Déterminer le montant du loyer que vous pouvez vous permettre n’est en fait pas une équation aussi compliquée que vous pourriez le croire. Il est recommandé de ne pas consacrer plus de 30 % de vos revenus au loyer.
Plus compliqué que de déterminer ce que vous pouvez payer est de trouver le bon appartement. Celui qui a assez d’espace dans le bon quartier, qui est aussi un prix abordable. Le loyer brut médian entre 2013-2017 était de 982 $ selon le recensement américain. Cela signifie qu’il y a un pourcentage décent d’appartements qui coûtent plus cher, en plus de certains qui coûtent moins cher.
En regardant votre salaire actuel, pourriez-vous vous permettre un appartement au milieu de l’échelle des loyers ? Pourriez-vous vous permettre quelque chose de plus ? Ce que vous pouvez louer se trouve-t-il dans une bonne partie de la ville ? A-t-il assez d’espace ?
Les questions se succèdent à mesure que vous assemblez le puzzle qui vous permet d’entrer dans le bon appartement. Lorsque le coût, l’emplacement et la taille ne correspondent pas à la partie idéale de la ville, il vaut la peine d’examiner d’autres options pour un logement abordable.
Les appartements à loyer contrôlé et ceux dont le loyer est stabilisé sont deux options possibles à explorer. Bien que ce ne soit pas exactement la même chose, les règlements qui régissent les deux sont assez similaires. Il est important de comprendre ce qu’ils sont tous les deux et de savoir comment trouver des logements disponibles.
Le contrôle des loyers défini
Le contrôle des loyers est une réglementation gouvernementale qui limite le prix qu’un propriétaire peut demander à un locataire pour vivre dans un appartement spécifique. Il existe généralement des réglementations sur la quantité de loyer qui peut augmenter chaque année, menant à un montant maximum. Une fois la limite atteinte, le loyer ne peut plus augmenter, quelle que soit la durée de vie du locataire dans le logement. L’intention du contrôle des loyers a toujours été d’aider à maintenir le coût de la vie abordable pour les résidents à faible revenu.
Les premières lois locales de contrôle des loyers aux États-Unis sont entrées en vigueur dans les années 1920, avec un regain de popularité secondaire dans les années 1970. Aujourd’hui, le contrôle des loyers existe toujours, mais les lois varient selon les villes ou les municipalités. Très peu d’États soutiennent des réglementations à l’échelle nationale. Les locataires doivent donc faire face à différentes réglementations au sein d’un même État s’ils déménagent dans une autre ville.
La plupart des États n’ont aucune loi sur le contrôle des loyers, et certains l’interdisent complètement. La discussion pour savoir si le contrôle des loyers est une bonne ou une mauvaise chose a de forts partisans de chaque côté.
Les appartements à loyer contrôlé aux États-Unis
Seulement quelques États ont aujourd’hui des lois de contrôle des loyers actives et plus traditionnelles. Vous pouvez trouver des unités à loyer contrôlé à New York, dans le New Jersey, en Californie, dans le Maryland et à Washington, D.C.
Les plus grandes villes où vous pouvez trouver des unités à loyer contrôlé sont New York, Los Angeles, San Francisco et Oakland, et le New Jersey a le plus grand nombre de villes avec des appartements à loyer contrôlé. La majorité des autres États interdisent purement et simplement le contrôle des loyers.
Source : NMHC
L’Oregon a récemment adopté une forme plus moderne de contrôle des loyers qui limite les augmentations de loyer chaque année. C’est le premier État à avoir une loi de contrôle des loyers à l’échelle de l’État, uniforme dans toutes les villes et municipalités. La loi a été adoptée en réponse à un problème émergent.
Les locataires de longue date faisaient face à une expulsion avec un préavis minimal et sans raison spécifique. Les lois sur le contrôle des loyers en Oregon ont interdit la pratique des expulsions sans motif et ajouté la stabilité des loyers. Désormais, les propriétaires ne peuvent pas augmenter le loyer de plus de 7 % plus l’inflation chaque année, ce qui revient à environ 10 %.
Contrôle des loyers vs stabilisation des loyers
Persuadé par l’histoire, vous vous demandez peut-être ce que signifie le contrôle des loyers aujourd’hui ? Il a définitivement évolué en quelque chose de différent pour les nouveaux locataires. « Bien que les premières politiques locales de contrôle des loyers imposaient des plafonds de prix stricts, la plupart des réglementations locales d’aujourd’hui sont des efforts de stabilisation des loyers, qui ciblent des types de propriété spécifiques dans une ville et permettent des augmentations de loyer périodiques », explique l’Urban Institute.
Utiliser les propriétés de la ville de New York comme exemple permet d’expliquer la différence entre le contrôle des loyers et la stabilisation des loyers. Le contrôle des loyers, selon Emily Nonko de Curbed New York, ne concerne que les locataires vivant continuellement dans leur appartement depuis le 1er juillet 1971, dans un immeuble construit avant 1947.
