por Lee Nelson
Quieres comprar una casa. Bien por usted. Pero no tienes mucho dinero para dar una cuota inicial, y tu historial crediticio no es tan estelar como te gustaría.
Bueno, el gobierno todavía tiene un préstamo hipotecario para ti: es el préstamo de la FHA (Administración Federal de Vivienda). Pero hay muchos malentendidos sobre este préstamo. Por ejemplo, no es sólo para los que compran una casa por primera vez. Puede ser para casi todo el mundo, incluso para aquellos que ganan mucho dinero.
Consulta los tipos de la FHA de hoy en día.
Pero el gobierno ha cambiado algunas de sus reglas recientemente con los préstamos de la FHA haciéndolos más caros para los compradores y limitando sus límites de préstamo en algunas partes del país, dice Kirsten Fleenor, gerente de la sucursal de Array Capital Investments en Dallas. Esto está haciendo que el préstamo FHA esté fuera del alcance de algunos potenciales propietarios de viviendas.
«Solíamos hacer el 90 por ciento de nuestros préstamos con la FHA. Ahora, ha bajado al 80% y está bajando aún más», dice. «Cuando el mercado de la vivienda bombardeó, y todo se endureció, la FHA se dio cuenta de que tenía que bajar el ritmo y reagruparse con lo que ya tenía»
De ahí que se añadieran más restricciones y más costes de seguro. Pero Fleenor y otros prestamistas dicen que todavía puede ser un gran recurso para aquellos que no pueden obtener un préstamo convencional.
Aquí están los pros y los contras de los préstamos de la FHA:
Lo bueno
Las puntuaciones de crédito más bajas están bien
Su puntuación de crédito no tiene que ser alta para un préstamo de la FHA. Algunos prestamistas hipotecarios pueden suscribir un préstamo FHA a alguien con una puntuación de crédito de 580, dice Greg Iverson, oficial de préstamos senior en USA Mortgage en St. Muchos prestamistas tienen superposiciones y sólo aceptan 620 o más. Hay mucha flexibilidad en esos números», dice.
Incluso aquellos que perdieron su casa por una ejecución hipotecaria, una venta al descubierto o un divorcio, o se declararon en bancarrota, pueden optar a los préstamos de la FHA después de un cierto tiempo de restablecimiento del crédito.
«Algo sucedió que dañó su crédito, y no pueden obtener una hipoteca convencional. Pero un préstamo FHA permite a la familia seguir adelante y tener una casa para su familia», dice Iverson.
Vea si su puntuación de crédito es lo suficientemente alta para la FHA.
Se aceptan pagos iniciales bajos y regalos monetarios
La FHA también permite a los compradores poner sólo un 3,5 por ciento de pago inicial, además de que todo el pago inicial y los costos de cierre pueden provenir de un regalo de familiares o amigos. Con los préstamos convencionales, los prestamistas requieren que usted tenga sus propios fondos ahorrados para estos costos. Algunos permiten cierta ayuda financiera de otros, pero tiene que estar muy documentada y no para la totalidad del coste, dice.
Los vendedores pueden pagar parte de los costes de cierre
Si tienes un vendedor que está dispuesto a ayudar con los costes de cierre, puedes pedir hasta el 6 por ciento del precio de compra de la casa para esos costes.
«La mayoría de las hipotecas tradicionales sólo permiten un máximo del 3 por ciento de contribución», dice Iverson.
Se acepta un coprestatario no ocupante
Para aquellos que necesitan un cofirmante para su préstamo, la FHA también ofrece esa oportunidad. La FHA permite que un coprestatario no ocupante, como un padre, vaya en el préstamo con usted.
«Los coprestatarios no ocupantes están utilizando sus ingresos y activos para apoyar el préstamo», dice Iverson.
Tiene clientes que están utilizando este componente de la FHA. Una pareja se trasladó de Chicago a San Luis para abrir un restaurante. El restaurante está haciendo muy bien, pero no están ganando mucho cuando se mira su declaración de impuestos.
«Estamos utilizando su padre como un co-prestatario no ocupante para ir en el préstamo para el próximo año o dos. Esto permite a la pareja comprar una casa ahora y eventualmente buscar la refinanciación en un préstamo convencional más tarde. Esa es una gran ventaja», dice.
Hable con un agente de préstamos autorizado sobre los coprestatarios no ocupantes aquí.
Lo malo
Límites del préstamo
Esa casa perfecta le espera. Pero si confías en un préstamo FHA, habrá límites de cuánto puedes pedir prestado dependiendo de dónde esté la casa que quieres comprar. Y a partir del 1 de enero, esos límites se han reducido en algunas de las zonas más caras del país para vivir.
Según un comunicado de prensa del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), los nuevos límites de los préstamos unifamiliares de la FHA para las zonas más caras del país se redujeron de 729.750 dólares a 625.500 dólares. El actual límite de préstamo estándar para las áreas donde los costos de la vivienda son relativamente bajos se mantendrá sin cambios en 271.050 dólares.
«A medida que el mercado de la vivienda continúa su recuperación, es importante que la FHA evalúe el papel que debemos desempeñar», dijo la comisionada de la FHA, Carol Galante. «La implementación de límites de préstamo más bajos es un paso importante y apropiado a medida que el capital privado regresa a partes del mercado y permite a la FHA concentrarse en aquellos prestatarios que todavía están desatendidos».
Lo feo
Prima de seguro hipotecario y pago de seguro hipotecario por adelantado
El gobierno está respaldando el préstamo de la FHA, aunque no proporciona el préstamo. Pero para proteger al gobierno, se cobra una prima de seguro hipotecario (MIP) todos y cada uno de los meses del préstamo. Es casi el doble de lo que la gente paga con los préstamos tradicionales (llamado Seguro Hipotecario Privado o PMI) cuando el pago inicial es inferior al 20 por ciento del préstamo.
Y el gobierno decidió justo el año pasado hacer del MIP un cargo continuo a lo largo del préstamo. Hubo un tiempo en el que los pagos se detenían una vez que se pagaba el principal hasta el 20 por ciento del préstamo original. Ya no es así.
Un préstamo de la FHA también tiene una prima de seguro hipotecario por adelantado para el coste de asegurar el préstamo.
«El coste de un préstamo de la FHA ha aumentado en comparación con un préstamo convencional», dice Fleenor. «Como agente de préstamos, buscas el mejor interés para un cliente. Si pueden ir con un préstamo convencional que es la ruta que deben hacer en lugar de un préstamo FHA.»
¿Buscando alternativas FHA? Consulte los tipos de hipotecas convencionales aquí.