Cuando se trata de encontrar valores estimados de casas en línea, los dos sitios más populares son Zillow y Redfin. El «Zestimate» de Zillow y las estimaciones de valor de Redfin ofrecen cada uno valores estimados de la propiedad basados en algoritmos propios. Estos algoritmos, así como gran parte de los datos que utilizan para llegar a las estimaciones, no están disponibles para el público, por lo que no es de extrañar que a menudo produzcan números que están desconcertantemente alejados.
Entonces, ¿qué estimación es más fiable y precisa? Como vendedor de una casa, puede ser tentador elegir la cifra más alta, pero no siempre es la mejor opción. Para complicar aún más las cosas está el hecho de que no hay un valor de la vivienda «verdadero» u «objetivo»; el precio «verdadero» de una vivienda es lo que alguien esté dispuesto a pagar por ella.
Cualquier estimación que obtengas de Zillow, Redfin, o cualquier otra fuente va a ser una conjetura sobre ese precio – una conjetura educada, pero todavía una conjetura. Eso significa que tanto Redfin como Zillow están tratando de utilizar el análisis de datos para aproximarse a la experiencia sobre el terreno y el «instinto» de un agente inmobiliario local. No hay sustituto para un agente experimentado.
Dicho esto, un vistazo a cómo Zillow y Redfin llegan a sus estimaciones revela que uno de ellos es probablemente más preciso que el otro. Pero para entender por qué eso es cierto, tenemos que ver qué datos entran en cada estimación, cómo se procesan esos datos y cómo divergen los modelos de negocio de las empresas.
- ¿Por qué son tan diferentes las estimaciones de Zillow y Redfin?
- ¿Qué precisión tiene Zillow?
- ¿Qué precisión tiene Redfin?
- ¿Es Zillow o Redfin más exacto?
- Plataformas de listado de Zillow vs. Redfin
- Agentes inmobiliarios de Zillow vs. Agentes inmobiliarios de Redfin
¿Por qué son tan diferentes las estimaciones de Zillow y Redfin?
En primer lugar, Zillow y Redfin son tipos de negocios completamente diferentes. Redfin es un servicio completo de corretaje de bienes raíces a nivel nacional. Eso significa que su negocio es ayudar a los clientes a comprar y vender casas; su sitio web y sus análisis son esencialmente secundarios a ese propósito principal.
Zillow, por otro lado, no es una correduría inmobiliaria; técnicamente, es un «agregador de datos de terceros». Las estimaciones de viviendas de Zillow («Zestimates») son mucho más centrales para la misión de su empresa que las de Redfin.
Pero aunque ambas empresas parten de los mismos datos brutos de los condados locales, Redfin incorpora mucha más información en sus estimaciones; como son una correduría inmobiliaria, tienen acceso a los listados de la MLS. Mientras que Zillow ha negociado su propio acuerdo de intercambio parcial de datos con las MLS locales, que les permite cierto margen de maniobra para utilizar los datos, Redfin tiene mucha más libertad para utilizarlos en sus análisis.
El acceso a la MLS les da una ventaja en la parte delantera, pero eso no significa necesariamente que el producto final sea más preciso. Todo vuelve al hecho de que sus estimaciones son un medio, no un fin. Es decir, el objetivo final de su empresa no es producir la estimación de la casa más precisa posible; es para registrar clientes.
«He encontrado que Redfin suele estar en el lado alto y a menudo no es preciso», dice Susan Aviles, una agente de bienes raíces con sede en Charleston, SC. «Según tengo entendido, Redfin pesca vendedores, por lo que pone sus cifras más altas para conseguir los clientes.»
Esto tiene sentido en el contexto del modelo de negocio de Redfin. Si los vendedores se inscriben en Redfin porque la estimación del valor de su casa era más alta en el sitio de Redfin, es posible que no se decepcionen cuando su casa se venda por un precio significativamente menor, ya que sólo están pagando una comisión tan baja como el 1%.
¿Entonces eso significa que la estimación de Zillow es más precisa? Vamos a desglosar algunos números y comparar los dos lado a lado.
¿Qué tan preciso es Zillow?
El Zestimate ha tenido un pasado accidentado. Un grupo de vendedores trató de demandar a Zillow sobre la inexactitud de la Zestimate y el propio CEO de Zillow notoriamente terminó vendiendo su casa por la friolera de un 40% menos que la Zestimate de la propiedad.
