Les sous-sols offrent un énorme potentiel pour augmenter la surface habitable, la fonctionnalité et la valeur de revente de votre maison. Habituellement, les sous-sols sont utilisés à des fins de stockage, mais avec un peu de travail, un sous-sol peut être transformé en une chambre d’amis, un cinéma maison, un studio de musique insonorisé, une cave à vin, une salle de jeu, une salle de sport, une caverne d’homme, etc, complétée par une salle de bain.
Pour des espaces de 1 000 à 1 500 pieds carrés, le coût moyen d’un remodelage de sous-sol est de 18 000 à 30 000 dollars. Les remodelages de sous-sols de luxe peuvent coûter jusqu’à 40 000-65 000 $, tandis que les mises à jour et les améliorations mineures pour un sous-sol déjà fini peuvent coûter aussi peu que 5 000-7 000 $.
Les coûts de remodelage d’un sous-sol dépendent de l’état de l’espace existant, du niveau de finition souhaité et des taux de main-d’œuvre locaux.
Avant de plonger dans un remodelage de sous-sol, vous devez comprendre l’étendue des travaux, ainsi que les coûts impliqués dans la finition de votre sous-sol.
Dans ce post :
Combien cela coûte-t-il de finir un sous-sol ?
Remodelage vs finition du sous-sol
Coûts de remodelage du sous-sol par pied carré
Coût de finition d’un sous-sol avec une salle de bain
Répartition des coûts pour chaque phase du remodelage
Préparation d’un remodelage du sous-sol
Un sous-plancher de sous-sol est-il nécessaire ?
Est-il intelligent d’utiliser un système de finition de sous-sol ?
Comment imperméabiliser le sous-sol
Fixer un budget pour la rénovation d’un sous-sol
RCI de la finition d’un sous-sol
Coût moyen pour la finition d’un sous-sol
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La finition d’un sous-sol peut, vous coûter en moyenne entre 14 000 et 50 000 dollars. La plupart des propriétaires déclarent dépenser 20 000 à 23 000 $ pour un sous-sol de 500 pieds carrés avec une finition de niveau moyen et une demi-salle de bain. Un travail haut de gamme pourrait aller jusqu’à 46 000 $ – 70 000 $ selon la taille de l’espace.
Remodeler un sous-sol existant peut coûter de 2 500 à 18 000 $ en fonction de ce que vous cherchez à mettre à jour.
Ajouter un bar ou une petite cuisine commence à 3 000-16 000 $ selon la taille et l’existence de lignes de gaz, d’électricité, d’eau.
Ajouter un placard coûte de 1 000 à 2 000 dollars selon la taille et le niveau de personnalisation
Installer une cheminée commence à 2 000 à 3 000 dollars
Si vous envisagez un modèle à aire ouverte, vous finirez par payer moins. Lorsque vous n’avez pas beaucoup de murs, vous économisez 40 à 50 % sur le coût de la charpente, des garnitures, des cloisons sèches et de l’isolation. De plus, si vous travaillez dans la structure existante du sous-sol plutôt que de déplacer ou d’ajouter des murs, vous pouvez également économiser des milliers de dollars.
Ajouter des pièces, mettre à niveau le panneau électrique, installer des fenêtres d’évacuation, mettre une cuisine, et/ou une salle de bain signifiera payer plus. Gardez à l’esprit que si vous voulez mettre une « chambre à coucher officielle » dans le sous-sol, elle doit avoir un placard, une fenêtre et une porte, pour être répertoriée comme une chambre à coucher lorsque vous vendez la maison.
Comme pour toute rénovation majeure, la main-d’œuvre professionnelle mange une énorme partie du budget total. Attendez-vous à dépenser au moins 40% du coût total estimé de la main-d’œuvre de l’entrepreneur.
Coût de finition du sous-sol en fonction de la taille
La taille du sous-sol sera l’un des plus grands facteurs déterminant le coût total de la rénovation. Plus votre espace est petit, moins vous aurez à débourser.
Le remodelage des sous-sols de moins de 500 pieds carrés coûte de 10 000 à 15 000 $. Un sous-sol à aire ouverte de 500 pieds carrés vous coûtera environ 18 000 $ ; l’ajout d’une ou deux chambres à coucher fera grimper le prix à environ 25 000 $.
