C’est le rêve de la plupart des gens de posséder une belle maison qu’ils peuvent appeler la leur.
Mais une maison est le plus gros achat que la plupart des gens feront dans leur vie – et le simple fait d’essayer de comprendre le processus d’achat d’une maison peut sembler accablant.
Une transaction immobilière nécessite une expertise sur des questions financières et juridiques compliquées. Elle peut également nécessiter une expertise sur des questions plus banales, comme les limites de la propriété et les zones inondables.
Heureusement, il existe de nombreux experts dont le travail consiste à vous aider à trouver et à acheter la maison de vos rêves. Mais même trouver les bons experts peut être difficile et prendre du temps. De nombreux acheteurs d’une première maison ont simplement jeté leurs mains et décidé de continuer à louer, lorsqu’ils ont été confrontés aux subtilités de l’achat.
Cela ne doit pas être aussi effrayant. Vous n’avez besoin que de deux choses pour naviguer avec succès dans votre expérience d’achat d’une maison : une bonne organisation, et connaître les bonnes questions à poser lors de l’achat d’une maison.
La meilleure façon de s’organiser – comme c’est le cas pour presque toutes les tâches compliquées – est d’utiliser une liste de contrôle détaillée pour l’achat d’une maison, qui transforme une tâche apparemment impossible en étapes faciles à comprendre.
Il se trouve que nous en avons une ici même.
Une fois que vous aurez lu notre liste de contrôle ultime pour l’achat d’une maison, vous saurez également quelles sont les bonnes questions à poser. Et vous réaliserez que l’achat d’une maison n’est pas aussi intimidant que vous pourriez le croire au départ. C’est un peu difficile, bien sûr, mais rappelez-vous : plus de cinq millions de personnes achètent une nouvelle maison chaque année.
Ils s’en sont sortis – et vous aussi. En fait, une fois que vous vous serez vraiment lancé dans le processus d’achat d’une maison, vous pourriez même le trouver amusant.
Acheter une maison : La liste de contrôle
Faire un bilan financier
À moins d’avoir gagné à la loterie, de pratiquer un sport professionnel ou d’avoir des parents très riches, vous aurez probablement besoin d’un prêt hypothécaire (autre mot pour prêt immobilier) afin d’acheter une maison. Et contracter un prêt hypothécaire signifie que vous devrez trouver quelqu’un prêt à vous prêter de l’argent.
Le prix médian d’une maison en Amérique est supérieur à 300 000 dollars. Inutile de dire que personne ne va simplement remettre des centaines de milliers de dollars à des acheteurs potentiels de maison sans être certain qu’ils seront en mesure de rembourser l’argent. Cela signifie qu’un prêteur hypothécaire va examiner de près vos finances avant de vous proposer un prêt.
C’est un sentiment terrible que de s’entendre dire que vous n’êtes pas admissible à un prêt hypothécaire, alors que votre cœur est fermement attaché à cette maison parfaite que vous avez trouvée pour votre famille. Comment éviter cette déception ? En mettant une loupe sur vos finances avant que la banque ne le fasse.
Nous supposerons que vous avez déjà un emploi stable ; si ce n’est pas le cas, trouvez-en un et construisez un historique de chèques de paie réguliers. Le prêteur doit savoir que vous disposez d’un flux de revenus suffisant pour effectuer les paiements hypothécaires mensuels.
Maintenant, vérifiez vos scores de crédit et vos rapports de crédit. La banque s’appuie fortement sur eux pour déterminer le type de prêt hypothécaire auquel vous êtes admissible – ou si vous êtes admissible du tout. Il existe trois grandes agences d’évaluation du crédit, Experian, Equifax et TransUnion, et vous pouvez demander votre rapport de crédit complet (y compris votre score) à chacune d’elles une fois par an, gratuitement. Ne vous fiez pas aux scores provenant de sources extérieures, car ils peuvent ne pas être exacts. Obtenez les rapports réels directement auprès des trois agences.
