C’est une décision à laquelle la plupart des propriétaires seront confrontés à un moment donné de leur carrière de gestion locative : embaucher ou non un gestionnaire immobilier ? La question peut se poser lorsque le propriétaire envisage de louer sa première propriété. Elle peut aussi se poser lorsque l’entreprise se développe et que le propriétaire ajoute de nouvelles propriétés à son portefeuille. Il existe un certain nombre d’avantages et d’inconvénients à prendre en compte quelle que soit la situation spécifique, bien que la décision se résume généralement à une question de temps et d’argent.
Qu’est-ce qu’un gestionnaire immobilier ?
D’abord, il est important de comprendre ce qu’est un gestionnaire immobilier ou une société de gestion immobilière et ce qu’ils peuvent faire. Un gestionnaire immobilier est un tiers qui est engagé pour gérer les opérations quotidiennes d’un investissement immobilier. Selon le gestionnaire immobilier, il peut gérer différents types de propriétés, des maisons individuelles aux logements à plusieurs unités.
De nombreux services seront des opérations clés en main, ce qui signifie que la société de gestion immobilière s’occupera de la plupart des questions, de la commercialisation de votre location à la collecte des loyers. Cependant, il est possible de trouver des gestionnaires immobiliers qui peuvent faire la plupart des travaux quotidiens, mais laisser certaines décisions ou tâches au propriétaire, en fonction de la façon dont la relation est négociée.
De nombreux gestionnaires immobiliers peuvent faire ce qui suit, bien que cette liste ne soit en aucun cas exhaustive :
- Promouvoir et commercialiser la propriété
- Interroger et filtrer les locataires potentiels
- S’occuper de l’exécution d’un contrat de location
- Collecter le loyer au nom du propriétaire
- Gérer l’entretien et les réparations
Pourquoi envisager un gestionnaire immobilier ?
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles un propriétaire pourrait envisager d’embaucher un gestionnaire immobilier ou une société de gestion. Peut-être que le nombre d’unités de location dans un portefeuille a augmenté au-delà de la capacité d’un propriétaire à gérer. Si la propriété est dans une autre ville, un autre état ou même un autre pays, alors il peut être utile d’avoir quelqu’un d’autre pour gérer la location.
Un propriétaire peut trouver que le revenu locatif passif est attrayant mais que le travail de gestion d’une ou plusieurs propriétés ne convient pas à ses compétences, sa personnalité, etc. Ou un propriétaire peut vouloir contrôler certains aspects de l’entreprise – comme la tâche vitale de trouver et de sélectionner les locataires – tout en permettant à une société de gestion immobilière de travailler directement avec les locataires sur les questions quotidiennes telles que l’entretien et les réparations.
Dans tous ces cas, il peut être temps de considérer les avantages et les inconvénients de l’embauche d’un gestionnaire immobilier.
Pros de l’embauche d’un gestionnaire immobilier
Il existe un certain nombre de raisons positives d’embaucher un gestionnaire immobilier, dont la plupart tournent autour du désir d’avoir une partie expérimentée qui peut faire gagner du temps à un propriétaire sur une gamme de questions liées à la location.
Remplir un poste vacant
Une société de gestion immobilière expérimentée devrait avoir les ressources et l’expérience du marché locatif local pour remplir rapidement un poste vacant. Une bonne société de gestion immobilière aura mis en place un processus de sélection rigoureux comme celui offert par TransUnion SmartMove pour s’assurer de trouver les meilleurs locataires possibles.
Fixer les bons tarifs de location
Comme l’indique All Property Management, » une bonne société de gestion immobilière effectuera une étude de marché approfondie afin de fixer un prix de location pour votre propriété, en s’assurant que vous atteignez l’équilibre parfait entre la maximisation du revenu mensuel et le maintien d’un faible taux de vacance. »
Gérer les relations avec les fournisseurs
Une société de gestion immobilière aura probablement des fournisseurs privilégiés avec lesquels elle travaille pour obtenir de meilleurs tarifs pour les questions d’entretien et de réparation. Théoriquement, ces fournisseurs effectueront un travail de qualité afin de maintenir de bonnes relations avec la société de gestion immobilière.
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Les inconvénients de l’embauche d’un gestionnaire immobilier
Malgré les avantages que la gestion immobilière professionnelle peut offrir, il existe des aspects négatifs qui peuvent amener certains propriétaires à rechigner lorsqu’il s’agit de confier leurs unités locatives à un tiers. Le contrôle et l’argent sont la ligne de fond ici.