Les sous-sols de 700 à 1 000 pieds carrés coûtent de 18 000 à 22 000 $
Les grands sous-sols de plus de 1 500 commencent à environ 30 000 $. Si nous considérons une plus grande surface, disons 2 000 pieds carrés, vous finirez par payer environ 60 000 $ pour un plan ouvert, et 80 000 – 100 000 $ si vous ajoutez des chambres et des salles de bains.
Aménagement ou remodelage d’un sous-sol
L’aménagement d’un sous-sol consiste à créer un espace habitable dans un sous-sol qui était laissé vacant avec seulement un plancher de béton, aucun mur, des fils électriques, des tuyaux et des évents exposés, etc.
C’est un projet majeur d’amélioration de la maison qui implique les éléments suivants :
– Inspecter/réparer les fondations existantes ou couler de nouvelles fondations en béton
– Encadrer les murs
– Ajouter de l’isolation
– Installer des cloisons sèches
– Ajouter de l’électricité pour réparer l’éclairage et inclure des prises
– Camoufler les conduits
– Installer un plancher et un plafond
– Ajouter une sortie de secours pour se conformer au code d’incendie, par ex, une fenêtre d’évacuation
– Ajout de la plomberie pour une salle de bain et ou une cuisine
– Installation d’un système de chauffage et de refroidissement (CVC)
Le remodelage consiste à mettre à jour ou à améliorer un sous-sol déjà aménagé. Il peut s’agir de réaffecter l’espace en abattant des murs, en ajoutant des pièces supplémentaires, en ajoutant une salle de bain, etc.
Typiquement, la finition d’un espace de sous-sol qui n’a jamais été utilisé est 25 à 30 % plus chère que la rénovation d’un sous-sol déjà fini. Cela est principalement dû au fait que tous les travaux d’électricité, de plomberie et de charpente sont déjà effectués.
Cependant, les remodelages majeurs qui impliquent de modifier la disposition originale de l’espace, d’éliminer ou de construire des murs, de déplacer la tuyauterie, de mettre à niveau les systèmes de chauffage et de refroidissement, d’ajouter une salle de bain, peuvent s’additionner pour coûter à peu près le même prix que le projet de finition original.
Pour des prix plus détaillés, consultez notre guide des coûts de remodelage pour 2020.
Estimations par pied carré
Pour remodeler un sous-sol, vous dépenserez environ 30 à 50 $ par pied carré, ou, en moyenne, 40 $ par pied carré. Les projets de finition de sous-sol haut de gamme coûtent 80 à 90 $ et plus par pied carré. Gardez à l’esprit que si vous optez pour des matériaux haut de gamme, le coût augmentera de 30 à 50 %
N’oubliez pas qu’il s’agit simplement d’estimations, et que les coûts réels augmenteront ou diminueront en fonction des matériaux, de l’espace et de la complexité du projet.
Combien cela coûte-t-il de finir un sous-sol avec une salle de bain ?
Avoir une salle de bain au sous-sol implique des travaux de plomberie supplémentaires. Vous finirez par payer environ 7 500 $ à 12 500 $ pour ajouter une salle de bain, la plomberie et le drainage étant les coûts les plus élevés. L’ajout d’une grande salle de bain de style luxueux coûtera plus de 20 000 $. Vous devrez également tenir compte des coûts des appareils sanitaires (lavabo, toilettes, douche), des évents, des évacuations, etc.
L’ajout d’une simple demi-salle de bain avec seulement un lavabo et sans baignoire ni douche sera beaucoup moins cher, environ 3 000 à 6 000 $. Cependant, une salle de bain complète sera préférable si vous prévoyez d’ajouter une suite de chambres à coucher. Du côté positif, l’ajout d’une salle de bain à votre sous-sol peut augmenter la valeur de votre maison jusqu’à 20%.
