Depuis le 25 juin 2018, nous avons apporté quelques changements à la façon dont nos approbations hypothécaires fonctionnent. Vous pouvez en savoir plus sur notre processus Power BuyerTM.
Donc, vous avez décidé d’acheter une maison, et vous avez regardé différentes maisons, mais la question est la suivante : par où commencer, et comment obtenir un prêt ?
Si vous achetez pour la première fois, le processus de prêt peut être déroutant et peu familier. De nombreuses questions peuvent se poser : mon score de crédit est-il suffisamment élevé pour être admissible à un prêt ? Combien de temps cela prend-il ? Par où dois-je commencer ?
Pour répondre à toutes ces préoccupations et plus encore, voici un aperçu détaillé, étape par étape, de ce à quoi vous pouvez vous attendre lorsque vous entamez le processus d’achat d’une maison.
D’obtenir une préapprobation
La première étape que nous recommandons à tout acheteur de maison est d’obtenir une préapprobation. L’idée derrière une préapprobation est simple : Avant de vérifier ce qui se trouve sur le marché, vous devez être sûr de savoir combien un prêteur vous prêtera.
Lorsque vous obtenez une préapprobation, votre crédit est tiré. Cela donne au prêteur deux choses : votre score de crédit réel et un regard sur les données de votre rapport de crédit. Vous devez avoir un score de crédit de 580 pour être admissible à un prêt par le biais de l’Administration fédérale du logement (FHA) et de 620 pour un prêt conventionnel par le biais de Fannie Mae ou Freddie Mac. Un prêt VA soutenu par le ministère américain des Anciens Combattants n’exige pas de score spécifique, mais les prêteurs peuvent fixer eux-mêmes des directives. Chez Quicken Loans, nous recherchons un score de crédit d’au moins 620 pour les prêts VA.
En plus de votre score de crédit, les prêteurs verront combien de dettes vous avez et si vous avez des faillites ou des collections sur votre dossier. Si vous avez quelque chose de ce genre dans votre dossier, il est toujours possible que vous puissiez obtenir un prêt hypothécaire, mais vous pourriez n’être admissible qu’à certaines options de prêt.
Le prêteur vous demandera également vos revenus et vos actifs au départ pour calculer le montant que vous pouvez vous permettre sur la base d’un ratio dette-revenu (DTI). Plus vous pouvez donner d’informations à votre prêteur dès le départ, plus votre préapprobation sera solide, car vous et le vendeur pouvez avoir confiance que votre prêt a plus de chances d’être approuvé au final.
Votre revenu est vérifié lorsque vous donnez au prêteur vos W-2 et 1040. Les relevés bancaires indiquent également les actifs. Ceux-ci sont essentiels pour s’assurer que vous avez suffisamment de réserves pour effectuer votre paiement hypothécaire pendant un certain temps si vous êtes entre deux emplois.
Vous serez également jumelé avec un programme de prêt préliminaire, bien que cela puisse changer plus tard dans le processus.
Les documents relatifs aux revenus et aux actifs peuvent être fournis plus tard, à l’étape de la souscription, mais le fait de les soumettre dès le départ vous donnera probablement une meilleure idée du montant que vous pouvez vous permettre de payer.
Budget
Votre lettre de préapprobation vous indiquera le montant qu’un prêteur est prêt à vous laisser emprunter. Cependant, ce n’est pas parce que vous pouvez emprunter un certain montant que vous devez pousser votre budget à la limite. Vous pouvez entrer différents prix d’achat dans une calculatrice de prêt hypothécaire pour obtenir une estimation réaliste du paiement mensuel. (Vous pouvez également ajouter le coût des taxes et des assurances si vous savez ce qu’elles sont susceptibles d’être.)
Vous voulez vous assurer que vous avez suffisamment d’argent chaque mois pour l’épargne, les urgences, les investissements et les autres dépenses. N’oubliez pas de laisser un peu de place pour l’argent du plaisir également !
La recherche d’une maison
Partir à la recherche de maisons est généralement la partie du processus d’achat de maison qui est la plus amusante. Vous avez l’occasion d’imaginer ce que serait votre vie dans chaque maison que vous traversez. Même ici, cependant, vous allez vouloir vous assurer que vous commencez avec un plan de match solide.
Selon votre budget, il peut ou non être possible de trouver une maison avec toutes les caractéristiques que vous voulez. En gardant cela à l’esprit, faites une liste de vos principales priorités pour les maisons que vous regardez.
Une fois que vous avez votre liste de souhaits en place, nous vous recommandons d’embaucher un agent immobilier. Ils connaissent le marché. Ils voient une tonne de maisons chaque année et peuvent travailler avec vous pour trouver quelque chose qui répond à vos besoins et qui respecte votre budget. Nos amis de Rocket Homes peuvent vous aider à vous mettre en relation avec un agent qui peut travailler avec vous pour trouver une maison qui correspond à vos besoins.
Faire une offre
Disons que vous avez trouvé la maison parfaite. Il est maintenant temps de faire une offre. Il y a plusieurs choses auxquelles il faut penser ici. Vous travaillerez avec votre agent immobilier ou votre avocat pour rédiger le contrat d’achat, qui comprend votre offre pour le prix d’achat ainsi qu’une liste de tout ce qui se trouve dans la maison et que vous voudriez inclure dans la vente. Bien que ces types de détails soient négociables, les vendeurs sont susceptibles de vouloir un accord avec très peu de conditions – un accord aussi clair que possible. Cela peut signifier d’éviter des choses comme demander des concessions au vendeur et que des meubles soient inclus dans l’accord.
