Ce que vous devez savoir sur l’évaluation immobilière

L’estimation de la valeur d’un bien immobilier est nécessaire pour une variété d’entreprises, y compris le financement, la liste des ventes, l’analyse des investissements, l’assurance des biens et la fiscalité. Mais pour la plupart des gens, la détermination du prix de vente ou d’achat d’un bien immobilier est l’application la plus utile de l’évaluation immobilière. Cet article fournira une introduction aux concepts et méthodes de base de l’évaluation immobilière, en particulier en ce qui concerne les ventes.

Évaluation immobilière : Ce que vous devez savoir

Concepts de base de l’évaluation

Techniquement parlant, la valeur d’un bien immobilier est définie comme la valeur actuelle des avantages futurs découlant de la propriété de ce bien. Contrairement à de nombreux biens de consommation qui sont rapidement utilisés, les avantages d’un bien immobilier sont généralement réalisés sur une longue période de temps. Par conséquent, l’estimation de la valeur d’un bien immobilier doit tenir compte des tendances économiques et sociales, ainsi que des contrôles ou règlements gouvernementaux et des conditions environnementales qui peuvent influencer les quatre éléments de la valeur :

• Demande : le désir ou le besoin de propriété soutenu par les moyens financiers pour satisfaire ce désir
• Utilité : la capacité à satisfaire les désirs et les besoins des futurs propriétaires
• Pénurie : l’offre finie de propriétés concurrentes
• Transférabilité : la facilité avec laquelle les droits de propriété sont transférés

Valeur par rapport au coût et au prix

La valeur n’est pas nécessairement égale au coût ou au prix. Le coût fait référence aux dépenses réelles – sur les matériaux, par exemple, ou la main-d’œuvre. Le prix, quant à lui, est le montant que quelqu’un paie pour quelque chose. Si le coût et le prix peuvent influer sur la valeur, ils ne la déterminent pas. Le prix de vente d’une maison peut être de 150 000 $, mais sa valeur peut être nettement supérieure ou inférieure. Par exemple, si un nouveau propriétaire découvre un grave défaut dans la maison, comme des fondations défectueuses, la valeur de la maison pourrait être inférieure au prix.

Valeur marchande

Une évaluation est une opinion ou une estimation concernant la valeur d’une propriété particulière à une date précise. Les rapports d’évaluation sont utilisés par les entreprises, les organismes gouvernementaux, les particuliers, les investisseurs et les sociétés de prêt hypothécaire lorsqu’ils prennent des décisions concernant les transactions immobilières. L’objectif d’une évaluation est de déterminer la valeur marchande d’une propriété – le prix le plus probable que la propriété rapportera dans un marché concurrentiel et ouvert.

Le prix du marché, le prix auquel la propriété se vend effectivement, ne représente pas toujours la valeur marchande. Par exemple, si un vendeur est sous la contrainte d’une menace de saisie, ou si une vente privée est organisée, la propriété peut se vendre en dessous de sa valeur marchande.

Méthodes d’évaluation

Une évaluation précise dépend de la collecte méthodique de données. Les données spécifiques, qui couvrent les détails concernant la propriété particulière, et les données générales, relatives à la nation, à la région, à la ville et au quartier où se trouve la propriété, sont collectées et analysées pour parvenir à une valeur. Les évaluations utilisent trois approches de base pour déterminer la valeur d’un bien.

Méthode 1 : approche par comparaison des ventes

L’approche par comparaison des ventes est couramment utilisée pour évaluer les maisons unifamiliales et les terrains. Parfois appelée approche fondée sur les données du marché, il s’agit d’une estimation de la valeur obtenue en comparant une propriété avec des propriétés récemment vendues présentant des caractéristiques similaires. Ces propriétés similaires sont appelées comparables, et pour fournir une comparaison valide, chacune doit :

• être aussi similaire que possible à la propriété concernée
• avoir été vendue au cours de la dernière année sur un marché ouvert et concurrentiel
• avoir été vendue dans des conditions de marché typiques

Au moins trois ou quatre comparables devraient être utilisés dans le processus d’évaluation. Les facteurs les plus importants à considérer lors de la sélection des comparables sont la taille, les caractéristiques comparables et – peut-être surtout – l’emplacement, qui peut avoir un effet énorme sur la valeur marchande d’une propriété.

Les qualités des comparables

Puisqu’il n’existe pas deux propriétés exactement semblables, des ajustements aux prix de vente des comparables seront effectués pour tenir compte des caractéristiques dissemblables et d’autres facteurs qui affecteraient la valeur, notamment :

• L’âge et l’état des bâtiments
• La date de vente, si des changements économiques surviennent entre la date de vente d’un comparable et la date de l’évaluation
• Les termes et conditions de la vente, par exemple si le vendeur d’une propriété était sous la contrainte ou si une propriété a été vendue entre parents (à un prix réduit)
• L’emplacement, puisque des propriétés similaires pourraient différer en termes de prix d’un quartier à l’autre
• Caractéristiques physiques, notamment la taille du terrain, l’aménagement paysager, le type et la qualité de la construction, le nombre et le type de pièces, les pieds carrés de surface habitable, les planchers de bois franc, un garage, les améliorations apportées à la cuisine, une cheminée, une piscine, l’air central, etc.

L’estimation de la valeur marchande de la propriété visée se situera dans la fourchette formée par les prix de vente ajustés des comparables. Étant donné que certains des ajustements apportés aux prix de vente des comparables seront plus subjectifs que d’autres, une considération pondérée est généralement accordée aux comparables qui ont le moins d’ajustement.

