El mejor programa de refinanciación es diferente para todos
Si usted, como millones de estadounidenses, tiene una tasa de hipoteca por encima de las tasas de interés actuales, podría estar pensando en refinanciar.
Una refinanciación de la hipoteca es una gran manera de reducir sus pagos mensuales, pagar su préstamo más rápido, o lograr otro objetivo – como cobrar el valor de su casa.
Pero antes de que pueda hacer cualquiera de esas cosas necesita responder a una gran pregunta: ¿Qué préstamo de refinanciación va a utilizar?
Aquí compararemos los principales programas -refinanciación convencional frente a VA, FHA y USDA- para ayudarle a encontrar la mejor opción para usted.
Encuentra el mejor préstamo de refinanciación para ti (26 de marzo, 2021)
En este artículo (Saltar a…)
- Tipos de programas de refinanciación de hipotecas
- Comparar opciones de refinanciación
- Refinanciación con un alto LTV
- Opciones de reficoste de refinanciación
- Refinanciación con cargo
- Sin opciones de refinanciación con tasación
- Encuentra el mejor tipo de refinanciación
Tipos de programas de refinanciación hipotecaria: ¿Cuál es el mejor?
Hay un montón de programas de refinanciación de hipotecas para elegir. Pero, ¿cuál es el mejor para ti?
La respuesta depende de su préstamo actual, de sus objetivos financieros y de la cantidad de patrimonio que haya acumulado en la vivienda.
Para la mayoría de las personas, la mejor refinanciación hipotecaria es una de las siguientes:
- Refinanciación convencional: Buena para bajar la tasa o el plazo del préstamo, cancelar el seguro hipotecario PMI/MIP, o sacar dinero en efectivo
- Refinanciamiento FHA streamline: Bueno para los préstamos actuales de la FHA, le permite refinanciar rápidamente en una tasa más baja
- VA streamline refinanciar: Bueno para los préstamos actuales de la VA, le permite refinanciar rápidamente en una tasa más baja sin seguro hipotecario requerido
- Refinanciación streamline USDA: Bueno para los préstamos actuales de la USDA, ofrece una refinanciación rápida en una tasa más baja con la opción de rodar los costos de cierre en el préstamo
- ¿Qué tipo es mi préstamo hipotecario actual?
- ¿Cuál es mi objetivo de refinanciación (reducir el tipo de interés, liquidar mi préstamo antes de tiempo, cobrar en efectivo, etc.)
- ¿Tengo al menos un 20 por ciento de patrimonio neto?
- ¿Cuánto tiempo tengo previsto permanecer en mi casa después de la refinanciación?
- Los préstamos de refinanciación de la FHA requieren dos tipos de seguro hipotecario: Prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) y una prima de seguro hipotecario anual
- Los refinanciamientos convencionales cobran un «seguro hipotecario privado» (PMI) anualmente – no hay una cuota por adelantado. Pero las tasas del PMI convencional serán mucho más altas si tiene un crédito bajo, en cuyo caso una refinanciación FHA puede ser la mejor opción
- Su crédito está por debajo de 620-640
- No tiene un 20% de capital en la vivienda
- Tiene un préstamo FHA y no quiere volver averificar el valor de la casa
- Tiene un préstamoFHA ahora y quiere evitar demostrar los ingresos actuales
- Necesita cashout pero no puede calificar para un préstamo convencional
- Tienes un 20% de capital y buen crédito y quieres librarte del seguro hipotecario
- Puedes demostrar los ingresos actuales y el valor de la vivienda
- Quieres sacar el dinero en efectivo
- Tienes un préstamo VA y quieres saltarte la tasación y la verificación de ingresos
- Quieres deshacerte de tu seguro hipotecario
- No tienes un 20% de capital en tu casa
- .
