Vous avez affaire à des squatters ? Les propriétaires ont suffisamment de responsabilités dans leur assiette sans avoir à faire face à un individu non autorisé qui s’installe dans l’une de leurs propriétés ou unités locatives. Non seulement cette pratique, connue sous le nom de squat, est illégale (nous y reviendrons plus tard), mais c’est aussi une situation difficile à gérer en tant que propriétaire ou gestionnaire immobilier.
Les squatteurs ne sont pas excessivement courants. Cependant, si vous avez un logement vacant, vous pourriez vous retrouver à devoir en traiter un si vous ne faites pas attention.
Malheureusement, il est possible qu’une longue bataille judiciaire s’ensuive. Ensuite, pendant que vous essayez d’expulser le squatteur, vous perdriez des revenus.
C’est pourquoi il est impératif de comprendre comment traiter les squatteurs. Voici tout ce que vous devez savoir.
Qu’est-ce qu’un squatter ?
Avant de plonger dans la réponse, il est important de comprendre la différence entre un intrus et un squatter.
Pourquoi ? Eh bien, tous les squatteurs sont des intrus, mais tous les intrus ne sont pas des squatteurs. Si cela vous semble confus, ne vous inquiétez pas. Voici où se situe la distinction :
- Trespasser : Un intrus est un individu qui pénètre ou occupe sciemment et volontairement le terrain d’une personne sans sa permission.
- Squatteur : Un squatter est un individu qui occupe sciemment et volontairement le terrain ou la propriété d’un autre individu sans sa permission avec une revendication de propriété.
Les squatteurs sont essentiellement des intrus qui vont un peu plus loin. Ils occupent la propriété sans permission dans une tentative de revendiquer la propriété.
Légalement, cette pratique est appelée « possession adverse ». Si le squatter remplit toutes les conditions de la common law, il peut être en mesure d’acquérir légalement un titre de propriété sur le terrain.
Les squatteurs choisissent souvent des propriétés vides ou abandonnées. C’est parce qu’il est plus facile de remplir les exigences de la possession défavorable dans ces propriétés. Malheureusement, ils peuvent cibler des logements locatifs qui sont vacants depuis une longue période.
Qu’est-ce que les droits des squatteurs ?
Légalement, les lois sur la possession défavorable ou les « droits des squatteurs » sont utilisées pour dissuader la désaffectation des terres. Il est logique que les terres et les biens soient utilisés et pris en charge, plutôt qu’abandonnés et négligés. Dans certains cas, la rotation des locataires peut servir de balise aux squatteurs qui ciblent les maisons inoccupées.
Le droit des squatters à poursuivre une possession adverse est légalement protégé par la common law. Cependant, chaque état et localité peut avoir des lois différentes concernant la possession adverse. Il est donc important de faire vos recherches sur les lois relatives à l’adverse possession au niveau de l’État.
En plus de la protection contre l’adverse possession, les squatters ont aussi légalement droit à un avis d’expulsion. Cela peut sembler ridicule, puisque vous ne les avez pas loués en premier lieu. Cependant, vous devez vous conformer à la loi. Si vous ne le faites pas, vous risquez d’être poursuivi en justice, voire de perdre la propriété de votre bien.
Comment expulser les squatteurs
Malheureusement, il peut être tout aussi difficile d’expulser les squatteurs que d’expulser un locataire traditionnel. De nombreux squatteurs tentent d’obtenir des droits de locataire.
Ce qui rend encore plus difficile leur expulsion. Cela peut également allonger le processus d’expulsion déjà long.
Si vous êtes en train de procéder à l’expulsion d’un squatter, voici les étapes que vous devrez suivre :
1. Restez calme
Il peut être extrêmement frustrant et exaspérant qu’un squatter veuille élire domicile sur votre propriété. Cependant, il est essentiel pour vous de garder la tête froide et de rester calme.
Menacer les squatteurs avec colère, entrer de force dans le logement ou couper les services publics sont des erreurs qui peuvent vous attirer des ennuis et entraîner des poursuites judiciaires, voire une arrestation. Restez calme et abordez la situation avec prudence.