Décomposition des coûts de finition du sous-sol
Il y a plusieurs phases ou étapes pour finir un sous-sol et le transformer en un espace habitable. Nous explorons ici les coûts impliqués pour chaque aspect du travail :
Coût de la réparation des fondations existantes du sous-sol par rapport à la coulée de nouvelles fondations
Avant de commencer le remodelage du sous-sol, il est essentiel de vérifier s’il y a des fissures dans les fondations existantes. Le plus souvent, vous ou l’inspecteur découvrirez des fissures, surtout si votre maison a plus de 10-15 ans. Si vous avez de la chance, il n’y aura que des fissures mineures, qu’un professionnel pourra facilement réparer pour 600 à 1 500 dollars. Cependant, s’il y a des fissures et des dommages importants dans les fondations, vous devrez utiliser des piliers hydrauliques, et leur installation coûte entre 9 000 et 16 500 dollars, selon la taille de l’espace.
Si votre maison existante n’a pas de sous-sol et que vous souhaitez ambitieusement couler de nouvelles fondations sous votre maison, préparez-vous à dépenser de grosses sommes. Le coût moyen de ce travail sera d’environ 20-23 $ par pied carré. Donc, la création d’une fondation de sous-sol de 1 000 pieds carrés coûterait au moins 20 000-23 000 $ Si l’excavation du sol sur votre propriété est difficile, vous pouvez chercher à dépenser un supplément de 5 000-15 000 $ pour obtenir ce travail.
Lorsque vous construisez une nouvelle maison et que vous souhaitez couler une nouvelle fondation de sous-sol, le coût moyen sera de 9-12 $ par pied carré.
Coût de l’encadrement
C’est la première étape, et vous pouvez vous attendre à payer environ 1 $ par pied carré pour les matériaux d’encadrement du sous-sol. Cette étape consiste à donner un contour à l’espace en utilisant un cadre en bois pour définir les pièces, les fenêtres, les portes, etc. Elle accueillera l’emballage d’isolation, le câblage, la plomberie, et sera recouverte de cloisons sèches.
Le travail fini, y compris la charpente et les cloisons sèches, coûtera environ 2,75 à 3,5 dollars. L’encadrement d’un sous-sol de 500 pieds carrés vous coûtera environ 500 $ pour le bois et 1 500 $ avec des cloisons sèches installées.
Prix de l’installation des cloisons sèches
Les cloisons sèches sont faites de gypse aplati, et elles vont par-dessus l’encadrement pour finir les murs et les plafonds. Vous pouvez la peindre ou la tapisser en fonction de vos préférences en matière de décor.
La cloison sèche, ainsi que les matériaux de finition comme le ruban adhésif, la boue, les montants, etc. coûteront environ 1,40 $ environ.
Les panneaux de cloison sèche sont disponibles en épaisseurs variées, allant de 1/4″ à 5/8″, et mesurant 8 pieds de haut et 4 pieds de large. Un seul panneau coûte entre 10 et 20 $ selon le type que vous choisissez ; les options disponibles comprennent les panneaux bleus, violets, verts, en ciment et sans papier.
Le coût augmentera en fonction du nombre de murs que vous comptez avoir dans le sous-sol. L’installation de cloisons sèches dans une zone de 500 pieds carrés coûtera environ 750 $ dans un sous-sol à aire ouverte ; cependant, le coût peut monter jusqu’à 2 000 $ si vous ajoutez des pièces.
Conseil de pro :
– Optez toujours pour des cloisons sèches résistantes à l’humidité pour le sous-sol.
– Calculez le nombre total de panneaux nécessaires en additionnant la largeur de chaque mur pour obtenir le périmètre, puis divisez le total par 4 (la largeur de la cloison sèche).
Coût des plafonds de sous-sol
En ce qui concerne les plafonds, vous avez quelques options, et le coût de l’installation du plafond variera en fonction de votre choix. Toutefois, le coût moyen des plafonds se situera dans une fourchette de 1 à 6 $ par pied carré.
Coût approximatif de chaque option de plafond :
– La cloison sèche vous coûtera environ 3,50 $ à 4,50 $ par pied carré, y compris l’ajout de solives et de matelas isolants. La pose de cloisons sèches au plafond est plus compliquée et nécessite des équipements supplémentaires. Cela rend l’installation de cloisons sèches sur le plafond plus coûteuse que sur les murs, même si les prix des panneaux de cloisons sèches sont les mêmes.