- Necesitas sacar hasta el 100% del valor de tu vivienda
- Tienes un 20% de capital en la vivienda y no quieres pagar la comisión de financiación inicial de la VA
- Tiene un préstamo VA actualmente y no quiere proporcionar una evaluación, ingresos, o documentación de activos
- Quieres deshacerte del seguro hipotecario de la FHA
- Quieres sacar el capital de tu casa
- Tienes un préstamo de la FHA y quieres una Refinanciación Streamline
- Tienes un préstamo del USDA actualmente y quieres una opción de Refinanciación Streamline
- Tienes un 20% de patrimonio neto y quieres dejar de pagar las comisiones de seguro hipotecario del USDA
- Necesitas un plazo de 15 años
- Necesita reducir su tasa en un préstamo grande
- Quiere sacar dinero en efectivo de la casa, empujándolo al territorio del préstamo jumbo
- Su cantidad de préstamo de refinanciación será inferior a 548 dólares,250 dólares o su límite de préstamo local
- Opción de refinanciación de alta LTV de Fannie Mae (HIRO): Un programa especial de refinanciación para las personas que no tienen suficiente capital para una refinanciación tradicional, porque no se han beneficiado del aumento del valor de la vivienda
- Mejor para: Propietarios de viviendas con un tipo de interés alto y una relación préstamo-valor de al menos el 97,1%
- La refinanciación FHA cash-out limita su nuevo LTV al 80 por ciento
- Las refinanciaciones convencionales cash-out también permiten un LTV máximo del 80 por ciento
- Los préstamos de refinanciación VA cash-out permiten hasta el 100 por ciento de LTV
Si usted juega sus cartas correctamente, no sólo podría bajar su tasa y los pagos mensuales más bajos, pero también tienen achance para cancelar el seguro hipotecario, tomar dinero en efectivo en el cierre, o refinanciarwithout cualquier costo de cierre.
Verifique su elegibilidad para la refinanciación (26 de marzo de 2021)
Compare las opciones de refinanciación
Para averiguar qué opción de refinanciación debe utilizar, tendrá que responder a algunas preguntas.
Aquí hay un breve resumen de cómo se comparan los principales programas.
Refinanciación convencional frente a la FHA
El mayor beneficio de un préstamo convencional es que no se paga el seguro hipotecario si se tiene un 20% de patrimonio neto en la vivienda.
Pero no todo el mundo puede optar a él.
Se necesita un buen crédito (al menos una puntuación de 620) y un historial laboral sólido. La refinanciación de la FHA suele ser mejor para los prestatarios con menor crédito.
Los propietarios de viviendas que originalmente eligieron un préstamo FHA – tal vez porque tenían un crédito más bajo o querían un pago inicial bajo – podrían ser elegibles para deshacerse de su seguro hipotecario para siempre.
Si usted tiene al menos un 20 por ciento de equidad, puede ser capaz de refinanciar a un préstamo convencional sin MIP y ahorrar mucho en sus pagos mensuales.
Un prestamista puede estimar el valor de su casa y si tiene suficiente capital para librarse del MIP.
Pero incluso si no lo tiene, una refinanciación todavía podría tener sentido, gracias a las tasas más bajas de hoy. Mantendrá el seguro hipotecario si tiene menos del 20 por ciento de patrimonio neto, pero su ahorro podría seguir siendo significativo.
Aquí tienes un desglose del seguro hipotecario FHA frente al convencional.
Una razón por la que un propietario podría refinanciar de un préstamo convencional a un préstamo FHA es si quiere sacar dinero en efectivo, pero no tiene una puntuación de crédito lo suficientemente alta para una refinanciación convencional en efectivo.
El préstamo FHA en efectivo normalmente permite puntuaciones de crédito a partir de 600 (aunque algunos prestamistas pueden ir tan bajo como 580), mientras que un préstamo convencional en efectivo a menudo requiere una puntuación de crédito mínima de 640-680.
Si actualmente tiene un préstamo de la FHA y su objetivo es simplemente reducir su tasa y pago mensual, considere el FHA Streamline Refinance.
Este programa de refinanciación de bajo documento es una forma más rápida de refinanciar a una tasa más baja sin tener que volver a verificar sus ingresos y empleo u obtener una nueva evaluación de la vivienda.