Réduction du contrôle
Un propriétaire paie un gestionnaire immobilier pour prendre des décisions, mais celles-ci peuvent ne pas être les mêmes que celles que le propriétaire prendrait. En outre, une société de gestion immobilière peut superviser des dizaines, voire des centaines d’unités locatives, ce qui signifie qu’une propriété peut ne pas recevoir la même attention que sous le propriétaire directement.
Le processus de sélection peut manquer de rigueur
L’une des clés pour trouver et conserver de bons clients est de mettre en place un processus de sélection rigoureux, d’autant plus que le propriétaire peut ne jamais rencontrer le locataire si le gestionnaire immobilier s’occupe de tous les arrangements. TransUnion SmartMove offre des rapports de crédit pour les propriétaires, des vérifications des antécédents criminels des locataires et des rapports d’expulsion qui permettent de ne pas se demander si un locataire conviendra à votre propriété.
Coûts de gestion immobilière
C’est peut-être le facteur le plus important pour déterminer s’il faut ou non engager un gestionnaire immobilier. Les frais de gestion de base peuvent varier de 4 à 12 %. Mais ce n’est pas la fin de l’histoire. Certaines entreprises peuvent exiger des frais supplémentaires, notamment :
- Frais de vacance : Certaines sociétés peuvent facturer des frais fixes ou les frais de gestion standard même lorsqu’un logement est vacant.
- Frais d’installation : Ces frais couvrent le coût d’ouverture d’un nouveau compte.
- Frais de location : Il s’agit de frais standard qui couvrent le coût de l’obtention d’un nouveau locataire pour une propriété locative. Ils peuvent aller de 25 à 100 % du premier mois de loyer, mais représentent en moyenne environ 50 %, selon Manage My Property.
- Les autres frais peuvent inclure la publicité, les réparations et même le renouvellement du bail.
Comment engager une société de gestion immobilière
Si, après avoir pesé le pour et le contre, vous décidez que vous préférez confier votre activité de location à un gestionnaire immobilier, l’étape suivante consiste à trouver la bonne société. Cette étape est aussi critique que la recherche d’un bon locataire, car vous confiez votre propriété et votre profit à un tiers.
Selon votre localisation, vous pouvez avoir des dizaines d’entreprises parmi lesquelles choisir. Vous pouvez d’abord affiner votre recherche en consultant les avis sur des sites Web tels que Yelp et Angie’s List. Une recherche sur Google vous donnera également des résultats avec des avis. Sélectionnez plusieurs des entreprises les mieux notées pour les interroger.
Il y a quelques critères clés à retenir de BiggerPockets :
- Combien d’unités le gestionnaire immobilier ou l’entreprise gère-t-il déjà ? C’est comme un professeur qui gère des étudiants : Plus la classe est grande, moins un élève peut recevoir une attention individualisée. Vous devez vous renseigner sur le nombre d’unités gérées par la société et sur le nombre d’employés qu’elle emploie pour les gérer. Bien sûr, vous devrez peut-être payer plus cher si vous voulez une société de gestion de taille plus » boutique « .
- Assurez-vous que les inspections de routine font partie de l’accord de gestion immobilière.
- Demandez des informations sur le processus de sélection des locataires. Une bonne société de gestion immobilière devrait avoir un processus de sélection complet en place, comme celui offert par SmartMove.
- Régler la structure des frais pour l’entretien et les autres coûts dès le départ et mettre l’accord par écrit. Vous voudrez habiliter le gestionnaire immobilier à dépenser jusqu’à un certain montant pour les questions incidentes d’entretien ou de réparation, mais vous devriez plafonner le montant à ce qui vous semble être un seuil confortable – 250 à 500 $ est la norme.
Conclusion
La décision d’engager un gestionnaire immobilier sera probablement un équilibre entre le temps et l’argent. Si un propriétaire estime que la gestion de son portefeuille immobilier prend trop de temps et qu’il peut se permettre les dépenses d’un gestionnaire immobilier, alors cela peut être la meilleure décision. D’autre part, les propriétaires qui préfèrent une gestion pratique des unités locatives qui se trouvent à une distance gérable à superviser, et qui ont le temps et les compétences à consacrer, peuvent décider que la gestion immobilière professionnelle est un prix trop élevé à payer.
Encore indécis ? Consultez notre guide présentant les conseils des pros en matière de gestion immobilière pour obtenir plus d’astuces sur la façon de gérer votre activité de location avec succès.
La gestion immobilière professionnelle est une activité à part entière.