Une association d’épargne et de prêt (S&L) est une institution qui prête de l’argent aux personnes qui veulent acheter une maison, apporter des améliorations à leur maison ou construire sur leur terrain. Les membres d’une S&L déposent de l’argent sur des comptes d’épargne, et cet argent est prêté sous forme de prêts hypothécaires. Les emprunteurs paient des intérêts sur leurs prêts immobiliers, et ces intérêts sont reversés aux membres et à la banque elle-même.
À l’origine, le but d’une S&L était de développer des communautés. Les membres de la S&L étaient principalement constitués d’individus locaux intéressés à gagner de l’argent grâce à des comptes d’épargne à haut rendement. Leurs comptes d’épargne étaient des investissements dans la communauté. Comme tout autre investissement, les déposants de la S&L gagnaient de l’argent. Et ils aidaient leurs voisins dans le processus.
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Le modèle de cette organisation financière à vocation communautaire remonte à l’Angleterre du 18e siècle, où les sociétés de construction collectaient l’argent des membres pour financer la construction d’une maison pour chaque membre . Ce style de financement de l’habitat s’est répandu aux États-Unis en 1831, avec la création de l’Oxford Provident Building Association de Philadelphie. Des institutions financières similaires, alors appelées associations de construction et de prêt (B&Ls), sont apparues dans des communautés à travers le pays. Travaillant avec un petit nombre d’investisseurs locaux, les B&Ls gagnaient de l’argent uniquement en finançant des prêts hypothécaires.
La bienveillance communautaire des building and loan associations, bien que généralement bénéfique au développement local, a fini par se retourner contre elles. B&Les banquiers ne faisaient généralement pas d’investissements immobiliers — c’est-à-dire de prêts immobiliers — en fonction de la rentabilité de leurs entreprises. Sans profits pour résister à la tempête, les bâtiments et les prêts étaient vulnérables à l’effondrement pendant une économie faible, comme la Grande Dépression des années 1930. De nombreux B&Ls ont fait faillite durant cette période.
Les lois bancaires du président Franklin D. Roosevelt du début au milieu des années 1930 ont créé des agences fédérales pour réglementer les pratiques bancaires aux États-Unis. Ces agences comprenaient la Federal Deposit Insurance Corporation, qui assurait les comptes des déposants dans les banques commerciales (la banque de tout le monde) et la Federal Savings and Loan Insurance Corporation, qui assurait les comptes dans les associations de construction et de prêt, maintenant appelées associations d’épargne et de prêt.
Comme vous pouvez le voir, les S&Ls ont eu un objectif commercial très étroit pendant longtemps — l’investissement immobilier financé par les comptes d’épargne. Au fil du XXe siècle, une faiblesse des S&Ls est devenue apparente — la vulnérabilité à la hausse des taux d’intérêt.
Comme les autres banques, les S&Ls dépendent des prêts d’autres banques pour faire face aux coûts de financement des hypothèques et au paiement des intérêts sur les comptes de dépôt. Mais, tout comme vous payez des intérêts sur un prêt immobilier, un prêt automobile ou une carte de crédit, les banques paient des intérêts sur l’argent qu’elles empruntent. Lorsque les taux d’intérêt augmentent – souvent en raison de l’inflation – les banques doivent payer plus d’intérêts sur l’argent qu’elles ont emprunté. Cela réduit les bénéfices de la banque.
Vous verrez ensuite comment ces hausses de taux d’intérêt ont contribué à la tristement célèbre crise du S&L des années 1980 et 1990.