En resumen:
Razones para elegir una refinanciación FHA
Razones para elegir convencional
VA vs. refinanciación convencional
Si tiene una hipoteca VA existente, hay pocas razones para refinanciar en una hipoteca convencional.
Las tasas de los préstamos VA tienden a ser significativamente más bajas que las tasas de refinanciación convencionales. Así que es probable que vea un mayor ahorro con un refinanciamiento de VA a VA que mediante la refinanciación de su préstamo VA en uno convencional – incluso cuando se incluye la cuota de financiación de VA en su nuevo préstamo.
Los préstamos VA también ofrecen una opción de Refinanciación Streamline.
Esto se llama ‘Interest Rate Reduction Refinance Loan’, o ‘IRRRL’. Es un programa de bajo documento que permite a los propietarios veteranos refinanciar de un préstamo VA actual a uno nuevo con menos esfuerzo y tiempos de cierre más rápidos.
Los préstamos de la VA no requieren un seguro hipotecario continuo, por lo que no hay motivo para refinanciar en un préstamo convencional para deshacerse del PMI.
Refinanciar de convencional a VA
Por otro lado, si actualmente tiene una hipoteca convencional pero es elegible para la financiación de VA, podría considerar refinanciar a un préstamo hipotecario de VA si la tasa es significativamente mejor que la que obtendría con convencional.
Tenga en cuenta que pagará una comisión de financiación por el cambio, así que asegúrese de que el préstamo VA es rentable.
Un prestamista normalmente puede comprobar su elegibilidad para la financiación de la VA en sólo unos minutos, solicitando un Certificado de Elegibilidad (COE) del Departamento de Asuntos de Veteranos. Es posible que reúna los requisitos si usted o su cónyuge son veteranos de guerra o miembros del servicio activo.
Al refinanciar un préstamo convencional a uno de la VA, podría deshacerse del PMI, reducir el tipo de interés y ahorrar en sus pagos mensuales.
Además, cualquier propietario elegible para el VA puede utilizar el préstamo de salida de efectivo del VA para refinanciar hasta el 100 por ciento del valor de su casa.
Este es el único programa de refinanciación importante que le permite sacar en efectivo TODO el valor de su vivienda, y siempre que reúna los requisitos para la financiación del VA, no necesita un préstamo hipotecario actual del VA para solicitarlo.
En resumen:
Razones para elegir una refinanciación VA
Razones para elegir una refinanciación convencional
- Comparar VA vs. opciones de refi convencional (26 de marzo de 2021)
FHA vs. VA refinanciar
Los préstamos de la FHA y VA ambos ofrecen Streamline refinanciación. Esto hace que sea fácil de refinanciar de FHA a FHA o VA a VA para una tasa de interés más baja.
Usando una Refinanciación Streamline, usted no está obligado a presentar verificación de empleo o de ingresos. Y no se requiere una evaluación de la casa – así que usted podría ser capaz de refinanciar en una tasa y pago más bajo, incluso si usted tiene poco, ningún, o la equidad negativa.
Si actualmente tiene un préstamo FHA, pero es elegible para una hipoteca VA, podría considerar la refinanciación en un préstamo VA. Es probable que obtenga un tipo de interés más bajo que el que obtendría con una refinanciación de la FHA, y no tendrá cuotas de seguro hipotecario por adelantado o continuas.
La refinanciación de un préstamo de la FHA a un préstamo de la VA se puede realizar mediante la refinanciación en efectivo de la VA.
A pesar del nombre, usted no está obligado a sacar dinero en efectivo en el cierre. Usted puede utilizar este préstamo simplemente para refinanciar de un préstamo no VA a un préstamo VA con una tasa hipotecaria y pago más bajos.
