¿Qué es un originador de hipotecas?
Un originador de hipotecas es una institución o individuo que trabaja con un prestatario para completar una transacción de préstamo hipotecario. Un originador de hipotecas es el prestamista hipotecario original y puede ser un corredor hipotecario o un banquero hipotecario. Los originadores de hipotecas forman parte del mercado hipotecario primario y deben trabajar con los suscriptores y los procesadores de préstamos desde la fecha de solicitud hasta el cierre para reunir la documentación necesaria y guiar el archivo a través del proceso de aprobación.
Los puntos clave
- Un originador de hipotecas es una institución o individuo que trabaja con un suscriptor para completar una transacción de préstamo hipotecario para un prestatario.
- Los originadores de hipotecas consisten en bancos minoristas, banqueros hipotecarios y corredores hipotecarios.
- Dado que crean préstamos, los originadores de hipotecas forman parte del mercado hipotecario primario; pero a menudo venden rápidamente sus préstamos en el mercado hipotecario secundario.
- Los originadores de hipotecas ganan dinero a través de los honorarios que se cobran por originar una hipoteca y la diferencia entre el tipo de interés dado a un prestatario y la prima que un mercado secundario pagará por ese tipo de interés.
Entendiendo a un originador de hipotecas
El originador de hipotecas es la primera empresa que participa en la creación de una hipoteca. Los originadores de hipotecas consisten en bancos minoristas, banqueros hipotecarios y corredores hipotecarios. Mientras que los bancos utilizan sus fuentes tradicionales de financiación para cerrar los préstamos, los banqueros hipotecarios suelen utilizar lo que se conoce como una línea de crédito de depósito para financiar los préstamos. La mayoría de los bancos, y casi todos los banqueros hipotecarios, venden rápidamente las hipotecas recién originadas en el mercado hipotecario secundario.
Sin embargo, dependiendo de su tamaño y sofisticación, un originador de hipotecas podría agregar hipotecas durante un cierto período de tiempo antes de vender todo el paquete; también podría vender préstamos individuales a medida que se originan. Existe un riesgo para un originador cuando retiene una hipoteca después de que el prestatario haya cotizado y fijado un tipo de interés. Si la hipoteca no se vende simultáneamente en el mercado secundario en el momento en que el prestatario fija el tipo de interés, los tipos de interés podrían cambiar, lo que modifica el valor de la hipoteca en el mercado secundario y, en última instancia, el beneficio que el originador obtiene de la hipoteca.
Los originadores que agregan hipotecas antes de venderlas suelen cubrir sus carteras de hipotecas frente a las variaciones de los tipos de interés. Existe un tipo especial de operación denominada best efforts trade, diseñada para la venta de una sola hipoteca, que elimina la necesidad de que el originador cubra una hipoteca. Los originadores más pequeños tienden a utilizar las operaciones de mejor esfuerzo.
En general, los originadores de hipotecas ganan dinero a través de las comisiones que se cobran por originar una hipoteca y la diferencia entre el tipo de interés dado a un prestatario y la prima que un mercado secundario pagará por ese tipo de interés.
260.386 dólares
Tamaño medio de una nueva hipoteca en 2019, según la Oficina del Censo de Estados Unidos
Mercado hipotecario primario vs. Mercado hipotecario secundario
El mercado hipotecario primario es el mercado inicial en el que el prestatario se reúne con el originador de la hipoteca, ya sea un banco, una cooperativa de crédito o un agente hipotecario, para realizar una transacción hipotecaria. En la mesa de cierre, el prestamista hipotecario primario proporciona los fondos al prestatario, que éste utiliza para completar la compra de su vivienda.
Los prestamistas vistos anteriormente son meramente representativos de un puñado de prestamistas, ya que el mercado hipotecario primario está muy fragmentado en Estados Unidos. Aunque hay varias grandes empresas que originan un gran porcentaje de las hipotecas, hay miles de empresas más pequeñas y particulares que también representan un gran porcentaje del total de las originaciones de hipotecas.
Una vez originadas, los derechos de servicio de las hipotecas se venden con frecuencia de una institución a otra. Esta actividad tiene lugar en el mercado hipotecario secundario, denominado así porque la compra y venta en este mercado sólo puede producirse después de que la hipoteca ya esté en vigor. Las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae y Freddie Mac, representan algunos de los mayores compradores del mercado secundario. Los compradores secundarios suelen empaquetar conjuntos de préstamos en títulos respaldados por hipotecas (MBS) y los venden, con frecuencia, a bancos de inversión de Wall Street.
El recuento de qué porcentaje de originaciones pertenece a cada originador de hipotecas depende de cómo se cuente una originación. Dado que un gran porcentaje de las hipotecas recién originadas se venden inmediatamente en el mercado hipotecario secundario, podrían ser contadas por la institución que compra la hipoteca en el mercado secundario como una originación, contabilizando así la originación por partida doble.
Diferentes tipos de originadores de hipotecas
Los banqueros hipotecarios y los agentes hipotecarios representan dos de los tipos más comunes de originadores de hipotecas. Aunque los títulos suenan similares, existen importantes distinciones entre ambos. Un banquero hipotecario trabaja para una institución de crédito que financia los préstamos al cierre con su propio dinero. La mayoría de los bancos minoristas y las cooperativas de crédito emplean a banqueros hipotecarios.
Un agente hipotecario, por el contrario, sirve de intermediario entre el prestatario y varias instituciones bancarias hipotecarias. El corredor toma la solicitud, comprueba el crédito y los ingresos, y a menudo se encarga de gran parte de la suscripción y el procesamiento, pero en última instancia, transmite el préstamo a una institución de crédito para financiarlo al cierre.