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Por: Adam Leitman Bailey & John M. Desiderio
1 de febrero de 2008
Hace unos años, me senté con una de las leyendas inmobiliarias de Nueva York y con el consejero general de su empresa. Le molestaba el proceso de desahucio de Nueva York: la pérdida de ingresos por alquiler, el desperdicio de honorarios legales y la increíble cantidad de tiempo que transcurre entre el impago de un inquilino y el desahucio real.
Para varios de sus edificios, estaba presentando un nuevo tipo de espacio de oficinas para inquilinos más pequeños que necesitaban espacios más reducidos. Según su diseño, un inquilino tendría una oficina designada y compartiría la fotocopiadora, el fax, la cocina y las salas de conferencias. El mobiliario, la moqueta, los teléfonos, el ordenador y el café serían suministrados por el propietario. Los espacios estarían preconstruidos. El arrendatario sólo tendría que llevar un lápiz para poder trabajar. El asesor general preguntó sobre la posibilidad de utilizar un contrato de licencia en el que pudiera cambiar las cerraduras o, en este caso, desactivar las tarjetas de acceso en caso de incumplimiento del inquilino. La misión de nuestro bufete fue redactar un acuerdo de licencia ejecutable que permitiera la autoayuda sin tener que recurrir al litigio. Este artículo analiza el acuerdo de licencia, sus limitaciones y sus poderes. También disecciona y explica cuándo y cómo utilizar un acuerdo de licencia, y la capacidad de efectuar la autoayuda adecuadamente.
EL ACUERDO DE LICENCIA
Los abogados de los propietarios han pasado por alto o han sido demasiado cautelosos para sugerir el uso de acuerdos de licencia a sus clientes. Sin embargo, los acuerdos de licencia permiten a los propietarios comerciales eliminar por completo la relación arrendador-arrendatario y, por tanto, evitar esas cargas que a menudo se experimentan en el marco legal de los procedimientos tradicionales de arrendador-arrendatario.
La relación legal entre el propietario-arrendador y un arrendatario establecida por un contrato de arrendamiento es totalmente distinta de la relación legal establecida por una licencia entre el propietario-licenciante y un licenciatario.
Como se explica en Friedman On Leases, la distinción entre un contrato de arrendamiento y una licencia es que:
Un contrato de arrendamiento es un traspaso de la posesión exclusiva de una propiedad específica… normalmente en consideración al pago de una renta, que confiere una propiedad al cesionario, una licencia, por otro lado, simplemente hace permisibles los actos en la tierra de otro que de otro modo carecería de permiso. Se dice que una licencia es revocable a voluntad del licenciante, no crea ningún patrimonio.
El principal de los derechos del propietario-licenciante en una relación de licencia es el derecho a revocar la licencia «a voluntad» y a utilizar la «autoayuda» para expulsar a un licenciatario incumplidor de los locales licenciados sin tener que soportar meses o años de largos y frustrantes litigios para recuperar la posesión de un valioso bien inmueble.
La autoayuda no es inasequible para los propietarios en Nueva York, que se reservan el derecho a utilizarla en sus contratos de arrendamiento. Sin embargo, los tribunales son generalmente hostiles al uso de la autoayuda por parte del propietario y no aprobarán su uso si hay una ambigüedad en los términos del contrato de arrendamiento o si hay alguna cuestión de hecho en relación con si el contrato ha expirado o no. Además, en virtud del artículo 853 de la Ley de Acciones y Procedimientos sobre la Propiedad Inmobiliaria («RPAPL») de Nueva York, si se expulsa a un inquilino de un inmueble por la fuerza u otros medios ilícitos, el inquilino puede recuperar el triple de los daños y perjuicios del propietario y también puede recuperar la posesión si se le expulsa antes de que finalice el plazo del contrato. Sólo cuando un tribunal llega a la conclusión de que la restitución de la posesión al inquilino sería «inútil», porque el propietario prevalecerá en un procedimiento sumario para expulsar al inquilino, es poco probable que el tribunal ordene la restitución de los locales al inquilino.
En cambio, en virtud de un contrato de licencia de buena fe, el inquilino-licenciatario no posee ningún bien en los locales y no tiene derecho a la posesión. Se aplican los principios del derecho consuetudinario, y el propietario-licenciante tiene el derecho absoluto de utilizar la autoayuda pacífica -en cualquier momento- para expulsar a un licenciatario de los locales licenciados por cualquier razón o sin ella.
No obstante, el uso de un acuerdo de licencia, en lugar de un contrato de arrendamiento, no eliminará por completo toda posibilidad de litigio entre el propietario-licenciante y el arrendatario-licenciatario. La cuestión de si la «autoexplotación» utilizada fue pacífica (y, por tanto, lícita) o forzosa (y, por tanto, ilícita) es siempre un posible objeto de litigio. Sin embargo, cuando existe un acuerdo de licencia válido, el propietario-licenciante no estará obligado a readmitir al licenciatario expulsado en el local, aunque se considere que la autoayuda utilizada fue forzosa y no pacífica. En Nueva York, el único recurso del licenciatario será la triple indemnización prevista en el artículo 853 de la RPAPL por expulsión forzosa. En el ínterin, antes de cualquier sentencia de un tribunal, el propietario-licenciante es libre de volver a conceder la licencia de uso del local a otro licenciatario.
En estas circunstancias, dependiendo de la naturaleza de los daños demostrables por el antiguo licenciatario, el propietario-licenciante puede ver lo que es sólo una posible, pero no segura, sentencia por daños triples como un coste mucho menos oneroso de hacer negocios que el total de todos los gastos normalmente asociados con el litigio entre propietario e inquilino.
Además, en lugar de perder ingresos durante el litigio por la autoayuda, el propietario estará realmente obteniendo ingresos de los pagos recibidos del nuevo licenciatario del local.