En resumen:
Razones para elegir una refinanciación VA
Razones para elegir una refinanciación de la FHA
Compara las opciones de refinanciación VA vs. FHA. Opciones de refinanciación de la FHA (26 de marzo de 2021)
Refinanciación del USDA
Para los propietarios de viviendas que tienen al menos un 20 por ciento de capital, podría tener sentido refinanciar de un préstamo del USDA a uno convencional. Esto podría eliminar su seguro hipotecario anual y ayudarle a ahorrar aún más en sus pagos de la hipoteca.
O, si todo lo que quiere es una tasa de interés más baja y el pago mensual, puede solicitar el USDA Streamlined Assist Refinance Loan.
Al igual que los programas FHA y VA Streamline, se trata de una refinanciación con pocos documentos que es más fácil de solicitar y calificar que otras opciones de refinanciación.
Sólo tenga en cuenta que las hipotecas del USDA sólo vienen en un plazo de 30 años. Así que una refinanciación USDA no le ayudará a pagar su hipoteca más rápido.
Si su objetivo es pagar su casa antes, puede ser mejor refinanciar en un préstamo convencional o FHA que permite un plazo de préstamo de 15 años.
En resumen:
Razones para utilizar una refinanciación del USDA
Razones para utilizar una refinanciación convencional
Consulta tus opciones de refinanciación del USDA (26 de marzo, 2021)
Refinanciación Jumbo
Si tu hipoteca actual está por encima de los límites de los préstamos convencionales, es probable que necesites refinanciar en un préstamo no conforme o ‘jumbo’.
Puede que haya comprado una casa de alto precio con un gran pago inicial, pero que ahora quiera refinanciar y sacar dinero. En algunos casos, el nuevo saldo de préstamo más grande podría empujarle al territorio de los préstamos jumbo.
La única excepción es para los propietarios de viviendas que refinancian un gran préstamo VA, ya que las hipotecas VA no tienen límites de préstamo.
Es posible encontrar financiación jumbo con tasas hipotecarias muy competitivas. Pero, como estos préstamos no están regulados por Fannie Mae y Freddie Mac, suele haber mucha más variación entre los prestamistas.
Los préstamos jumbo también tienden a tener requisitos de puntuación de crédito más altos que otros refinanciamientos. Es probable que necesite una puntuación de crédito superior a 680 o 700 para calificar.
Si necesita un préstamo de refinanciación jumbo, sea muy minucioso cuando compare y busque los tipos.
Es probable que vea una mayor diferencia entre los prestamistas y comprar con cuidado podría conseguir un gran acuerdo.
En resumen:
Razones para obtener una refinanciación jumbo
Razones para obtener una refinanciación convencional
Averigüe si califica para un refinanciamiento jumbo (26 de marzo de 2021)
Refinanciar con un LTV alto
Si desea refinanciar suhipoteca en las tasas bajas de hoy, pero no tiene suficiente capital para calificar para un refinanciamiento tradicional, un préstamo de refinanciamiento de alto LTV de Fannie Mae puede ayudar.
Aunque el valor de las viviendas está subiendo en todo Estados Unidos, hay muchas regiones en todo el país en las que el valor de las viviendas es el mismo o está bajando.
Muchos de estos propietarios deben más de lo que valen sus casas, y no cumplen los requisitos para una refinanciación de ningún tipo.
La opción de refinanciación de Fannie Mae con una relación préstamo-valor alta aborda este problema.
Por ejemplo, si usted debe 250.000 dólares en su hipoteca, y el valor de su casa es de 240.000 dólares, su relación préstamo-valor es del 104 por ciento, lo que es demasiado alto para una refinanciación regular.
Una refinanciación de alta LTV por Fannie Mae le permite bloquear en una tasa más baja y el pago mensual, a pesar de que su hipoteca es actualmente «bajo el agua».
De hecho, no hay ningún requisito de ratio LTV máximo para una refinanciación de hipoteca a tipo fijo.
Si quiere refinanciar su hipoteca de tipo ajustable a una hipoteca de tipo fijo, el LTV máximo es del 105 por ciento.
