En Pensilvania, un propietario puede desalojar a un inquilino por falta de pago de la renta tan pronto como ésta se retrase. A menos que se acuerde lo contrario en el contrato de alquiler o de arrendamiento, el alquiler se considera atrasado el día después de su vencimiento, y es en ese día que el propietario puede enviar al inquilino un aviso de desalojo.
Aquí se explica cómo y cuándo un propietario puede presentar un aviso de desalojo, o «Notice to Quit», por falta de pago de la renta bajo la Ley de Arrendadores-Inquilinos de Pensilvania de 1951.
Calendario de las notificaciones de desalojo por falta de pago de la renta en Pensilvania
La renta se debe pagar normalmente el primer día de cada mes, a menos que se especifique una fecha diferente en el contrato de arrendamiento o contrato de alquiler. No hay período de gracia para los pagos de alquiler en Pensilvania, a menos que se acuerde por escrito entre el propietario y el inquilino. Esto significa que el propietario puede dar al inquilino un aviso de desalojo, llamado Aviso de Desalojo, el día después de la fecha de vencimiento de la renta, si el propietario no recibió el pago de la renta a tiempo.
A menos que se acuerde lo contrario en el contrato de alquiler o contrato de arrendamiento, la renta también se debe en los fines de semana y días festivos, incluso si la fecha de vencimiento de la renta (como el primero del mes) es en uno de estos días. Algunos propietarios pueden acordar en el contrato de alquiler que la renta se pague el siguiente día hábil si la fecha de vencimiento cae en un fin de semana o un día festivo. Sin embargo, a menos que se especifique esta prórroga en el contrato, el alquiler siempre vence en la fecha especificada en el contrato de alquiler o en el contrato de arrendamiento, independientemente de si es un fin de semana o un día festivo.
Una vez que el propietario entrega al inquilino un Aviso de Desalojo, el inquilino tiene diez días para pagar el alquiler o abandonar la propiedad de alquiler. El plazo de diez días comienza en la fecha en que se envía el aviso por correo o se entrega al inquilino. Los fines de semana y los días festivos se incluyen en el periodo de diez días. Es posible que el propietario y el inquilino acuerden un período de tiempo diferente en el contrato de alquiler o en el contrato de arrendamiento, en el momento en que se hizo el acuerdo. Si el contrato de alquiler permite un periodo de tiempo más largo o más corto para la Notificación de Desalojo, se debe seguir ese periodo de tiempo. Estos son los requisitos de la ley estatal de Pensilvania (véase 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.501-(b) y (e)).
Información incluida en las notificaciones de desalojo en Pensilvania
La notificación de desalojo debe ser escrita, y debe incluir la siguiente información:
- fecha en la que se entregó la notificación al inquilino(s)
- nombre(s) y dirección de la unidad de alquiler del inquilino(s)
- el motivo de la notificación (que el inquilino no pagó el alquiler durante un período de tiempo determinado)
- cantidad total de alquileres vencidos, incluyendo cualquier cargo por retraso, y dónde y a quién debe pagarse el alquiler y los cargos por demora
- una declaración de que el inquilino tiene diez días para pagar el alquiler y los cargos por demora (la notificación debe especificar la fecha exacta en la que esto debe ocurrir) o mudarse
- un ultimátum de que el propietario puede emprender acciones legales (una demanda de desalojo) si el inquilino no paga la totalidad del alquiler en diez días o se muda, y
- una declaración en la que se especifique cómo se entregó el aviso al inquilino, ya sea entregándole realmente el aviso o colocando el aviso en la puerta del inquilino.
- Si el inquilino paga el alquiler dentro del período de diez días, entonces el aviso es nulo y el inquilino no puede ser desalojado.
- Si el inquilino no paga el alquiler, pero se muda en el plazo de diez días, el propietario puede utilizar el depósito de seguridad del inquilino (si lo hay) para cubrir el alquiler impagado.