Méthode 2 : approche par les coûts

L’approche par les coûts peut être utilisée pour estimer la valeur des propriétés qui ont été améliorées par un ou plusieurs bâtiments. Cette méthode implique des estimations distinctes de la valeur du ou des bâtiments et du terrain, en tenant compte de la dépréciation. Les estimations sont additionnées pour calculer la valeur de l’ensemble du bien amélioré. La méthode du coût part du principe qu’un acheteur raisonnable ne paierait pas plus pour un bien amélioré existant que le prix d’achat d’un terrain comparable et de la construction d’un bâtiment comparable. Cette approche est utile lorsque le bien à évaluer est un type de bien qui n’est pas fréquemment vendu et qui ne génère pas de revenus. Les exemples incluent les écoles, les églises, les hôpitaux et les bâtiments gouvernementaux.

Les coûts de construction peuvent être estimés de plusieurs façons, notamment par la méthode du pied carré, où le coût par pied carré d’un comparable récemment construit est multiplié par le nombre de pieds carrés de l’immeuble en question ; la méthode de l’unité sur place, où les coûts sont estimés en fonction du coût de construction par unité de mesure des différents éléments de l’immeuble, y compris la main-d’œuvre et les matériaux ; et la méthode de l’enquête sur les quantités, qui estime les quantités de matières premières qui seront nécessaires pour remplacer l’immeuble en question, ainsi que le prix actuel des matériaux et les coûts d’installation associés.

Dépréciation

A des fins d’évaluation, la dépréciation fait référence à toute condition qui affecte négativement la valeur d’une amélioration d’un bien immobilier, et prend en considération :

• La détérioration physique, y compris la détérioration curable, comme la peinture et le remplacement du toit, et la détérioration incurable, comme les problèmes structurels
• L’obsolescence fonctionnelle, qui fait référence aux caractéristiques physiques ou de conception qui ne sont plus considérées comme souhaitables par les propriétaires, tels que des appareils électroménagers dépassés, des luminaires d’aspect désuet ou des maisons comportant quatre chambres à coucher, mais une seule salle de bain
• L’obsolescence économique, causée par des facteurs externes à la propriété, comme le fait d’être situé à proximité d’un aéroport bruyant ou d’une usine polluante.

Méthodologie

• Estimez la valeur du terrain comme s’il était vacant et disponible pour être utilisé de manière optimale, en utilisant l’approche de comparaison des ventes puisque le terrain ne peut pas être amorti.
• Estimez le coût actuel de la construction du ou des bâtiments et des améliorations du site.
• Estimez le montant de la dépréciation des améliorations résultant de la détérioration, de l’obsolescence fonctionnelle ou de l’obsolescence économique.
• Déduisez la dépréciation des coûts de construction estimés.
• Ajoutez la valeur estimée du terrain au coût déprécié du ou des bâtiments et des améliorations du site pour déterminer la valeur totale de la propriété.

Méthode 3 : Approche par capitalisation du revenu

Souvent appelée simplement l’approche par le revenu, cette méthode est basée sur la relation entre le taux de rendement qu’un investisseur exige et le revenu net qu’une propriété produit. Elle est utilisée pour estimer la valeur des biens productifs de revenus tels que les complexes d’appartements, les immeubles de bureaux et les centres commerciaux. Les évaluations utilisant l’approche de la capitalisation du revenu peuvent être assez simples lorsque l’on peut s’attendre à ce que la propriété en question génère des revenus futurs et que ses dépenses sont prévisibles et régulières.

Capitalisation directe

Les évaluateurs effectueront les étapes suivantes lorsqu’ils utilisent l’approche de la capitalisation directe :

• Estimez le revenu brut potentiel annuel.
• Prendre en considération les pertes d’inoccupation et de recouvrement des loyers pour déterminer le revenu brut effectif.
• Déduire les frais d’exploitation annuels pour calculer le revenu net d’exploitation annuel.
• Estimer le prix qu’un investisseur type paierait pour le revenu produit par le type et la catégorie particuliers de propriété. Pour ce faire, on estime le taux de rendement, ou taux de capitalisation.
• Appliquer le taux de capitalisation au revenu net d’exploitation annuel de la propriété pour former une estimation de la valeur de la propriété.

Multiplicateurs du revenu brut

La méthode du multiplicateur du revenu brut (MRB) peut être utilisée pour évaluer d’autres propriétés qui ne sont généralement pas achetées comme propriétés à revenu, mais qui pourraient être louées, comme les maisons unifamiliales et bifamiliales. La méthode GRM met en relation le prix de vente d’un bien immobilier et son revenu locatif attendu. (Pour une lecture connexe, voir « 4 façons d’évaluer un bien immobilier locatif »)

Pour les propriétés résidentielles, on utilise généralement le revenu mensuel brut ; pour les propriétés commerciales et industrielles, on utiliserait le revenu annuel brut. La méthode du multiplicateur de revenu brut peut être calculée comme suit :

Prix de vente ÷ revenu locatif = multiplicateur de revenu brut

Les données récentes sur les ventes et les locations d’au moins trois propriétés similaires peuvent être utilisées pour établir un MGI précis. Le GIM peut ensuite être appliqué au loyer estimé du marché équitable de la propriété en question pour déterminer sa valeur marchande, qui peut être calculée comme suit :

Revenu locatif x MGI = Valeur marchande estimée

La ligne de fond

Une évaluation immobilière précise est importante pour les prêteurs hypothécaires, les investisseurs, les assureurs et les acheteurs et vendeurs de biens immobiliers. Bien que les évaluations soient généralement effectuées par des professionnels qualifiés, toute personne impliquée dans une transaction immobilière peut bénéficier d’une compréhension de base des différentes méthodes d’évaluation immobilière.

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