Por supuesto, el propietario-licenciante debe tomar todas las precauciones para asegurarse de que la autoayuda que emplea se realiza siempre de forma «pacífica» y sin ninguna posibilidad real de que más tarde se descubra que se ha hecho «por la fuerza». Hay, de hecho, varias técnicas de autoayuda «pacífica» bien conocidas que han sido empleadas, tanto por los propietarios como por los licenciantes, que han pasado el examen de los tribunales, y que siempre deben ser utilizadas para minimizar cualquier riesgo de que un tribunal determine que se trata de una expulsión «forzosa».
Factores de licencia
Para obtener el beneficio de un acuerdo de licencia, el propietario debe asegurarse de que su acuerdo con el posible usuario del local es realmente una licencia y no un arrendamiento. Esto no es necesariamente una tarea fácil de lograr. El mero hecho de llamar al acuerdo «licencia» no lo convierte en tal. Que un acuerdo se considere una licencia y no un arrendamiento dependerá de la presencia o ausencia en el acuerdo de las tres características esenciales de una licencia inmobiliaria: 1) una cláusula que permita al licenciante revocar «a voluntad»; 2) la retención por parte del licenciante del control absoluto sobre los locales; y 3) el suministro por parte del licenciante al licenciatario de todos los servicios esenciales necesarios para el uso permitido del local por parte del licenciatario.
Los tribunales han considerado que las licencias son arrendamientos cuando una o más de estas características faltan por completo en el acuerdo o no están lo suficientemente presentes en los poderes retenidos por el licenciante. Sin embargo, cuanto menor sea el control otorgado al licenciatario, más probable será que el acuerdo sea una licencia, ya que una licencia no ofrece ninguna autonomía, sino que simplemente permite a una parte «prestar servicios dentro de una empresa que se lleva a cabo en un local que es propiedad de otro o que es explotado por otro, que tiene poder de supervisión sobre el método de prestación de los servicios». Sin embargo, se ha sostenido que la retención de control por parte del licenciante sobre los precios cobrados por el licenciatario, los horarios de
operación dentro del espacio licenciado, e incluso la elección de los empleados del licenciatario, no es garantía de que el acuerdo sea considerado como una licencia y no como un arrendamiento, ya que tales controles pueden ser considerados «no más de lo que razonablemente exigiría un propietario cuidadoso frente a un arrendatario de negocios.»
Por lo tanto, se requerirá una cuidadosa redacción de los acuerdos de licencia apropiados y, para ello, debe haber una estrecha cooperación entre los abogados y sus clientes que deseen implementar un régimen de licencia. Será esencial comunicar al cliente los riesgos, así como los beneficios, de utilizar un régimen de licencias. Además, los abogados tendrán que prestar mucha atención a los objetivos del cliente y determinar cuánto coste inicial está dispuesto a aceptar el cliente para proporcionar el tipo de acuerdo de «servicio completo» que pasará la prueba de «licencia» de un tribunal.
Los propietarios también tendrán que hacer juicios sobre la viabilidad comercial de obtener licenciatarios que estén dispuestos a aceptar acuerdos de licencia con cláusulas de revocación «a voluntad». El hecho de que los posibles arrendatarios-licenciatarios estén dispuestos a firmar tales acuerdos puede depender del tipo de local que el propietario ponga a disposición para su uso bajo licencia, por ejemplo, si el espacio bajo licencia es un almacén, un conjunto de oficinas para múltiples usuarios o un simple espacio de almacenamiento. Para atraer a los licenciatarios preocupados por hacer una inversión sustancial en el espacio sujeto a una licencia revocable, los propietarios pueden crear nuevos incentivos de financiación o incorporar al acuerdo un mecanismo para compensar al licenciatario que no incumpla el valor restante no amortizado de su inversión en el momento en que el licenciante invoque la cláusula «a voluntad» del acuerdo.
En la actualidad, los acuerdos de licencia inmobiliaria parecen ser utilizados principalmente por los propietarios de propiedades con licencia para usuarios a corto plazo: espacios de oficina, lavanderías, ciertos tipos de espacios de almacenamiento y quioscos en centros comerciales. Está claro que existe un mercado para este tipo de acuerdos. Puede que no sea tan evidente si existe un mercado para los acuerdos de licencia inmobiliaria para otros tipos de ocupación, pero, dada la necesidad de los propietarios de verse liberados de las onerosas cargas y frustraciones de los litigios tradicionales entre propietarios e inquilinos, un acuerdo de este tipo puede ser útil para el plan de negocio adecuado.
Los abogados de los inquilinos cuyos clientes incumplan un acuerdo de licencia de buena fe ya no podrán garantizar el retraso de una sentencia de desahucio de hasta seis meses. Si sus clientes licenciatarios no subsanan su incumplimiento, los clientes serán objeto de un desalojo pacífico de los locales licenciados de forma rápida y sin más. Los propietarios ya no renunciarán con entusiasmo a las rentas y a las cantidades adeudadas para garantizar la recuperación de la posesión del local en una fecha determinada. La capacidad de negociación se decantará a favor del propietario-licenciante, que podrá o bien exigir el pago íntegro al licenciatario moroso, si quiere evitar el desahucio, o bien exigir la posesión pacífica del local con todo el respaldo de la ley. Para los propietarios frustrados con el conjunto adecuado de hechos y bienes inmuebles que utilizan los últimos sistemas informáticos de entrada, esta es una revolución que debería haberse producido hace mucho tiempo.
Aprenda más sobre cómo los propietarios podrán empezar a utilizar las licencias en lugar de los arrendamientos aquí
Adam-Leitman-Bailey-Using-a-License-Agreement-In Instead-of-a-Lease-Articles.pdf
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