In Pennsylvania kann ein Vermieter einen Mieter wegen Nichtzahlung der Miete zwangsräumen, sobald die Miete zu spät ist. Wenn nicht anders im Mietvertrag vereinbart, gilt die Miete am Tag nach ihrer Fälligkeit als verspätet, und an diesem Tag kann der Vermieter dem Mieter eine Räumungsmitteilung schicken.
Hier steht, wie und wann ein Vermieter eine Räumungsmitteilung oder „Notice to Quit“ wegen Nichtzahlung der Miete nach dem Pennsylvania Landlord-Tenant Act von 1951 einreichen kann.
Zeitpunkt der Räumungskündigung bei Nichtzahlung der Miete in Pennsylvania
Die Miete ist normalerweise am ersten Tag eines jeden Monats fällig, es sei denn, im Mietvertrag ist ein anderes Datum angegeben. Es gibt in Pennsylvania keine Nachfrist für Mietzahlungen, es sei denn, sie wurde schriftlich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart. Das bedeutet, dass der Vermieter dem Mieter am Tag nach der Fälligkeit der Miete eine Räumungsklage (Notice to Quit) zukommen lassen kann, wenn die Mietzahlung nicht rechtzeitig beim Vermieter eingegangen ist.
Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, ist die Miete auch an Wochenenden und Feiertagen fällig, selbst wenn das Fälligkeitsdatum der Miete (z. B. der Erste des Monats) auf einen dieser Tage fällt. Manche Vermieter können im Mietvertrag vereinbaren, dass die Miete am nächsten Werktag fällig wird, wenn der Fälligkeitstag auf ein Wochenende oder einen Feiertag fällt. Wenn diese Verlängerung jedoch nicht im Vertrag festgelegt ist, ist die Miete immer an dem im Mietvertrag festgelegten Datum fällig, unabhängig davon, ob es ein Wochenende oder ein Feiertag ist.
Wenn der Vermieter dem Mieter eine Kündigung ausspricht, hat der Mieter zehn Tage Zeit, die Miete zu zahlen oder das Mietobjekt zu verlassen. Die zehn Tage beginnen an dem Tag, an dem die Kündigung verschickt oder dem Mieter ausgehändigt wird. Wochenenden und Feiertage sind in der Zehn-Tage-Frist enthalten. Es ist möglich, dass der Vermieter und der Mieter im Mietvertrag eine andere Frist vereinbaren, wenn der Vertrag abgeschlossen wurde. Wenn der Mietvertrag eine längere oder kürzere Frist für die Kündigung vorsieht, muss diese Frist eingehalten werden. Dies sind Anforderungen des Staatsrechts von Pennsylvania (siehe 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.501-(b) und (e)).
Informationen, die in einer Räumungsmitteilung in Pennsylvania enthalten sein müssen
Die Kündigungsmitteilung muss schriftlich verfasst sein und die folgenden Informationen enthalten:
- Datum, an dem die Kündigung dem/den Mieter(n) zugestellt wurde
- Name(n) und Adresse der Mieteinheit des/der Mieter(s)
- Der Grund für die Kündigung (dass der Mieter die Miete für einen bestimmten Zeitraum nicht gezahlt hat)
- Gesamtbetrag der überfälligen Miete, einschließlich etwaiger Säumnisgebühren, und wo und an wen die Miete und die Säumniszuschläge zu zahlen sind
- eine Erklärung, dass der Mieter zehn Tage Zeit hat, die Miete und die Säumniszuschläge zu zahlen (die Mitteilung sollte das genaue Datum angeben, bis zu dem dies geschehen muss) oder auszuziehen
- ein Ultimatum, dass der Vermieter rechtliche Schritte (eine Räumungsklage) einleiten kann, wenn der Mieter nicht innerhalb von zehn Tagen die gesamte Miete zahlt oder auszieht, und
- eine Erklärung, die angibt, wie die Mitteilung an den Mieter gegeben wurde, entweder durch tatsächliche Übergabe der Mitteilung an den Mieter oder durch Aushang der Mitteilung an der Tür des Mieters.
Wenn eine Räumungsmitteilung wichtige Informationen vermissen lässt, wie z.B. die klare Aufforderung an den Mieter, entweder die Miete und die Säumniszuschläge zu zahlen oder auszuziehen, dann wird die Räumungsmitteilung nicht als gültig angesehen und die zehntägige Kündigungsfrist beginnt nicht. Der Vermieter müsste dann dem Mieter eine neue Mitteilung zukommen lassen, die die zehntägige Frist wieder in Gang setzt, und die Mitteilung müsste alle oben aufgeführten Informationen enthalten (siehe Jankowski v. Orloske, 84 Pa. D&C 522 .).
