(Photo by )
En tant qu’acheteur d’une première maison, vous supposez probablement que votre agent immobilier ou votre courtier fera le sale boulot de négociation pour vous. Bien que cela puisse être vrai, ou que vous puissiez adopter une approche DIY en vendant par le propriétaire, assurez-vous de ne manquer aucune occasion de négocier ce que vous voulez – que cela implique des frais de clôture couverts, la maison entière repeinte ou une date d’emménagement prolongée. Après tout, la pire chose qu’un vendeur puisse dire est non, et vous ne le saurez pas tant que vous n’aurez pas demandé.
« La plus grande erreur que je vois les jeunes acheteurs de maison faire est de supposer que leur agent immobilier va négocier de manière proactive et créative en leur nom », ajoute Zoe Chance, professeur à la Yale School of Management qui fait des recherches sur l’influence et les compétences de négociation. « L’incitation de l’agent est de faire en sorte que la transaction se fasse, et non d’obtenir de son client la meilleure affaire possible, mais il demandera tout ce que vous lui demanderez. »
Voici cinq choses que vous devriez toujours négocier lors de l’achat d’une maison, quoi qu’il arrive.
1. La totalité ou un pourcentage des frais de clôture à payer.
L’une des principales choses que vous pouvez négocier avec succès en tant que premier acheteur ? Les frais de clôture. » Les frais de clôture prennent souvent les primo-accédants au dépourvu, car ils ne réalisent pas qu’ils auront besoin de liquidités supplémentaires pour conclure la transaction « , explique Elizabeth Ann Stribling-Kivlan, courtier immobilier chez Stribling & Associates, basé à New York. « Le montant total dépend de l’endroit où la propriété est vendue et de sa valeur, mais les acheteurs de maison peuvent généralement s’attendre à payer entre 2 % et 5 % du prix d’achat. Cependant, les frais de clôture peuvent être payés par le vendeur ou l’acheteur. Si vous êtes dans un marché d’acheteurs, et que le vendeur est impatient de quitter la propriété, vous pourriez être en mesure de faire en sorte que les vendeurs prennent en charge une partie ou la totalité des frais de clôture. »
Cela met de l’argent supplémentaire dans votre poche que vous pouvez rediriger vers des rénovations, des réparations à gros prix ou des mises à jour, mais vous pouvez également demander un crédit de clôture pour des changements spécifiques effectués après l’achat. « Par exemple, la propriété a besoin que l’allée soit scellée ou que le nouveau propriétaire souhaite que la terrasse soit refaite », explique Teris Pantazes, qui possède un système de gestion des propriétés des propriétaires et des acheteurs dans le Maryland et qui s’associe souvent à des agents immobiliers. Ce sont des éléments qu’un vendeur peut « créditer » à l’acheteur, ce qui signifie qu’il perçoit l’argent et le restitue immédiatement à la table des négociations. Cela ne diminue pas le prix d’achat final, mais réduit le montant que l’acheteur doit débourser. Parfois, vous pouvez augmenter légèrement votre prix d’offre et demander simultanément un crédit – en partageant la différence mais en gardant tout financé. »
D’un autre côté, si vous empruntez la voie du crédit de clôture, pensez au moment d’utiliser un crédit pour les réparations mises en évidence dans une inspection de la maison. Vous pouvez également vouloir terminer les travaux avant de conclure la vente, juste pour vous assurer que le vendeur reste responsable du coût final et de la qualité du résultat final. « Il est très probable que votre inspecteur immobilier trouve des choses à réparer », déclare Sara Hopkins, agent immobilier à Des Moines, Iowa. « Si vous trouvez des choses qui doivent être réparées, c’est votre vendeur qui doit les payer. Même si un acheteur se retire, il est très probable que le prochain acheteur trouve les mêmes choses. Il est donc dans l’intérêt du vendeur de s’en occuper. »
2. La prime d’une garantie habitation, au moins pour la première année, et les réparations liées aux inspections.
« Demandez toujours, toujours, une garantie habitation », conseille Hopkins, agent immobilier à Des Moines, dans l’Iowa. « Il est très courant qu’un vendeur paie cette dépense à l’avance. Le vendeur paie la prime à la clôture, généralement autour de 450-600 $, et ensuite le nouveau propriétaire est responsable de la franchise avec toute réclamation faite. »
Alors que la garantie du propriétaire couvre la réparation d’éléments clés comme les systèmes de chauffage et de climatisation, la plomberie ou les appareils électroménagers, une inspection de la maison peut également vous aider à économiser de l’argent à l’avenir. Il en existe généralement deux types : les inspections standard destinées à repérer les problèmes inquiétants ou insignifiants à réparer, et les inspections plus spécifiques qui ciblent des éléments domestiques comme le toit ou les salles de bains. Un vendeur peut refuser ce dernier type d’inspection s’il le juge inutile, ce qui peut être gênant, mais vous donne en même temps un levier et une flexibilité pour soit renoncer à un problème potentiel, soit le régler pour de bon.
L’investisseur immobilier Eric Bowlin l’a appris à ses dépens lorsqu’il a acheté une maison dont le drain était lent. Bien que l’inspecteur ait dit qu’il était probablement simplement bouché, Bowlin a engagé quelqu’un pour le vérifier – et a découvert des racines d’arbre dans le drain. Il a par conséquent été en mesure de négocier plusieurs milliers de dollars de réduction du prix de la maison, puis a obtenu les travaux nécessaires pour le réparer pour moins de mille dollars.