La relación préstamo-valor mínima permitida en este programa es del 97,1 por ciento, tanto para hipotecas a tipo fijo como a tipo variable en viviendas unifamiliares. Por lo tanto, si su LTV es del 96 por ciento, tendrá que encontrar un prestamista que ofrezca tipos competitivos utilizando un programa diferente de LTV alto.
Compruebe su elegibilidad para una refinanciación de alta LTV (26 de marzo de 2021)
Opciones de refinanciación sin costes de cierre
Muchos prestamistas ofrecen hoy en día préstamos de refinanciación sin costes de cierre.
En lugar de llevar un cheque a la mesa de cierre para pagar elementos tales como su cuota de solicitud, el seguro de título y el informe de crédito, puede hacer que el prestamista pague por estos costos.
Los costes de cierre pueden oscilar entre el 2 y el 5 por ciento del importe del préstamo, dependiendo de una serie de factores, como el lugar en el que vive, el importe del préstamo y el valor de la vivienda.
En otras palabras: Los costos de cierre se suman.
Por un tipo de interés ligeramente superior, muchos prestamistas pagarán una parte o la totalidad de sus costes de cierre.
Si un prestamista paga parte de sus costos, como los honorarios para originar su préstamo, y no los honorarios de terceros como el seguro de título, usted pagará una tasa más baja.
Si quiere reducir el tipo de interés de su hipoteca pero teme no tener el dinero de su bolsillo para cerrar el préstamo, puede valer la pena buscar una hipoteca sin costes de cierre.
Opciones de refinanciación con salida de efectivo
Una refinanciación con salida de efectivo le permite obtener un nuevo préstamo con un saldo superior al que tiene actualmente en su casa.
La diferencia entre el saldo de su antiguo préstamo y el nuevo es la cantidad que puede retirar en efectivo al cierre.
Fannie Mae y Freddie Mac, así como FHA y VA, tienen programas de refinanciación en efectivo.
Dependiendo del tipo de programa que elija, puede salir de la mesa de cierre con dinero para hacer mejoras en la casa, reforzar su cartera de inversiones o comprar otra propiedad.
No hay restricciones en cuanto al uso del dinero. Sin embargo, tendrá que hacer una solicitud de refinanciación completa, ya que los programas de línea de crédito no están disponibles para las refinanciaciones en efectivo.
La cantidad de dinero que puede obtener con una refinanciación en efectivo depende del programa.
En el entorno actual de bajos tipos de interés, podría obtener un tipo de interés más bajo que el que tiene actualmente y salir de la mesa de cierre con dinero en efectivo.
Sin embargo, si recientemente ha refinanciado su hipoteca o ha comprado su casa, probablemente tendrá que esperar al menos seis meses antes de poder refinanciar de nuevo.
Compruebe su elegibilidad de refinanciación en efectivo (26 de marzo de 2021)
Opciones de refinanciación sin tasación
Hemos hablado de que los programas de refinanciación de la FHA, VA y USDA no requieren una nueva tasación.
Afortunadamente, Fannie Mae yFreddie Mac están empezando a seguir su ejemplo y a aflojar sus requisitos de refinanciación- y sus requisitos de tasación.
En muchos casos, los prestamistas utilizarán una valoración automatizada para estimar el valor de su casa. Es un método menos costoso para determinar cuánto vale su casa.
Además, Fannie Mae a veces concede una exención de tasación. Aunque no hay garantía de que usted califique para una exención, tendrá una mejor oportunidad si sólo quiere reducir su tasa de interés y no planea sacar dinero en efectivo.
Freddie Mac ofrece una exención similar para algunas refinanciaciones.
Encuentre la mejor tasa de refinanciamiento
Obtener un buen trato no es sólo encontrar el programa de refinanciamiento correcto. También es necesario obtener el tipo de interés de refinanciación más bajo para maximizar sus ahorros.
Encuentre unos cuantos prestamistas que ofrezcan el programa de refinanciación que está buscando, luego compare sus tipos y vea quién puede ofrecerle el mejor trato en su refinanciación hipotecaria.
Verifique su nueva tasa (26 de marzo de 2021)