– Les plafonds en bois ou en carreaux coûtent entre 2,5 et 5 $ par pied carré installé.
– Peindre un plafond exposé coûte environ 1,2 et 1,8 $ par pied carré, selon que le plafond est lisse ou rugueux. La peinture au pistolet coûtera encore moins.
– Un plafond suspendu qui comprend des lattes coûtera environ 25 $ par pied carré. L’installation d’un système de grille de toit suspendu qui peut être recouvert de tuiles ou de cloisons sèches coûte environ 0,80 $ par pied carré.
– Vous pouvez faire installer des panneaux de bois à rainure et languette, et ils coûteront entre 1 $ et 3 $ par pied carré, selon le type de bois.
Prix des revêtements de sol
Vous avez plusieurs options en ce qui concerne le revêtement de sol du sous-sol.
La moins chère est de marquer et de polir le sol en béton existant ; cela vous coûtera environ 2 $ par pied carré. Vous pouvez également utiliser de l’époxy pour peindre le plancher, et le coût sera de 3 $ par pied carré. Les moquettes sont une bonne option bon marché et coûteront de 1 à 2 $ par pied carré, pour une moquette de qualité économique. Cependant, dans un sous-sol sujet aux infiltrations d’humidité, l’installation d’une moquette peut ne pas être idéale.
Les carreaux de sol en porcelaine coûteront environ 3 $ par pied carré, alors que les carreaux de céramique seront environ 0,50 $ à 1 $ moins chers.
Dans l’ensemble, le vinyle ou le stratifié est peut-être la meilleure option de plancher pour le sous-sol, car ces deux matériaux peuvent s’adapter à l’humidité et aux changements de température dans le béton. Il vous en coûtera environ 3 à 6 $ par pied carré.
Pour un remodelage de sous-sol haut de gamme, vous pouvez également opter pour du bois franc, mais il s’agira d’une dépense importante, car le plancher de bois franc coûte en moyenne 8 à 10 $ par pied carré.
Coûts d’installation du système de chauffage, de ventilation et de climatisation
Aucun sous-sol n’est complet sans un système de chauffage et de climatisation adéquat, et c’est un autre poste de dépenses important sur votre liste de dépenses. Si vous cherchez à installer un système d’air central complet avec de nouveaux conduits, le coût sera de 5 500 à 10 000 $, selon la taille de l’unité de climatisation dont votre espace a besoin.
Une excellente alternative à l’air central qui ne nécessite aucun conduit est un mini split. Il offre à la fois le chauffage et le refroidissement et peut coûter de 3 200 à 4 940 $ pour un système à zone unique.
Préparation d’un réaménagement de sous-sol
Avant de commencer, vous devez passer un peu de temps sur le terrain pour préparer le sous-sol aux rénovations.
Nettoyer le sous-sol : si vous avez utilisé l’espace pour stocker des choses, vous devrez le débarrasser et faire un peu de nettoyage comme balayer le sol, etc. Un espace propre facilitera la planification et les autres vérifications avant le début des travaux proprement dits.
Vérifier les fuites : votre sous-sol doit être sec et exempt d’humidité avant le début des travaux. Si vous soupçonnez la présence de fuites, faites-les réparer. Des fuites sournoises qui peuvent défaire votre dur labeur par la suite. Enfin, faites des tests pour vous assurer que vous avez réussi à éliminer toutes les sources de fuites.
Renseignez-vous sur les codes de construction locaux : vous devrez déterminer les codes de construction pour le sous-sol dans votre État et vous assurer que votre sous-sol les respecte. Par exemple, vous devrez peut-être installer des fenêtres d’évacuation vers les chambres à coucher.
Prévoir les permis : des permis sont nécessaires pour les travaux de plomberie et d’électricité, et pour rendre l’espace habitable. Si vous ne parvenez pas à en obtenir un, vous vous exposez à des amendes, voire à la démolition des travaux achevés. Habituellement, les permis pour les travaux peuvent coûter 50 $.