Vos scores de crédit seront rapportés sur ce que l’on appelle le modèle FICO, sous la forme d’un nombre compris entre 300 et 850. Un score supérieur à 760 vous permettra d’obtenir les meilleurs taux et conditions, tandis que les scores inférieurs à 500 sont presque toujours un score de crédit trop faible pour l’approbation d’un prêt hypothécaire, sauf si vous demandez un prêt VA.
Les acheteurs de maison ont besoin d’au moins 620 pour obtenir un prêt conventionnel ; 580 est généralement le plancher pour un prêt FHA, mais certains prêteurs peuvent aller plus bas. Et même si vous vous faufilez dans ces chiffres minimums, vous finirez par payer des taux d’intérêt plus élevés, des frais plus élevés ou les deux. Plus vos scores de crédit sont élevés, moins vous paierez et plus vous économiserez d’argent sur la durée de votre prêt.
Qu’est-ce que tout cela signifie ? Si vous ne pouvez pas actuellement vous qualifier pour un prêt, ou si vous allez difficilement vous qualifier, cela pourrait valoir la peine de retarder un peu l’achat de votre maison pendant que vous payez certaines factures ou que vous prenez d’autres mesures pour améliorer votre score de crédit.
Une autre chose avant de passer à autre chose : les rapports de crédit réels montreront des problèmes comme les retards de paiement signalés par d’autres prêteurs, comme les sociétés de cartes de crédit. Vérifiez attentivement les rapports et contestez toute information incorrecte. Cela vous évitera de gros maux de tête plus tard.
Il y a une dernière étape à franchir lors de la vérification de vos finances : déterminez combien de liquidités vous avez pour couvrir l’acompte et les frais de clôture (qui pourraient représenter 1 à 3 % supplémentaires du prix d’achat). Certains prêts hypothécaires n’exigent qu’un acompte de 3 à 5 %, mais vous pourriez avoir besoin d’un acompte de 20 % pour certains programmes de prêts, et vous devrez généralement payer une assurance hypothécaire privée si votre acompte est inférieur à 20 %. Si vous êtes bien à court d’argent disponible, vous voudrez peut-être attendre jusqu’à ce que vous puissiez l’économiser.
Définir un budget
Il est insensé de regarder des maisons de 400 000 $ quand vous ne pouvez vous permettre qu’une seule qui coûte 150 000 $. Afin de réduire votre recherche à une fourchette de prix réaliste, vous devrez établir un budget d’accessibilité.
Voici comment établir un budget pour une maison. Faites une liste détaillée de vos dépenses mensuelles régulières (y compris les paiements de carte de crédit, les prêts étudiants, les paiements de voiture et autres dépenses récurrentes) et ajoutez-y toutes les dépenses liées à votre nouvelle maison (paiements mensuels comprenant l’hypothèque, les taxes foncières, l’assurance des propriétaires et l’assurance hypothécaire). Naturellement, vous n’aurez pas de chiffres précis pour une maison que vous n’avez pas encore achetée ; il existe de nombreuses calculatrices en ligne qui vous montreront les paiements estimés pour le prix de la maison que vous choisissez.
Prenez maintenant le total de vos dépenses mensuelles et divisez-le par votre revenu mensuel total. Vous obtiendrez un nombre de pourcentage connu sous le nom de DTI, qui signifie ratio dette-revenu. La banque examinera ce chiffre pour décider si vous avez les moyens d’acheter une maison ; 43 % est le chiffre magique à ne pas dépasser. Si vous êtes en dessous de 36 %, vous devriez bénéficier de conditions et de taux d’intérêt bien plus avantageux.
Si vous vous retrouvez avec un DTI supérieur à 43 %, vous ne pouvez probablement pas vous permettre une maison qui nécessite les paiements mensuels que vous avez inclus. Baissez vos ambitions et choisissez un prix de maison plus bas, ce qui signifie des chiffres plus petits pour votre paiement hypothécaire et les dépenses connexes, et essayez à nouveau.