2. Prévenez la police
Votre premier appel doit être adressé à la police. Ils seront en mesure de déterminer quelles sont les prochaines étapes à suivre.
Dans la plupart des cas, ils décideront si la situation relève du domaine civil ou du domaine pénal. Toutefois, ce dernier cas se présente moins fréquemment.
S’ils déterminent qu’il s’agit d’une affaire criminelle, alors la police demandera probablement au squatter de quitter les lieux. Ils leur donneront un certain temps pour s’y conformer.
En revanche, s’il s’agit d’une affaire civile, vous devez demander la documentation de l’appel ou de la plainte. En effet, il est probable que vous deviez vous adresser à un tribunal civil pour régler l’affaire.
3. Envoyez un avis d’expulsion
Selon la période pendant laquelle le squatter a occupé le logement, vous devrez peut-être envoyer un avis d’expulsion pour commencer le processus d’expulsion. Si c’est le cas, vous devez suivre toutes les étapes typiques d’une expulsion de locataire. Envoyez l’avis par courrier certifié et conservez une trace de sa réception.
4. Documentez toutes les communications avec le locataire indésirable
Tenir des registres de toutes les communications qui ont lieu entre vous et le squatter est crucial. Cela peut servir de preuve que vous avez tenté de remédier à la situation et que vous avez respecté la loi. De plus, si le squatter est agressif ou vous menace d’une manière ou d’une autre, vous pouvez utiliser cela au tribunal.
Comment prévenir les squatteurs?
La meilleure façon de traiter les squatteurs est de les empêcher d’occuper illégalement votre propriété en premier lieu. Voici quelques méthodes éprouvées pour prévenir les squatteurs.
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Gardez un œil sur les logements vacants. Que vous demandiez à votre gestionnaire immobilier de vérifier les lieux régulièrement ou que vous y passiez quelques fois par semaine, assurez-vous de vérifier votre unité.
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Gardez tout verrouillé et fermé. Rendez votre propriété difficile à pénétrer en verrouillant chaque fenêtre (même les étages supérieurs). Vous voudrez également vous assurer que toutes les entrées, y compris les portes arrière, les garages ou les contre-portes, sont fermées par un cadenas. Un squatter devra endommager votre propriété pour entrer, ce qui pourrait vous donner raison auprès de la police.
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Installer un système de sécurité. Vous n’avez pas besoin de payer un système de sécurité domestique coûteux. De nos jours, il est facile d’acheter une caméra à détection de mouvement qui enverra des alertes et des images sur votre téléphone lorsque quelqu’un tente d’entrer dans la maison. Cela peut également avoir un effet dissuasif sur les squatteurs qui ne veulent pas se faire prendre. Envisagez un panneau » No Trespassers « .
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Essayez de garder les logements remplis. Celui-ci peut sembler évident, mais garder les unités de location remplies peut empêcher les squatters d’entrer. Offrez des baux au mois sur une unité de location jusqu’à ce que vous trouviez des locataires qui le veulent pour le long terme. Vous pouvez également envisager de proposer de louer le logement à votre squatter pour éviter une longue procédure judiciaire.
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Essayez une servitude. Que vous donniez à un individu la permission de se garer sur la propriété ou que vous l’autorisiez à l’utiliser comme un raccourci, donner à un squatter une permission écrite d’utiliser votre propriété ou des parties de celle-ci l’empêchera légalement d’être reconnu comme un squatter ou un intrus. Avec une servitude en place, ils ne seront pas en mesure de poursuivre l’utilisation légale de votre propriété en vertu de la possession adverse.
Pensées finales
En tant que propriétaire ou gestionnaire immobilier, il est peu probable que vous ayez à faire face à des squatteurs souvent ou jamais. Cependant, les connaissances sur la façon de traiter les squatters devraient toujours faire partie de votre ceinture d’outils. Non seulement ces connaissances peuvent vous aider à prévenir les squatteurs, mais elles peuvent également vous permettre de gérer la situation avec délicatesse et de rester en conformité avec la loi.