Certaines personnes peuvent ne pas vouloir – ou ne pas pouvoir – obtenir un prêt traditionnel d’une banque avec lequel acheter une maison. Un prêt au sein d’une famille, ou entre amis, peut être un moyen utile pour un tel acheteur de maison de répondre aux exigences financières de l’achat. Ce type d’arrangement présente également l’avantage de maintenir les intérêts dans le cercle personnel. Un tel prêt soulève la question suivante : Faut-il facturer des intérêts du tout, et si oui, de quel montant ?
Vu le niveau de confiance et de bonne volonté qui existe généralement avant qu’une personne accepte de faire un prêt important à un membre de la famille ou à un ami, ces prêteurs peuvent se sentir réticents à facturer des intérêts. Cependant, il est généralement important de facturer au moins quelques intérêts pour des raisons juridiques et fiscales, comme décrit ci-dessous. Pour décider du taux d’intérêt précis, il faut tenir compte de plusieurs facteurs, notamment :
- les possibilités d’investissement concurrentes du prêteur et sa tolérance au risque
- les paiements mensuels que l’acheteur de maison peut se permettre, et
- les implications de l’impôt fédéral sur les dons.
Définir un taux d’intérêt lié au marché
Par souci d’équité, l’acheteur devrait offrir un taux suffisamment élevé pour justifier le prêt. L’acheteur n’est pas le seul à vouloir payer des intérêts pour l’utilisation de l’argent du prêteur. Si le taux d’intérêt est trop bas, le prêteur ferait mieux de garder l’argent dans son véhicule d’investissement initial.
Pour nommer un taux équitable, il est essentiel que l’acheteur et le vendeur commencent au moins par avoir une compréhension de base des taux d’intérêt en vigueur sur le marché. Il peut être utile de créer un tableau de comparaison des taux d’intérêt. Cela se fait facilement en recueillant les taux d’intérêt et les rendements actuels de divers véhicules d’investissement auprès de sources telles que Bankrate.com et Bloomberg.com.
Définir un taux d’intérêt que l’acheteur peut réellement se permettre
Calculer le prêt prévu à divers taux d’intérêt et à différentes périodes de remboursement pour déterminer un paiement mensuel que l’acheteur peut réellement se permettre. Si le taux choisi est trop élevé, l’acheteur pourrait faire défaut, ce qui créerait des tensions inutiles au sein d’un réseau proche d’amis et de famille.
La façon la plus simple de jouer avec les chiffres pour déterminer les paiements mensuels réels en dollars est d’utiliser une calculatrice en ligne comme celle de MyFico.com.
Fixer un taux d’intérêt suffisamment élevé pour distinguer le prêt d’un cadeau
Un acheteur qui reçoit de l’argent d’un parent, d’un ami ou d’une autre partie privée, et qui le rembourse sans intérêt ou à un taux inférieur au taux minimum requis par le gouvernement fédéral, sera très probablement considéré par l’Internal Revenue Service (IRS) comme ayant reçu » en cadeau » l’argent des intérêts non facturés.
Le taux fédéral minimum est appelé » taux fédéral applicable » ou AFR. Ce n’est pas un problème, sauf si l’acheteur aurait dû payer au prêteur la somme faramineuse de 15 000 $ ou plus en intérêts (le montant annuel d’exclusion de l’impôt sur les dons de l’IRS à partir de 2020).
Mais si le prêteur prévoyait de donner séparément à l’acheteur de la maison 15 000 $ dans la même année, cet intérêt manqué pourrait faire basculer le prêteur au-dessus de l’exclusion annuelle de l’impôt sur les dons. Le résultat gênant serait que le prêteur devrait remplir une déclaration d’impôt sur les dons, et que le don serait déduit de l’exclusion de l’impôt sur les successions et les dons à vie du prêteur.
L’AFR est fixé par le département du Trésor des États-Unis sur une base mensuelle, et l’AFR est calculé en fonction de la valeur de la propriété. Treasury Department sur une base mensuelle et peut être consulté sur la page Index of Applicable Federal Rates (AFR) Rulings du site Web de l’IRS.
Pour plus d’informations, consultez la section Emprunter à la famille et aux amis pour acheter une maison, qui traite de l’organisation de ce type de prêt hypothécaire.