Ceci s’occupe de la banque – mais qu’en est-il de votre propre style de vie ? Arriver à peine sous les 43 % peut vous qualifier pour une maison, mais ne signifie pas nécessairement qu’il vous restera quelque chose pour aller dîner ou voir un film. Le terme courant pour cela est « pauvre en maison ». Le geste intelligent est d’arriver bien en dessous de 43 %, entre 25 % et 30 %, de sorte que vous serez à l’aise dans votre nouvelle maison sans avoir à vous soucier de savoir si vous vous mettez dans l’eau chaude financièrement.
Parler aux prêteurs hypothécaires et obtenir une préapprobation hypothécaire
Non, vous n’êtes pas encore prêt à signer votre vie. Mais parler aux prêteurs avant de magasiner une maison est important pour deux raisons.
La première raison de parler aux prêteurs est qu’ils vous donneront une idée des types de prêts hypothécaires pour lesquels vous pourriez être admissible. Vous pouvez poser autant de questions que vous le souhaitez sur les conditions possibles, les taux d’intérêt et les exigences spécifiques relatives aux scores de crédit et au DTI. Cela vous permet également de trouver l’agent de prêt ou le courtier en prêts hypothécaires avec lequel vous obtiendrez le meilleur taux et serez le plus à l’aise pour faire affaire.
Deuxièmement, vous pourrez demander au prêteur hypothécaire que vous avez choisi une préapprobation hypothécaire. Il ne s’agit pas d’une garantie que vous obtiendrez un prêt ; c’est simplement une déclaration selon laquelle vous êtes financièrement qualifié pour en recevoir un, sur la base d’un examen préliminaire de vos finances. La préapprobation comprendra un montant maximal du prêt, ce qui vous donnera une idée précise de ce que vous pouvez dépenser pour une nouvelle maison. Une fois que vous avez obtenu une préapprobation, cela ne signifie pas que l’une ou l’autre des parties s’engage à conclure un accord de prêt. Vous pouvez toujours magasiner plus tard pour une meilleure affaire une fois que vous vous êtes décidé pour une maison.
Une préapprobation hypothécaire n’est pas une nécessité lorsque vous voulez magasiner pour une maison, mais elle rend les choses beaucoup plus faciles. Certains vendeurs n’accorderont pas à votre offre le même poids qu’à celle d’un acheteur préapprouvé ; en fait, certains ne vous montreront même pas leur maison sans ce bout de papier magique (ou cet e-mail). De même, certains agents immobiliers ne vous accorderont pas la même attention que si vous aviez été préapprouvé. Donc, même si ce n’est pas une nécessité absolue, vous pouvez le considérer comme tel.
(Important : une pré-approbation n’est pas la même chose qu’une pré-qualification hypothécaire. Pour cette dernière, un prêteur se contentera de vous croire sur parole pour vos revenus et vos dépenses sans aucune enquête ou documentation. Une lettre de pré-approbation, qui s’appuie sur les recherches du prêteur sur vos finances, est ce que les vendeurs et les agents veulent voir.)
Vous ne savez pas comment choisir un prêteur hypothécaire ? Bien qu’il soit tentant de suivre simplement la recommandation d’un ami ou d’un parent de confiance ou d’obtenir un prêt hypothécaire auprès de votre banque actuelle, il est essentiel de faire des recherches et de magasiner pour obtenir la meilleure offre possible. Obtenez des devis auprès d’une série de prêteurs, y compris des sociétés de crédit hypothécaire, des prêteurs nationaux, des banques locales et des coopératives de crédit (qui offrent souvent les taux les plus compétitifs). Lisez les avis sur chaque prêteur potentiel et n’ayez pas peur de demander à l’agent de crédit quelle est sa commission sur votre prêt hypothécaire. Généralement, plus la commission de l’agent de crédit est élevée, plus l’emprunteur peut s’attendre à payer soit un taux d’intérêt plus élevé, soit des frais.
