En Pennsylvanie, un propriétaire peut expulser un locataire pour non-paiement de loyer dès que le loyer est en retard. Sauf accord contraire dans le bail ou le contrat de location, le loyer est considéré comme en retard le jour suivant son échéance, et c’est ce jour-là que le propriétaire peut envoyer au locataire un avis d’expulsion.
Voici comment et quand un propriétaire peut déposer un avis d’expulsion, ou « Notice to Quit », pour non-paiement du loyer en vertu de la Pennsylvania Landlord-Tenant Act de 1951.
Timing des avis d’expulsion pour non-paiement du loyer en Pennsylvanie
Le loyer est généralement dû le premier jour de chaque mois, sauf si une date différente est spécifiée dans le bail ou le contrat de location. Il n’y a pas de délai de grâce pour le paiement du loyer en Pennsylvanie, sauf accord écrit entre le propriétaire et le locataire. Cela signifie que le propriétaire peut donner au locataire un avis d’expulsion, appelé « Notice to Quit », le lendemain de l’échéance du loyer, si le propriétaire n’a pas reçu le paiement du loyer à temps.
Sauf accord contraire dans le bail ou le contrat de location, le loyer est également dû les week-ends et les jours fériés, même si la date d’échéance du loyer (comme le premier du mois) se situe l’un de ces jours. Certains propriétaires peuvent convenir dans le contrat de location que le loyer sera dû le jour ouvrable suivant si la date d’échéance tombe un week-end ou un jour férié. Cependant, à moins que cette extension ne soit spécifiée dans le contrat, le loyer est toujours dû à la date spécifiée dans le bail ou le contrat de location, qu’il s’agisse d’un week-end ou d’un jour férié.
Une fois que le propriétaire donne au locataire un avis de départ, le locataire a dix jours pour payer le loyer ou quitter la propriété locative. Les dix jours commencent à la date à laquelle l’avis est affiché ou remis au locataire. Les week-ends et les jours fériés sont inclus dans la période de dix jours. Il est possible pour le propriétaire et le locataire de convenir d’une période différente dans le bail ou le contrat de location, au moment où le contrat a été conclu. Si le contrat de bail prévoit une période plus longue ou plus courte pour l’avis de démission, cette période doit être respectée. Ce sont des exigences de la loi de l’État de Pennsylvanie (voir 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.501-(b) et (e)).
Information incluse dans les avis d’expulsion en Pennsylvanie
L’avis d’expulsion doit être écrit, et il doit inclure les informations suivantes :
- la date à laquelle l’avis a été signifié au(x) locataire(s)
- le(s) nom(s) et l’adresse de l’unité locative du(des) locataire(s)
- le motif de l’avis (que le locataire n’a pas payé le loyer pendant une période déterminée)
- le montant total du loyer en souffrance, y compris les frais de retard, et où et à qui le loyer et les frais de retard doivent être payés
- une déclaration selon laquelle le locataire a dix jours pour payer le loyer et les frais de retard ( l’avis doit préciser la date exacte à laquelle cela doit se produire) ou déménager
- un ultimatum selon lequel le propriétaire peut intenter une action en justice (une poursuite en expulsion) si le locataire ne paie pas la totalité du loyer dans les dix jours ou ne déménage pas, et
- une déclaration précisant comment l’avis a été donné au locataire, soit en lui remettant réellement l’avis, soit en affichant l’avis sur la porte du locataire.
Si un avis d’expulsion manque des informations clés, comme le fait de dire clairement au locataire de payer le loyer et les frais de retard ou de déménager, alors l’avis d’expulsion ne sera pas considéré comme valide et le préavis de dix jours ne commencera pas. Le propriétaire devra alors donner un nouvel avis au locataire, relançant le délai de dix jours, et l’avis devra inclure tous les renseignements énumérés ci-dessus (voir Jankowski v. Orloske, 84 Pa. D&C 522 .).