Vérification des fondations et de la structure : Assurez-vous que les fondations ne s’affaissent pas, ne se délabrent pas ou ne se détériorent pas, surtout si le bâtiment est ancien. Toute modification des éléments structurels, comme les piliers, ne doit être effectuée que par des experts.
Obtenir des devis : nous vous recommandons de contacter au moins 3 entreprises de remodelage locales pour obtenir des estimations de prix pour votre projet de finition de sous-sol.
Avez-vous besoin d’un sous-plancher lors de la finition d’un sous-sol ?
Si vous voulez opter pour un revêtement de sol comme du bois dur, du bois d’ingénierie, du linoléum, des carreaux, etc…, vous devrez installer un sous-plancher. Cela coûtera jusqu’à 2 $ par pied carré pour les installations de contreplaqué, et 3 $ par pied carré pour les solives de plancher en bois.
Alternativement, vous pouvez installer un système de sous-plancher spécial de marques comme Barricade (1,95 $ par pied carré) et Tyroc (2,70 $ par pied carré) Ces produits éliminent le besoin de couches et fusionnent tout en un seul carrelage, qui est ensuite joint.
Le sous-plancher est un élément nécessaire à la transformation du sous-sol en espace habitable, car il rendra les sols chauds, secs et plats. Sans un sous-plancher plat, vos matériaux de revêtement de sol de finition se déformeront (planches de bois, carreaux de linoléum, etc.) ou se fissureront (carreaux de porcelaine ou de céramique).
Idéalement, votre sous-plancher devrait faire le travail le plus important en gardant l’humidité à distance. Les dégâts d’eau dans les sous-sols sont un problème courant même si aucune inondation n’a lieu, donc avoir un sous-plancher de qualité est d’une importance capitale pour garder les fuites à distance. Avoir un sous-plancher empêchera également la croissance de la moisissure dans votre sous-sol.
Le saviez-vous ? Le sous-plancher est différent de la sous-couche de revêtement de sol. Cette dernière est une fine couche supplémentaire de matériau qui est installée SUR le sous-plancher, avant la pose de bois dur, de carrelage, de moquette, de stratifié, etc.
Dois-je utiliser un système de finition de sous-sol ?
Les systèmes de finition de sous-sol sont des unités de conception préfabriquées disponibles pour l’installation. Il existe plusieurs options pour les systèmes de finition de sous-sol, et la plupart excluent le revêtement de sol et le plafond. Les entreprises gagnent généralement de l’argent grâce aux frais d’installation, vous ne pouvez donc pas les bricoler après en avoir acheté un. Ces systèmes sont chers et peuvent coûter plus cher que ceux construits par un entrepreneur. Vous pouvez finir par payer 30 000 $ ou plus pour un système de finition de sous-sol.
Etanchéité de votre sous-sol fini
Les fuites d’eau sont une énorme préoccupation lorsqu’il s’agit de sous-sols. Le développement de la moisissure, les fissures dans les fondations, les insectes, etc. peuvent causer des problèmes et entraîner des problèmes de santé. C’est pourquoi il est essentiel d’imperméabiliser les murs et les sols du sous-sol.
Conseil de pro : la plupart des gens ne commencent à imperméabiliser le sous-sol qu’après avoir découvert des fuites et de l’humidité et après avoir subi les premiers dégâts. La réparation des fuites dans le sous-sol peut coûter entre 1 500 et 15 000 dollars, selon l’ampleur des travaux. Cependant, lorsque vous refaites le sous-sol, vous pouvez prendre certaines mesures pour PRÉVENIR les problèmes d’humidité dès le départ.
1. Pour imperméabiliser les murs, vous pouvez utiliser une peinture spéciale, telle que DRYLOK White Extreme Waterproofer (elle est vendue chez Home Depot)
2. Dans le cadre du processus de construction, des fissures se formeront autour des tuyaux et des solives. Vous pouvez empêcher l’humidité de s’infiltrer en remplissant ces fissures avec un ciment hydraulique spécial, qui se dilate pendant le processus de durcissement, créant ainsi un espace étanche.
3. Ajoutez de l’isolant en mousse glissante autour des tuyaux avant qu’ils ne soient encastrés pour empêcher l’humidité de se condenser. Cet isolant coûte de 1,50 $ à 3,70 $ par pièce de six pieds, selon sa finesse.