Trouver un agent immobilier ou un agent immobilier en qui vous avez confiance
Il y a peu de justification pour l’achat d’une maison sans agent immobilier, puisque le vendeur paie généralement les frais de l’agent immobilier de l’acheteur ainsi que les siens. Il n’y a rien de mal à faire des recherches sur les sites immobiliers en ligne ou à se rendre aux journées portes ouvertes par ses propres moyens, mais un agent expérimenté peut être votre meilleur allié lorsque les choses deviennent sérieuses, en particulier s’il s’agit de votre première maison et que vous n’êtes jamais passé par le processus auparavant. (Si vous vous posez la question, les agents et les courtiers immobiliers sont fondamentalement les mêmes ; les courtiers appartiennent simplement à une organisation industrielle et acceptent leur code de déontologie.)
Un agent peut fournir des informations précieuses sur les conditions du marché, remonter des ventes comparables pour vous aider à voir si une maison vaut le prix demandé et si elle est restée invendue pendant un certain temps, vous aider à préparer votre offre et vos contre-offres, et travailler sur les points de blocage qui pourraient se développer. Elle peut également vous suggérer des maisons disponibles dans les meilleurs quartiers ou districts scolaires si vous êtes nouveau dans la région, et peut même avoir accès à des maisons qui n’ont pas encore été inscrites publiquement.
Parlez avec un certain nombre d’agents et obtenez des recommandations d’amis ou de sources en ligne de confiance, avant de faire votre choix. Le bon agent peut faire toute la différence entre une recherche et une expérience d’achat en douceur, ou une expérience frustrante.
La recherche de la maison de vos rêves
Il est temps de partir à la chasse aux maisons.
Votre agent immobilier ou votre agent sera votre meilleur guide tout au long du processus, mais n’ayez pas peur de faire confiance à votre instinct. Si vous trouvez la maison de vos rêves et que tout ce dont elle a besoin est un travail cosmétique mineur, ne la perdez pas pour quelques milliers de dollars. Si tous les chiffres et les détails sont censés être « justes » mais que vous ne pensez tout simplement pas que vous seriez à l’aise dans la maison, ne vous forcez pas à aller de l’avant et à faire une offre – il y en a beaucoup d’autres.
Lorsque vous cherchez, cependant, soyez attentif à tout calendrier avec lequel vous pourriez travailler, car il faut normalement 30 à 45 jours pour conclure une nouvelle maison. Si vous voulez être installé avant le début d’une nouvelle année scolaire, ou que votre précédente maison est sur le marché (ou que le bail de votre appartement expire) et que vous devez être parti à une certaine date, vous n’aurez peut-être pas le luxe de chercher pendant des mois.
Faire une liste (dans votre tête ou sur papier) de ce que vous recherchez réellement dans une nouvelle maison peut vous aider à éliminer rapidement celles qui ne vous conviennent pas et à vous concentrer sur celles qui vous conviennent.
Recueillir la documentation dont vous aurez besoin
Cette étape n’est pas nécessairement dans l’ordre chronologique. À un moment donné, vous devrez soumettre des documents financiers à votre prêteur – beaucoup de documents financiers. Plus tôt vous commencerez à la rassembler, mieux ce sera, mais si vous ne l’avez pas encore fait au moment où vous commencez à chercher une maison, vous devez vraiment vous y mettre.
Parmi les documents qu’on vous demandera probablement de fournir :
- Les deux dernières années de vos déclarations de revenus
- Bouchons de paie ou autres documents attestant de vos revenus pour les deux derniers mois
- Tous les relevés bancaires, plus les relevés de comptes de courtage et d’investissement, pour les deux dernières années
- Preuve de fonds pour l’acompte et la clôture (ou une lettre de don, si quelqu’un vous donne l’argent)
- Lettre de recommandation du propriétaire précédent, si vous avez été locataire
- Pièce d’identité (de préférence un permis de conduire ou un passeport)
Le prêteur peut avoir d’autres demandes de documents au fur et à mesure qu’il traite votre prêt, mais ce sont les bases et cela vous permettra certainement de commencer.
Engagez un avocat (si nécessaire)
Toutes les transactions immobilières ne nécessitent pas un avocat. Dans certains États, vous êtes obligé de vous faire représenter par un avocat, mais c’est facultatif dans la plupart. Votre agent immobilier peut vous dire si c’est une nécessité dans votre région.