C’est également à ce stade que vous ferez un dépôt d’arrhes. Il s’agit d’un pourcentage du prix d’achat donné au vendeur lorsque l’offre est acceptée pour montrer que vous êtes sérieux au sujet de la propriété.
Underwriting
Une fois votre offre acceptée, le contrat d’achat est renvoyé à votre banquier. Le banquier examinera vos options pour s’assurer que vous êtes dans le bon programme de prêt pour vous. Une fois cela fait, votre prêt est envoyé pour la souscription.
Pendant le processus de souscription, votre revenu, vos actifs et votre emploi sont vérifiés et comparés aux informations de votre rapport de crédit. Les prêteurs tirent toujours votre crédit au début du processus, mais une préapprobation ne dure que 90 jours. Si vous êtes à la recherche d’une maison depuis un certain temps, le prêteur devra peut-être vérifier à nouveau votre crédit. Essayez de ne pas contracter de dettes supplémentaires pendant le processus de recherche d’une maison. Le faire tout en essayant d’acheter une maison en même temps pourrait mettre votre financement en péril.
C’est également pendant cette période que votre prêteur peut demander des documents supplémentaires ou mis à jour s’il en a besoin à des fins d’approbation.
Évaluation et inspection
Votre prêteur mettra en place une évaluation de la maison pendant que vous passez par le processus de souscription. L’évaluation protège à la fois le prêteur et l’investisseur hypothécaire (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, etc.) ainsi que l’acheteur de la propriété.
Pendant le processus d’évaluation, la maison est évaluée par rapport à des propriétés comparables dans la région. Cela signifie que si la propriété que vous achetez est un ranch à deux chambres avec une salle de bain principale récemment rénovée, l’évaluateur trouve des propriétés dans la région qui sont aussi similaires que possible à votre propriété, examine les données de vente et vous donne une valeur en dollars pour la maison que vous regardez.
Avoir une valeur estimée de la maison vous protège contre le paiement excessif de la maison. Les investisseurs hypothécaires n’autorisent pas non plus les prêteurs à prêter plus que la valeur de la maison, car si quelque chose arrivait et que le prêteur devait reprendre la maison alors que les paiements n’étaient pas effectués, le prêteur ou devrait essayer de récupérer son investissement dans une vente. Connaître la valeur estimée les empêche de faire des investissements risqués.
Si l’évaluation se révèle inférieure au prix de vente, vous avez trois options. Le vendeur peut baisser le prix à la valeur d’évaluation. Vous avez également la possibilité d’apporter la différence entre la valeur d’évaluation et le prix de vente à la table de clôture. Ou vous pouvez vous retirer de la maison.
Bien que cela ne soit pas obligatoire, il est très avantageux pour vous d’obtenir également une inspection de la maison. Même s’il n’y a rien qui cloche actuellement avec la maison, le fait de la parcourir avec un inspecteur vous donnera une idée de ce qu’il faut surveiller à l’avenir si des problèmes surviennent. S’il y a quelque chose de vraiment grave, vous avez également la possibilité de faire marche arrière à ce moment-là. Oui, vous devrez recommencer votre recherche de la maison idéale. D’un autre côté, vous ne vivrez pas dans une maison qui risque de s’effondrer dans six mois. Cependant, il arrive que les vendeurs baissent le prix pour que vous ayez l’argent nécessaire pour réparer ce qui ne va pas, ou qu’ils règlent eux-mêmes les problèmes avant que vous n’emménagiez.
Certains éléments de sécurité de base sont examinés lors d’une évaluation, mais une inspection de la maison va plus loin. Si vous emménagez dans une maison ancienne avec de la peinture à base de plomb, par exemple, cela serait détecté par une évaluation et pourrait devoir être réparé avant que vous puissiez emménager.
Fermeture
Lorsque le processus de souscription est terminé, il est temps de passer à la table de fermeture. Vous apporterez votre acompte et tous les autres frais de clôture, signerez l’hypothèque et prendrez possession de l’acte de propriété.
Il existe des moyens de réduire vos frais de clôture. Vous pouvez notamment augmenter le prix de votre offre afin de convaincre le vendeur de payer d’autres choses. De cette façon, vous intégrez les frais de clôture dans le prêt.
Combien de temps dure le processus hypothécaire ?
Maintenant que vous savez comment le processus fonctionne, combien de temps faut-il réellement pour obtenir les clés ? C’est différent pour tout le monde, mais essayons de vous donner une idée approximative.
Par le biais de Rocket Mortgage® by Quicken Loans®, vous pouvez être préapprouvé en partageant vos documents de revenus et d’actifs de votre banque. Même si vous commencez par téléphone, la plupart des gens peuvent s’attendre à être préapprouvés en un jour ou deux.
La partie la plus longue du processus est souvent le magasinage d’une maison, donc si vous avez une liste de désirs et de besoins que vous pouvez apporter à votre agent, cela devrait vous aider à commencer rapidement.
Une fois que vous avez votre contrat d’achat et que la souscription commence, nous essayons de fermer votre prêt dans les 30 jours ici chez Quicken Loans.
En dehors de la recherche de la maison, le prochain plus grand retard dans le processus peut parfois être d’obtenir une évaluation programmée. Il y a des régions du pays où il y a une pénurie d’évaluateurs. Si vous achetez dans l’une de ces régions, il est important que l’acheteur et le vendeur aient des attentes réalistes.
Vous pouvez vraiment aider à accélérer le processus si vous faites en sorte que tous les documents qui vous sont demandés soient rendus à temps. Il s’agit peut-être de l’élément du processus hypothécaire sur lequel vous avez le plus directement prise.
Les documents doivent être remis à temps.