« En tant qu’acheteurs de maison, vous devriez insister pour négocier tout ce qui est lié à la sécurité », poursuit Bowlin. « Cela peut être des disjoncteurs de fuite à la terre (GFCI) dans les salles de bain, des tuyaux de gaz non mis à la terre, des rampes qui ne sont pas bien fixées, etc. Ils peuvent sembler petits, et ils le sont, mais les petits problèmes peuvent devenir de gros problèmes s’ils sont liés à la sécurité. Vous ne voulez vraiment pas que quelqu’un soit gravement blessé ou tué parce que personne n’a pris le temps de dépenser 75 $ pour installer un disjoncteur de fuite à la terre dans la salle de bain d’une maison ancienne. »
3. Flexibilité sur les dates de clôture ou de prise de possession.
Une fois que vous atterrissez sur une date de clôture, vous vous demandez probablement : « Dans combien de temps puis-je emménager ? » Cela dépend évidemment de votre situation : vous pouvez être en train d’attendre la clôture d’une autre maison, d’essayer d’engager des déménageurs ou de passer le relais d’un bail d’appartement ou de condo. La plupart des acheteurs supposent que c’est leur problème à régler, mais négocier une certaine flexibilité concernant les dates de clôture ou de possession est en fait assez standard.
« Je représente de nombreux acheteurs d’une première maison, et beaucoup d’entre eux ont l’idée qu’ils doivent attendre quelques mois avant de pouvoir rédiger une offre sur une maison parce que leur bail sera terminé dans un appartement ou une maison qu’ils louent actuellement », explique l’agent immobilier Andrew Read. « Je suggère souvent de négocier avec le vendeur pour que mon client puisse racheter son bail actuel. Bien souvent, nous constatons que le vendeur est motivé pour vendre et n’a aucun problème à ajuster le prix pour les quelques milliers de dollars qu’il faut pour sortir du bail plus tôt. »
Et cela fonctionne dans les deux sens – si un vendeur a besoin d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux en raison de l’achat d’une autre maison ou d’une construction, dit l’agent immobilier Ali Chapin, alors les acheteurs qui n’ont pas de contingence de propriété peuvent leur accorder ce délai supplémentaire en échange d’un prix plus bas.
4. mises à jour cosmétiques, ameublement et articles ménagers.
Les agents immobiliers ne plaisantent pas quand ils disent que vous pouvez tout négocier en tant qu’acheteur, comme des meubles qui s’adaptent parfaitement à la disposition d’une pièce, des luminaires, le ragréage des éviers et des douches, un aménagement paysager mineur, des voitures, des appareils électroménagers et même des articles d’entretien de la pelouse. Parfois, les vendeurs disent oui à de telles demandes parce qu’ils veulent rendre une maison plus attrayante pour l’acheteur, qu’ils ne veulent pas transporter certains articles dans un nouvel endroit ou qu’ils les utilisent rarement.
« Bien que les meubles soient généralement un « cadeau » du propriétaire, ils peuvent faire beaucoup pour les premiers acheteurs qui peuvent avoir besoin de meubler une maison entière juste après avoir dépensé la plupart de leurs économies pour l’achat », explique Luis Dominguez, agent immobilier dans le sud de la Floride. « Les vendeurs laisseront souvent des articles de patio, des filtres à air – toutes choses qui peuvent permettre à un acheteur d’économiser de l’argent pendant qu’il récupère de l’achat. »
5. Prix de la maison ou points de prêt hypothécaire.
Négocier à la baisse le prix affiché d’une maison est assez typique, bien sûr, mais il existe encore des trucs et astuces cachés pour que cela joue en votre faveur. Selon l’agent immobilier Chantay Bridges, vous pouvez demander un prix inférieur en fonction de facteurs tels que des propriétés comparables, les résultats de l’évaluation, l’état du quartier, l’état de la maison et le marché global – ou vous pouvez demander à un vendeur de payer des points de prêt sur votre hypothèque.
« Un acheteur peut demander à un vendeur de considérer le paiement de points sur son prêt hypothécaire comme une dépense déductible des impôts », note Bridges. « De nombreux acheteurs aimeraient réduire le montant qu’ils paieront en intérêts, et c’est là que les points entrent en jeu. Chaque point acheté diminuera un taux d’intérêt, et malgré le montant qu’un prêteur vous dit, cela peut être négocié. »
Une autre option potentielle, en raison de la hausse des taux d’intérêt, consiste à assumer le taux hypothécaire actuel d’un vendeur. « Bien que certaines sociétés hypothécaires ne le permettent pas, cela pourrait aider un acheteur d’une première maison à économiser beaucoup d’argent », explique Dan Rivers, agent immobilier à Charleston, en Caroline du Sud. « Cela signifie que si le propriétaire actuel a un prêt hypothécaire avec un faible taux d’intérêt, disons 3,5 %, et que les taux montent à près de 6-7 %, l’acheteur pourrait assumer le prêt hypothécaire du propriétaire actuel et obtenir les taux d’intérêt inférieurs ». Il y a beaucoup de facteurs impliqués dans ce processus, mais c’est un élément de négociation possible et cela pourrait signifier des économies de plusieurs centaines de dollars chaque mois pour les acheteurs. «