Comment les propriétaires de Pennsylvanie doivent signifier les avis d’expulsion
Le propriétaire a trois options pour signifier l’avis de départ en vertu de 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.501(f):
1. Le propriétaire, ou une personne âgée de 18 ans ou plus, peut remettre personnellement l’avis au locataire.
2. Le propriétaire peut afficher l’avis dans l’immeuble que le locataire loue (par exemple, le propriétaire peut coller l’avis sur la porte de l’appartement du locataire).
3. Le propriétaire peut afficher l’avis à un endroit où le locataire sera sûr de le voir sur les lieux loués, par exemple dans une aire commune d’un complexe d’appartements ou sur la porte d’entrée d’une maison.
Si l’avis n’est pas remis directement au locataire, il est très important que l’avis soit laissé dans un endroit où le locataire le verra. L’avis ne peut pas être caché ou placé dans un objet (comme une boîte aux lettres). Il doit être affiché dans un endroit bien visible.
Si le propriétaire ne signifie pas l’avis correctement, il doit alors créer un nouvel avis et recommencer le processus. L’avis de dix jours ne sera pas en vigueur jusqu’à ce que le propriétaire signifie le locataire de l’une des trois façons énumérées ci-dessus.
Les options du locataire lorsqu’il reçoit un avis d’expulsion pour non-paiement de loyer en Pennsylvanie
Ce qui se passe ensuite dépend de la réponse du locataire à l’avis d’expulsion.
- Si le locataire paie le loyer dans le délai de dix jours, alors l’avis est nul et le locataire ne peut pas être expulsé.
- Si le locataire ne paie pas le loyer, mais déménage dans les dix jours, le propriétaire peut utiliser le dépôt de garantie du locataire (le cas échéant) pour couvrir le loyer impayé.
- Si le dépôt de garantie ne couvre pas tout le loyer dû et exigible, y compris les frais de retard, alors le propriétaire peut poursuivre le locataire pour le loyer encore dû. Le propriétaire peut récupérer le loyer soit par assumpsit (ce qui signifie que le locataire paierait de l’argent au propriétaire) ou par distress (ce qui signifie que le locataire donnerait au propriétaire un bien personnel égal au montant dû au propriétaire). Voir 68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.301 et 302.
- Si le locataire ne paie pas la totalité du loyer dans le délai de dix jours et ne quitte pas la propriété, alors le propriétaire peut procéder au dépôt d’une assignation et d’une plainte auprès du tribunal. Cette procédure s’appelle un cas de détenu illégal.
Le propriétaire doit gagner avec succès le cas de détenu illégal au tribunal avant qu’un shérif ou un agent de police puisse légalement prendre possession de la propriété. Il est très important que les propriétaires ne s’engagent pas dans des pratiques d' »auto-assistance » (comme changer les serrures ou couper les services publics) et qu’ils suivent les procédures de dépôt de la plainte pour détention illégale. Vous trouverez de plus amples informations sur le dépôt de la plainte dans 68 Pa. Cons. Stat. Ann. § §502-504. Le système judiciaire de Pennsylvanie fournit des modèles de plainte en ligne à l’adresse www.pacourts.us/forms/for-the-public, sous la rubrique « Landlord ».
Evictions dans les maisons mobiles
Des règles d’État différentes s’appliquent à l’expulsion des locataires de maisons mobiles en Pennsylvanie. Pour plus de détails, voir 68 P.S. §250.501-(c) et la loi sur les droits des parcs de maisons mobiles de l’État.
Plus d’articles sur les lois sur les propriétaires-locataires en Pennsylvanie et l’expulsion
Pour plus d’articles sur les lois sur les propriétaires-locataires en Pennsylvanie, y compris les procédures d’expulsion illégales et les droits des locataires à retenir le loyer, voir les tableaux de la Pennsylvanie dans la section Lois sur les propriétaires-locataires des États du site Nolo. Pour en savoir plus sur les articles relatifs à l’expulsion, consultez la section Expulsion d’un locataire ou fin d’un bail du site Nolo.
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