Si votre achat va être simple, vous pouvez probablement vous en sortir sans les dépenses supplémentaires liées à l’embauche d’un avocat. La plupart des transactions et des clôtures sont traitées avec des documents standardisés, et les bons agents immobiliers sont expérimentés pour s’assurer qu’elles se déroulent sans problème.
Mais si votre État l’exige, ou si vous n’êtes pas à l’aise de vous engager dans un achat aussi important sans l’avis d’un avocat, ou si l’achat pose des problèmes délicats comme des privilèges fiscaux, des ventes à découvert ou des problèmes de titre inattendus – vous voudrez peut-être trouver un bon avocat spécialisé dans l’immobilier.
Ne vous contentez pas d’engager le moins cher que vous pouvez trouver ; c’est une transaction coûteuse que vous ne voulez pas gâcher. Obtenez des recommandations et interrogez chacun des candidats possibles avant de prendre une décision. Consultez également votre agent immobilier ; il a probablement travaillé avec tous les avocats de la région et peut vous donner de bons conseils.
Un avocat spécialisé dans l’immobilier ne s’occupe pas seulement d’une question juridique spécifique. Elle peut examiner et vous conseiller sur toute la documentation (et il y en a beaucoup) impliquée dans l’accord d’achat et la clôture, évitant ainsi tout faux pas coûteux. Si vous allez dépenser de l’argent pour un avocat, assurez-vous d’utiliser ses services à bon escient.
Faire une offre et négocier
Vous avez trouvé » le bon « , avalé de travers et décidé de l’acheter ? Votre agent immobilier sera une fois de plus votre meilleur ami et pourra vous expliquer comment faire une offre sur une maison. Il connaîtra le marché et pourra vous conseiller sur le bon montant à offrir. Il pourra même vous renseigner sur l’intérêt suscité par la propriété et vous dire si d’autres offres sont en cours ou en préparation. Cela vous aidera à décider de l’agressivité de votre offre (ou si une offre basse pourrait être acceptée).
Tant que vous n’êtes pas sur le point d’entrer dans une guerre d’enchères, n’ayez pas peur d’assortir votre offre de conditions. Celles-ci peuvent aller de la date de clôture souhaitée à la demande que certains appareils ou meubles soient inclus dans la vente, en passant par une clause disant que l’achat est subordonné à la vente de votre maison précédente. Il se peut que vous ayez à faire des allers-retours dans les négociations pendant plusieurs jours ; cela peut être frustrant, car il faut généralement faire des contre-offres écrites et des délais de réponse, mais cela fait partie du » jeu » et le marchandage sera oublié une fois que votre offre sera finalement acceptée.
Vous devrez joindre un chèque ou un mandat à votre offre pour montrer que vous êtes sérieux. C’est ce qu’on appelle l’indemnité d’immobilisation, et le montant que vous devez déposer dépend souvent des coutumes locales. Il peut représenter entre 1 et 3 % du prix d’achat ou un montant fixe de 2 000 ou 3 000 dollars pour une maison située dans ce que la plupart d’entre nous considèrent comme une fourchette de prix raisonnable. Dans un marché lent, ce montant peut être bien inférieur. L’argent est conservé sur un compte séquestre et appliqué à l’achat au moment de la clôture. Si l’affaire tombe à l’eau à cause d’un problème du côté du vendeur, vous récupérez votre argent, mais si le problème est de votre côté (par exemple, si vous ne pouvez pas obtenir de financement), vous devrez peut-être aller au tribunal pour avoir une chance de le récupérer.
Arrangement pour le financement
Une offre approuvée est votre signal pour appeler votre prêteur (ou en décider un, si vous êtes toujours dans l’air) pour faire avancer la demande de prêt hypothécaire proprement dite. Attendez-vous à faire des allers-retours avec votre agent de crédit ou votre courtier en prêts hypothécaires plusieurs fois au cours de ce processus. Les souscripteurs (les personnes dans l’arrière-boutique qui traitent réellement les chiffres) viennent généralement avec des questions alors qu’ils examinent vos finances en détail, et peuvent faire plusieurs demandes pour plus de documents, ou pour des lettres d’explication s’il y a des spécificités qu’ils trouvent problématiques et qui nécessitent des éclaircissements supplémentaires.