Les plafonds de loyer établis pour ces locataires spécifiques équivalent à ce que la personne moyenne payait dans les années 1970 pour vivre à New York. Une fois qu’un appartement à loyer contrôlé devient vacant, il peut soit passer aux politiques de stabilisation des loyers d’aujourd’hui, soit devenir libre de toute réglementation.
La stabilisation des loyers est le moyen le plus moderne de garantir un loyer inférieur au marché dans des endroits comme New York. Elle ne s’applique généralement qu’aux immeubles de six logements ou plus construits avant 1974. Les gestionnaires immobiliers des unités stabilisées par les loyers ont une limite légale chaque année où ils peuvent augmenter le loyer.
Le Rent Guidelines Board établit ces pourcentages, qui sont actuellement de 1,5 % pour les renouvellements de bail d’un an et de 2,5 % pour les renouvellements de bail de deux ans. Un loyer maximal est fixé pour chaque appartement en fonction de l’historique unique de chaque unité.
Qu’est-ce qui rend le contrôle des loyers bon
Parce que les prix des loyers aux États-Unis augmentent plus rapidement que ce que les personnes ayant un emploi à revenu modéré peuvent se permettre, les options de location alternatives restent importantes. Selon Will Kenton d’Investopedia:
« Le contrôle des loyers permet aux familles à revenu modéré et aux personnes âgées à revenu fixe de vivre décemment et sans craindre une hausse de loyer personnellement catastrophique. »
La stabilité d’un logement abordable permet aux résidents de rester au même endroit plus longtemps, ce qui a un impact positif sur la communauté. Plus les locataires restent longtemps, plus le quartier devient souvent sûr et stable.
Là où le contrôle des loyers peut causer des dommages
Le contrôle des loyers peut devenir une situation nuisible pour les propriétaires. S’ils ont trop d’unités avec un loyer inférieur à la valeur du marché, ils peuvent devenir incapables de se permettre un entretien approprié ou de payer les taxes et les frais de propriété. Cela, à son tour, peut faire en sorte que les immeubles à loyer contrôlé se délabrent parce que le propriétaire n’a pas les moyens d’entretenir l’immeuble. Les locataires, qui n’ont pas les moyens de déménager dans un appartement au prix fort, se retrouvent alors coincés à vivre dans le délabrement.
Les appartements à loyer contrôlé peuvent également réduire l’offre de logements décents. Parce que ce n’est pas une façon attrayante de gérer une propriété, les propriétaires peuvent décider de convertir un logement abordable en une option plus lucrative. Cela peut signifier transformer un immeuble à loyer contrôlé en condos à prix élevé. Les propriétaires peuvent également adapter l’espace à un usage commercial pour réaliser des bénéfices.
Le combat pour emménager dans un appartement à loyer contrôlé
Il est difficile d’entrer dans un appartement à loyer contrôlé aujourd’hui si vous n’y vivez pas déjà. Lorsque les logements à loyer contrôlé se libèrent maintenant, les termes du bail sont souvent mis à jour pour s’aligner sur les règles légales de logement d’aujourd’hui. Cela peut permettre au gestionnaire immobilier de facturer un loyer égal ou supérieur à la valeur du marché. Même si le logement reste à loyer contrôlé, les loyers de base sont augmentés pour tenir compte de l’inflation.
Il n’est pas impossible de continuer à payer le même prix bas que le locataire d’origine. Pour ce faire, vous devez planifier à l’avance. Le locataire d’origine doit être un parent et vous devez déjà vivre dans l’appartement lorsqu’il quitte les lieux. Si ces deux conditions sont remplies, vous aurez très probablement la possibilité de reprendre la propriété de l’appartement lorsque le locataire initial partira. Ce transfert ne fonctionnera pas si vous êtes un colocataire.
Pour ceux qui n’ont pas de lien et qui cherchent à profiter des propriétés à loyer contrôlé ou subventionné, ils deviennent plus difficiles à trouver. Ces pratiques n’étant pas les préférées des propriétaires, il est important de rechercher les unités disponibles.
Si vous cherchez à New York, assurez-vous qu’un avenant de stabilisation des loyers fait partie de votre bail. Dans n’importe quelle ville, discutez des lois sur la location avec votre gestionnaire immobilier avant de signer un bail. Vous voulez vous assurer qu’il gère l’unité conformément aux lois locales.
Prenez le temps de comprendre ce qui est légalement autorisé pour les charges locatives et les augmentations de loyer, et ce qui constitue un loyer de base trop élevé. C’est à vous de faire la diligence raisonnable nécessaire pour garder votre gestionnaire immobilier sous contrôle.
Trouver le bon appartement
Il n’est jamais facile de trouver l’appartement parfait. Vous renoncez très probablement à quelques-uns de vos must-have pour obtenir le bon prix, l’emplacement ou la taille. Avec le contrôle des loyers, vous n’avez pas à sacrifier la taille ou l’emplacement pour obtenir un logement abordable. Vous avez le filet de sécurité de savoir que vous obtenez un appartement avec un loyer qui ne sera jamais trop élevé.
Veillez à comprendre les lois associées au contrôle des loyers dans votre région, et ayez confiance en votre gestionnaire immobilier qui prendra bien soin de l’immeuble avant de signer un bail.