Pero en los últimos años, se ha vuelto mucho más refinado. Hoy en día, Zillow afirma que sus valoraciones de más de 110 millones de viviendas en Estados Unidos tienen una tasa de error media del 4% o menos. Eso significa que, la mitad de las veces, una casa se venderá por un precio que está dentro del 4% de su Zestimate. Es una hazaña bastante impresionante si se tiene en cuenta que la mayoría de esos 110 millones de viviendas ni siquiera están en el mercado, lo que hace que sean mucho más difíciles de evaluar.
Esa tasa de error media del 4% la pone a la par de muchos tasadores profesionales de viviendas, y muchos agentes coinciden en que Zillow ha superado por poco a Redfin en términos de precisión. «En mi opinión profesional, Zillow se ha vuelto bastante preciso», dice la agente Susan Avilés, aunque no está de acuerdo en que la Zestimación sea tan precisa como un tasador profesional.
«No están tan cerca como una tasación profesional o un CMA de un agente inmobiliario cualificado que conozca la zona. Según tengo entendido, Zillow no ajusta el alcance de las renovaciones, la edad del techo, la edad de la HVAC, los posibles impedimentos de valor como la carretera ocupada, las líneas eléctricas, el plan de piso impopular o las vistas, etc. Los agentes inmobiliarios cualificados pasan horas haciendo números para llegar a un valor estimado y sí tienen en cuenta esto último.»
Pero aunque Zillow es la empresa más precisa en general, Redfin tiene una ventaja en un área en particular.
¿Qué precisión tiene Redfin?
Citando varios estudios independientes, Redfin afirma que sus estimaciones tienen una tasa de error media nacional del 1,77% en las casas listadas, y del 6,66% en las casas que no están en el mercado.
Esto significa que, para las casas que están activamente a la venta, las estimaciones de Redfin están dentro del 1,7% del precio de venta final, la mitad de las veces. Eso es impresionantemente preciso. Lo que no es tan impresionante es su tasa de error media del 6,66% para las viviendas no cotizadas. Esta disparidad podría explicarse por las razones que hemos comentado anteriormente: si Redfin está inflando ligeramente las estimaciones del valor de las viviendas no cotizadas, para atraer a los vendedores, sus estimaciones para esas viviendas no cotizadas serían lógicamente menos precisas.
Aún así, Redfin podría argumentar que su tasa de error para las viviendas cotizadas es realmente el único número que importa, ya que están en el negocio de la venta de viviendas que están en el mercado, y porque la información exhaustiva sólo está disponible para las viviendas una vez que están cotizadas. Esto sugiere que, si eres un propietario que está buscando vender, no deberías buscar tu propia casa en Redfin, si quieres un valor exacto; deberías buscar casas similares que estén en el mercado o que se hayan vendido recientemente.
¿Es Zillow o Redfin más preciso?
Mirando los números, está claro que Zillow es más preciso en general, pero Redfin es más preciso en las casas que están activamente en venta.
Esto viene con algunas advertencias, sin embargo. Esas son las tasas de error de la media nacional, por lo que los mercados locales tienen un montón de variación incorporada. Un artículo del Washington Post descubrió que, aunque Zillow presume de unas impresionantes tasas de error de la mediana en los mercados locales, había valores atípicos dramáticos cuando te desviabas incluso ligeramente de la media.
Por ejemplo, Zillow tiene una tasa de error media del 3,1% en el mercado del Distrito de Columbia y, sin embargo, un tercio de las estimaciones de Zillow en el Distrito no están ni siquiera dentro del 5% de precisión. Lo mismo para Chicago, que tuvo una tasa de error general del 3,8%, pero donde más del 41% de las estimaciones no estaban dentro del 5% de precisión.
¿El resultado? Su Zestimate tiene una buena oportunidad de ser extremadamente precisa – pero también tiene una buena oportunidad de no estar ni siquiera en el ballpark.
La naturaleza engañosa de la mediana también apunta a un problema que ha plagado a los agentes y tasadores durante mucho más tiempo que el Internet ha sido de alrededor; algunas propiedades son más fáciles de valorar que otros. Volvamos al punto anterior sobre cómo no hay un «verdadero» valor de la casa para descubrir; sólo hay una conjetura sobre el precio que el mercado soportará.