L’approbation finale peut ne pas venir jusqu’à peu avant la date de clôture, donc ne paniquez pas. Il est tout à fait normal d’avoir l’impression d’être laissé en plan, mais ce n’est pas le cas. Le prêteur va engager une énorme somme d’argent, et veut être sûr à 100 % que vous êtes un bon risque pour le prêt.
Une tâche sans rapport : trouvez une compagnie d’assurance (ou appelez votre compagnie existante) pour organiser la couverture d’assurance des propriétaires. D’autres détails subalternes mais importants, comme le fait de faire faire une recherche de titre et de faire émettre une assurance titre, sont gérés de votre côté, mais votre agent et votre prêteur peuvent vous guider à ce sujet et peuvent même le faire pour vous.
Faire inspecter la maison et obtenir une évaluation
Aucun achat ne devrait être conclu sans qu’une inspection de la maison ne soit effectuée, et aucun contrat ne devrait être signé sans une clause de contingence disant que la maison doit passer l’inspection. Cela vous assurera qu’il n’y a pas de problèmes structurels ou fonctionnels cachés avec la maison, et vous donnera des munitions pour toute éventualité qui doit être écrite dans le contrat. L’acheteur paie l’inspection, et votre agent immobilier peut vous suggérer plusieurs inspecteurs de bonne réputation. Vous êtes invité à rester avec l’inspecteur pendant qu’il fait son travail, et vous recevrez toute sa liste de contrôle d’inspecteur de maison lorsqu’il aura terminé.
Une inspection de maison pourrait trouver des problèmes mineurs comme des problèmes électriques ou de plomberie qui peuvent être facilement réparés, ou pourrait trouver des problèmes plus graves comme des moisissures ou une fondation fissurée. C’est à vous de décider si les problèmes sont suffisamment graves pour vous retirer de la transaction, pour exiger que les problèmes soient réparés avant la conclusion de la vente ou (pour des problèmes relativement mineurs) pour accepter la vente » en l’état » et couvrir les frais de réparation par vos propres moyens.
Une inspection des termites et des parasites devrait également être effectuée. Certains inspecteurs de maisons les font aussi, ou vous devrez peut-être appeler une entreprise d’extermination distincte pour ce travail. Le prêteur voudra également qu’une évaluation soit faite pour s’assurer que la maison vaut ce que vous avez accepté de payer, et il prendra les dispositions nécessaires pour que l’évaluation soit faite (à vos frais).
Fermeture de votre nouvelle maison
Vous avez enfin réussi. Les accords d’achat sont faits, les inspections sont terminées, les contingences ont été respectées et le financement est en place. Il ne reste plus qu’à signer des montagnes de documents et à recevoir les clés de votre nouvelle maison.
Avant le dernier jour, assurez-vous d’avoir un chèque certifié ou d’avoir programmé un virement pour votre acompte et vos frais de clôture, que votre assurance propriétaire est en place et que vous avez un » classeur » écrit qui le prouve, et que vous avez votre pièce d’identité avec vous.
Le processus de clôture lui-même est parfois effectué en personne, mais dans plus d’une douzaine d’États, il peut maintenant être effectué en ligne par un service de signature électronique numérique sécurisé. Si vous avez un avocat, il devrait être avec vous lors de la clôture pour lire tous les documents avant de les signer, et si vous ne pouvez pas assister à une clôture en personne, vous pouvez céder votre procuration à une autre partie.
Vous ressentirez un mélange de nervosité, d’anticipation et d’ennui lors d’une clôture, puisque vous prenez un engagement énorme, que vous êtes excité à l’idée de prendre possession de votre nouvelle maison et que vous êtes assis là pendant une heure à signer document après document.
Mais ce n’est pas difficile, et cela se passe presque toujours sans problème. Avant même de vous en rendre compte, vous êtes propriétaire d’une toute nouvelle maison – et au moins après quelques jours, vous réaliserez que la folie et le stress en valaient la peine.
Bienvenue à l’accession à la propriété !