne transfère pas l’hypothèque, de sorte que même si un prêteur autorise le transfert d’une propriété, les paiements hypothécaires en temps voulu continuent d’être la seule responsabilité du cédant. Si un prêteur autorise un transfert pour une SARL, il pourrait exiger que le cédant signe une nouvelle garantie personnelle de remboursement de l’hypothèque, ou exiger un refinancement par le biais de la SARL. Il s’agit donc d’une question épineuse pour les propriétaires de biens immobiliers ayant un prêt hypothécaire. Il est préférable de consulter votre prêteur avant d’entreprendre toute démarche pour transférer ou vendre votre propriété. En outre, si vous envisagez de vendre ou de transférer une propriété qui a un historique d’acte de renonciation, vous pouvez contacter une compagnie d’assurance titre nationale. Cette entreprise peut effectuer une recherche de titre, remédier à tout défaut et même émettre une police du propriétaire pour une protection supplémentaire.