Esto significa que las casas que son extremadamente similares son mucho más fáciles de valorar, ya que hay más puntos de comparación. Una casa en una subdivisión llamada «cookie cutter» puede ser valorada con confianza y precisión, sólo sobre la base de los precios de venta de casas idénticas cercanas. Pero las viviendas únicas tienen muchos menos puntos de comparación, por lo que su valoración es más difícil.
Esto es especialmente cierto en el caso de las propiedades de gama alta, en las que hay mucha menos demanda, pero en las que los compradores también están mucho menos limitados económicamente. Una casa de lujo que está listada por 10 millones de dólares podría ser ofertada por varios millones por dos compradores ricos rivales, o podría languidecer en el mercado durante un año antes de venderse por 5 millones de dólares.
La conclusión es que cuanto más única es una propiedad, y cuanto más alto es el precio, menos preciso es su precio estimado.
Por otro lado, encontrar comparaciones similares es la mejor manera de encontrar un valor preciso para una casa. En realidad hay un nombre para esta práctica: se llama «análisis comparativo del mercado» (ACM), y es un informe que detalla propiedades similares en áreas similares, y utiliza esas comparaciones para producir un rango de precios.
Agentes como Susan Aviles utilizan estimaciones en línea como punto de partida, pero luego reducen ese rango con un ACM. «Les muestro el rango estimado de Zillow», dice Aviles. «Normalmente mis cifras entran en ese rango y respaldo mis cifras de valor no solo con las ventas de los últimos 12 meses, sino también con los listados activos y bajo contrato, así como con los cancelados/expirados».
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Plataformas de listados de Zillow vs. Redfin
Tanto Zillow como Redfin ofrecen miles de listados de propiedades en sus plataformas en línea – pero al igual que con sus estimaciones de precios, toman caminos ligeramente diferentes allí.
Dado que Redfin es una correduría de bienes raíces, pueblan su plataforma con listados extraídos directamente de la MLS. Actualizan su sitio web varias veces por hora, por lo que cuando un nuevo listado sale a la luz, está en Redfin en cuestión de minutos.
Dado que Zillow no es una correduría de bienes raíces, han tenido que establecer acuerdos de intercambio de datos por separado para todas las MLS locales, además de varias otras empresas de datos de bienes raíces, para poblar su sitio. Dado que todos estos datos tienen que ser gestionados y ordenados, los listados tardan más en aparecer en Zillow que en Redfin; un estudio concluyó que un listado tarda alrededor de una semana en aparecer en Zillow, una vez que se pone en marcha.
Sin embargo, la plataforma de listados de Zillow incluye algunas propiedades que pueden no aparecer en Redfin. Por ejemplo, Zillow incluye listados de «venta por el propietario» (FSBO) en su sitio; estos listados nunca se suben a la MLS, por lo que nunca se auto-poblan en Redfin. Zillow también incluye listados como ejecuciones hipotecarias, pre-ejecuciones hipotecarias, nuevas construcciones y alquileres, muchos de los cuales nunca llegan a Redfin.
Aunque Zillow no siempre represente la visión general más precisa y actualizada de los listados, tienen más listados, en total, que Redfin.
Agentes inmobiliarios de Zillow vs. Agentes de Redfin
Las plataformas de Zillow y Redfin son bastante similares, pero los agentes inmobiliarios que ofrecen son donde sus ofertas realmente divergen. Redfin es una correduría de bienes raíces de servicio completo, y emplean agentes inmobiliarios internos y asalariados. Si eliges trabajar con Redfin, tu agente es un empleado de Redfin a tiempo completo, y ha sido investigado y formado por Redfin.
Zillow, por otro lado, no emplea directamente a ningún agente. Una de sus principales funciones comerciales es actuar como una plataforma de publicidad para los agentes: los agentes pujan por ciertos porcentajes de exposición en un área geográfica, y luego aparecen como una opción para ese porcentaje de visitantes. Por lo tanto, cuando se hace clic en un agente a través de la plataforma de Zillow, se está haciendo clic en un agente que ha pagado para aparecer en el sitio. Ese agente no es empleado de Zillow, y puede que ni siquiera haya sido investigado.
Esto no quiere decir que los agentes que aparecen en Zillow no sean profesionales o fiables – sólo que no se puede asumir que estén cualificados. Investiga por tu cuenta antes de firmar con un agente que hayas encontrado a través de Zillow.
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