- Si el depósito de seguridad no cubre todo el alquiler adeudado, incluidos los cargos por retraso, entonces el propietario puede demandar al inquilino por el alquiler que aún se le debe. El propietario puede recuperar el alquiler ya sea a través de assumpsit (lo que significa que el inquilino pagaría el dinero al propietario) o angustia (lo que significa que el inquilino daría al propietario bienes personales iguales a la cantidad adeudada al propietario). Véase 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.301 y 302.
- Si el inquilino no paga la totalidad del alquiler en el plazo de diez días y no se muda de la propiedad, entonces el propietario puede proceder a presentar una citación y una demanda ante el tribunal. Este procedimiento se llama un caso de retención ilegal.
Si a un aviso de desahucio le falta información clave, como por ejemplo decir claramente al inquilino que pague el alquiler y los gastos de demora o que se mude, entonces el aviso de desahucio no se considerará válido y el plazo de diez días no comenzará. El propietario tendría entonces que dar un nuevo aviso al inquilino, reiniciando el plazo de diez días, y el aviso tendría que incluir toda la información mencionada anteriormente (véase Jankowski v. Orloske, 84 Pa. D&C 522 .).
Cómo deben entregar los propietarios de Pensilvania los avisos de desahucio
El propietario tiene tres opciones para entregar el aviso de desalojo según 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.501(f):
1. El propietario, o alguien mayor de 18 años, puede entregar personalmente la notificación al inquilino.
2. El propietario puede publicar la notificación en el edificio que el inquilino está alquilando (por ejemplo, el propietario puede pegar la notificación en la puerta del apartamento del inquilino).
3. El propietario puede publicar el aviso en un lugar que el inquilino esté seguro de ver en el local alquilado, como en una zona común de un complejo de apartamentos o en la puerta principal de una casa.
Si el aviso no se entrega directamente al inquilino, es muy importante que se deje en un lugar donde el inquilino lo vea. El aviso no puede estar escondido o colocado en un objeto (como un buzón). Debe colocarse en un lugar visible.
Si el propietario no entrega el aviso correctamente, entonces deberá crear un nuevo aviso y comenzar el proceso de nuevo. El aviso de diez días no entrará en vigor hasta que el propietario notifique al inquilino de una de las tres maneras mencionadas anteriormente.
Opciones del inquilino cuando se le notifica un aviso de desalojo por falta de pago del alquiler en Pensilvania
Lo que suceda a continuación depende de la respuesta del inquilino al aviso de desalojo.
El propietario debe ganar con éxito el caso de retención ilegal en el tribunal antes de que un alguacil o policía pueda tomar legalmente la posesión de la propiedad. Es muy importante que los propietarios no realicen prácticas de «autoayuda» (como cambiar las cerraduras o cortar los servicios públicos) y que sigan los procedimientos para presentar la demanda de retención ilícita. Puede encontrar más información sobre la presentación de la denuncia en 68 Pa. Cons. Stat. Ann. § §502-504. El sistema judicial de Pensilvania proporciona plantillas de quejas en línea en www.pacourts.us/forms/for-the-public, bajo «Landlord» (Propietario).
Desalojos en casas móviles
Diferentes reglas estatales se aplican para desalojar a los inquilinos en casas móviles en Pensilvania. Para más detalles, consulte 68 P.S. §250.501-(c) y la Ley de Derechos de los Parques de Casas Móviles del estado.
Más sobre las leyes de propietarios e inquilinos en Pensilvania y el desalojo
Para más artículos sobre las leyes de propietarios e inquilinos en Pensilvania, incluyendo los procedimientos ilegales de desalojo y los derechos de los inquilinos a retener el alquiler, consulte las tablas de Pensilvania en la sección de Leyes Estatales de Propietarios e Inquilinos del sitio Nolo. Para más artículos relacionados con el desalojo, vea la sección Desalojar a un Inquilino o Terminar un Contrato de Arrendamiento del sitio de Nolo.