4. Si vous ajoutez une salle de bain, assurez-vous de mettre un bon ventilateur d’extraction et un déshumidificateur.
5. Mettez un système de drainage – tuile qui prendra soin de toute l’eau qui peut s’accumuler près des fondations de la maison. Cela peut coûter de 2 500 à 5 000 $
6. Si le sol autour de votre maison devait être nivelé afin d’éloigner l’eau du sous-sol, attendez-vous à dépenser de 5 à 6 $ pour déplacer une verge cube de terre à l’aide d’un tracteur-chargeur-pelleteuse et de 35 à 70 $ par verge cube si vous déplacez le sol avec une pelle à main.
7. Pour que l’eau s’écoule loin des fenêtres du sous-sol, creusez un espace de puits plus grand et remplissez-le de gravier. Assurez-vous d’installer un couvercle de puits de fenêtre. Ceux-ci ne sont pas chers 35-90 $ par couverture.
Parlez à votre entrepreneur des autres mesures d’imperméabilisation qui peuvent être mises en œuvre spécifiquement dans votre sous-sol.
Budget de remodelage du sous-sol
Avant de commencer à chercher des professionnels ou les matériaux (si c’est un projet de bricolage), vous devrez vous asseoir et réfléchir aux dépenses impliquées. L’étape la plus importante est de fixer un budget pour le projet. Vous pouvez commencer par dresser la liste de toutes les caractéristiques que vous souhaitez inclure, comme les éléments essentiels et les éléments de décor.
Conseil de pro : Un budget sain pour la finition d’un sous-sol devrait se situer autour de 15 % à 20 % de la valeur totale de la maison. Essayez de ne pas dépasser cette limite si vous prévoyez de vendre la maison dans les 5 à 7 prochaines années. Envisagez de dépenser davantage uniquement si vous vous voyez y vivre pendant une longue période.
L’étape suivante consisterait à contacter des pros locaux pour obtenir des devis et discuter de vos besoins par rapport au budget que vous avez fixé. Une fois qu’un entrepreneur aura examiné l’espace, il vous donnera une meilleure idée du coût des matériaux, de la main-d’œuvre, des travaux d’électricité, de la plomberie, etc. Il sera également en mesure de fournir des suggestions et des options pour les matériaux qui fonctionnent dans votre budget.
Il est préférable d’avoir une idée claire de ce que vous voulez inclure dans votre sous-sol fini. Si vous vous retrouvez à dépasser le budget fixé, vous pouvez peaufiner les caractéristiques, opter pour des alternatives moins chères ou élaborer un plan différent. Vous pouvez également bricoler plusieurs aspects du remodelage, comme la peinture, pour économiser sur les services de main-d’œuvre professionnelle.
Les pros du remodelage recommandent toujours d’avoir un tampon d’au moins 10 % de côté pour les surprises inattendues, qui surviennent généralement, peu importe les efforts que vous faites pour les éviter. Si votre budget de remodelage est de 20 000 $, c’est une bonne idée d’avoir environ 2 000 $ de plus pour atténuer les problèmes éventuels.
La finition d’un sous-sol est-elle un bon investissement ?
La réponse courte est oui. Les sous-sols fournissent de l’espace habitable dans une maison, donc lorsque vous essayez de vendre la maison, la superficie supplémentaire en pieds carrés ajoutera à sa valeur totale. Cela peut offrir jusqu’à 70 % de retour sur investissement, certains acheteurs offrant de payer plus pour un sous-sol récemment fini ou remodelé.
Implications fiscales :
Généralement, la conversion d’un sous-sol en espace habitable compte comme une nouvelle construction, ce qui, à son tour, améliorera la valeur de votre maison. Cela entraînera une augmentation de vos impôts fonciers. Le coût dépendra en fin de compte de l’ampleur des travaux effectués et du taux d’imposition de l’État. Cependant, vous pouvez réduire considérablement ce coût en finissant partiellement le sous-sol pour l’exclure de l’évaluation fiscale. Vous pouvez terminer le projet juste avant de le vendre.