Wie Pennsylvania Vermieter Räumungsmitteilungen zustellen müssen
Der Vermieter hat drei Möglichkeiten für die Zustellung der Kündigungsmitteilung gemäß 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.501(f):
1. Der Vermieter oder eine Person, die mindestens 18 Jahre alt ist, kann dem Mieter die Kündigung persönlich übergeben.
2. Der Vermieter kann die Kündigung in dem Gebäude, das der Mieter gemietet hat, aushängen (z. B. kann der Vermieter die Kündigung an der Wohnungstür des Mieters befestigen).
3. Der Vermieter kann die Mitteilung an einer Stelle anbringen, die der Mieter mit Sicherheit sehen wird, z. B. in einem Gemeinschaftsbereich eines Wohnkomplexes oder am Eingangstor eines Hauses.
Wenn die Mitteilung nicht direkt an den Mieter gegeben wird, ist es sehr wichtig, dass die Mitteilung an einem Ort hinterlassen wird, an dem der Mieter sie sehen wird. Die Kündigung kann nicht versteckt oder in einem Gegenstand (z.B. Briefkasten) angebracht werden. Sie muss an einer auffälligen Stelle ausgehängt werden.
Wenn der Vermieter die Kündigung nicht ordnungsgemäß zustellt, dann muss er eine neue Kündigung erstellen und den Prozess von vorne beginnen. Die zehntägige Kündigungsfrist wird erst dann wirksam, wenn der Vermieter den Mieter auf eine der drei oben genannten Weisen zustellt.
Mieteroptionen bei Zustellung einer Räumungsmitteilung wegen Nichtzahlung der Miete in Pennsylvania
Was als nächstes passiert, hängt von der Reaktion des Mieters auf die Räumungsmitteilung ab.
- Zahlt der Mieter die Miete innerhalb der zehntägigen Frist, dann ist die Mitteilung ungültig und der Mieter kann nicht zwangsgeräumt werden.
- Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, aber innerhalb von zehn Tagen auszieht, kann der Vermieter die Kaution des Mieters (falls vorhanden) verwenden, um die unbezahlte Miete zu decken.
- Wenn die Kaution nicht die gesamte fällige und geschuldete Miete deckt, einschließlich der Säumniszuschläge, dann kann der Vermieter den Mieter auf die noch geschuldete Miete verklagen. Der Vermieter kann die Miete entweder durch „assumpsit“ (was bedeutet, dass der Mieter dem Vermieter Geld zahlt) oder durch „distress“ (was bedeutet, dass der Mieter dem Vermieter persönliches Eigentum in Höhe des geschuldeten Betrags überlässt) einfordern. Siehe 68 Pa. Cons. Stat. Ann. § §250.301 und 302.
- Wenn der Mieter die volle Miete nicht innerhalb der Zehn-Tages-Frist bezahlt und nicht aus der Wohnung auszieht, kann der Vermieter eine Vorladung und Klage beim Gericht einreichen. Dieses Verfahren wird als unlawful detainer Fall.
Der Vermieter muss erfolgreich die unlawful detainer Fall vor dem Gericht zu gewinnen, bevor ein Sheriff oder Wachtmeister kann legal Besitz der Immobilie zu nehmen. Es ist sehr wichtig, dass Vermieter keine „Selbsthilfe“-Praktiken anwenden (wie z. B. das Auswechseln der Schlösser oder das Abschalten der Versorgungseinrichtungen) und dass sie die Verfahren für die Einreichung der unrechtmäßigen Detainer-Klage befolgen. Weitere Informationen zur Einreichung der Beschwerde finden Sie in 68 Pa. Cons. Stat. Ann. § §502-504. Das Gerichtssystem von Pennsylvania stellt Beschwerdevorlagen online zur Verfügung: www.pacourts.us/forms/for-the-public, unter „Landlord.“
Evictions in Mobile Homes
Für die Räumung von Mietern in Mobilheimen in Pennsylvania gelten andere staatliche Regeln. Für Details siehe 68 P.S. § §250.501-(c) und den staatlichen Mobile Home Park Rights Act.
Mehr zu Vermieter-Mieter-Gesetzen in Pennsylvania und Zwangsräumung
Für weitere Artikel über Vermieter-Mieter-Gesetze in Pennsylvania, einschließlich illegaler Zwangsräumungen und Rechte des Mieters, die Miete einzubehalten, siehe die Pennsylvania-Tabellen im Abschnitt State Landlord-Tenant Laws auf der Nolo-Website. Weitere Artikel zum Thema Zwangsräumung finden Sie im Abschnitt Zwangsräumung eines Mieters oder Beendigung eines Mietvertrags auf der Nolo-Website.