En la última sesión especial se perdió el hecho de que el gobierno estatal no es el único gobierno en Nevada que paga por la educación. Sin embargo, hay una razón por la que el estado aporta directamente tanto como lo hace – y la razón somos nosotros y nuestro sistema de impuestos a la propiedad completamente, ruinosamente inspirado en California.
Por un lado, los impuestos a la propiedad no contribuyen directamente mucho al presupuesto del estado. De los 7.300 millones de dólares recaudados en impuestos por el estado en el Año Fiscal 2019 (del 1 de julio de 2018 al 30 de junio de 2019), el Libro Rojo de Finanzas de los Gobiernos Locales para ese período de tiempo indicaba que sólo 203 millones de dólares -menos del 3 por ciento- serían aportados por los impuestos a la propiedad. Sin embargo, según el Libro Rojo de Finanzas del Gobierno Local más reciente, los impuestos a la propiedad contribuyen con aproximadamente 1.700 millones de dólares a los distritos escolares del estado (más que los 1.500 millones de dólares asignados al Departamento de Educación en el presupuesto estatal de este año fiscal), casi 1.200 millones de dólares a los presupuestos de los condados y más de 500 millones de dólares a los presupuestos de las ciudades.
Fuera de Carson City, en sus escuelas y sus ciudades, los impuestos a la propiedad son un gran negocio. Son lo que paga las cuentas cuando el estado no puede.
Dado lo grande que son los impuestos a la propiedad para los presupuestos locales y educativos, y dado que el Artículo 10, Sección 1 de la Constitución de Nevada requiere que la Legislatura proporcione una tasa uniforme e igual de evaluación e impuestos, usted podría esperar que las tasas de impuestos a la propiedad entre los vecinos sean… bueno… uniformes e iguales.
Es posible.
En 1978, California aprobó la Proposición 13, una iniciativa de los votantes que enmendó la Constitución de California, que limitó todos los impuestos sobre la propiedad en todo el estado al 1 por ciento del valor total en efectivo (por cuánto podría venderse, en otras palabras) y limitó los aumentos anuales del valor de tasación de las parcelas individuales al 2 por ciento por año. Los objetivos eran mantener bajos los impuestos en California y evitar que las fluctuaciones del valor de las propiedades aumentaran lo suficiente como para desplazar a los jubilados de sus hogares. Para no ser menos, los votantes de Nevada también aprobaron una medida similar -Pregunta 6- en 1978, que contenía un lenguaje similar, así como un requisito adicional de que todos los futuros aumentos de impuestos debían ser aprobados con al menos una mayoría de dos tercios.
Una diferencia entre varias entre California y Nevada, sin embargo, es que, en Nevada, cuando los votantes quieren cambiar la Constitución, tenemos que aprobar nuestros referendos dos veces.
Hay sabiduría en ese enfoque, ya que da a la Legislatura la oportunidad de cumplir con la voluntad de los votantes a través de un estatuto donde los errores son comparativamente fáciles de corregir en las próximas sesiones – que, por cierto, es exactamente lo que la Legislatura hizo en 1979 y de nuevo en 1981. En 1979, la Legislatura aprobó la ley SB204, que limitó los impuestos a la propiedad a 3,64 dólares por cada 100 dólares de valoración (el artículo 10, sección 2 de la Constitución de Nevada limita los impuestos a la propiedad a cinco centavos por dólar de valoración; supongo que la idea de que alguien tuviera 100 dólares para gravar en 1936, cuando se añadió ese artículo, puede haber parecido extravagante en ese momento). Satisfechos con las acciones de la Legislatura, los votantes se dieron por satisfechos y decidieron no ratificar la Pregunta 6 en 1980.
¿Por qué los votantes de Nevada estarían satisfechos con un tope de impuestos del 3,64% cuando California aprobó un tope de impuestos del 1%? La respuesta es el AB168, que se aprobó en 1963 y fijó el valor de tasación en un 35 por ciento del valor total en efectivo. Si se aplica el límite de 1979 al de 1963, se obtiene un límite efectivo del impuesto sobre la propiedad del 3,64% del 35% (1,274%) del precio de mercado. No es el 1 por ciento, pero sigue siendo notablemente menos que el máximo constitucional del 5 por ciento del 35 por ciento (1,75 por ciento).
Entonces llegó el Tax Shift de 1981, que inició el camino de Nevada hacia un sistema de impuestos sobre la propiedad mucho menos uniforme y mucho menos equitativo.
Envalentonada por el voto de confianza recibido en 1980, la Legislatura decidió recompensar a los votantes por su lealtad reduciendo los impuestos sobre la propiedad a la mitad (y subiendo los impuestos sobre las ventas para compensar los ingresos perdidos). El SB69 de 1981 cambió la base para evaluar los valores de la propiedad, pasando del valor total en efectivo (de nuevo, una estimación del precio de mercado de una propiedad, incluyendo lo que se construya sobre ella) al valor imponible.
El valor imponible, de acuerdo con los Elementos y Aplicaciones del Impuesto sobre la Propiedad 2020 del Departamento de Impuestos, es el valor de mercado de la tierra basado en lo que realmente se utiliza (en lugar de lo que es legalmente utilizable – una distinción importante cuando se habla de lotes vacíos en las zonas urbanas), más los costos de reemplazo de cualquier mejora en la tierra, menos el 1,5 por ciento de depreciación de hasta 50 años para cada mejora. Lo que esto significaba, y todavía significa hoy, es que la propiedad se grava en función de lo que vale el terreno que hay debajo, más el coste de construir una nueva casa en ese terreno, menos los años de depreciación que se apliquen a la mejora.
Una de las consecuencias del cambio del valor total en efectivo al valor imponible es que, dado que las viviendas de Newlands Addition (un barrio relativamente exclusivo y anteriormente segregado en el antiguo suroeste de Reno) se construyeron todas antes de la Segunda Guerra Mundial, están totalmente depreciadas por un valor ligeramente inferior al 47% de su valor de reposición (la depreciación, al igual que el interés, se acumula, pero en la dirección opuesta: cada bocado de depreciación se hace cada vez más pequeño con el tiempo). Debido a que, en igualdad de condiciones, el impuesto sobre la propiedad adeudado en una casa de 500.000 a 600.000 dólares de Newlands Addition será sustancialmente menor que el impuesto sobre la propiedad adeudado en una casa de precio similar construida después de la Gran Recesión.
La pieza final del rompecabezas del impuesto sobre la propiedad de Nevada – o el clavo final en el ataúd, dependiendo de su punto de vista – llegó en 2005 con AB439, que finalmente añadió el espíritu de la segunda mitad de la Proposición 13 de California a los estatutos de Nevada. Sin embargo, a diferencia del tope anual del 2 por ciento de California, el de Nevada se fijó en el 3 por ciento para las viviendas unifamiliares ocupadas por sus propietarios y las viviendas de bajos ingresos, y hasta el 8 por ciento anual para otras propiedades.
Si se juntan las piezas, se obtiene el actual sistema de valoración del impuesto sobre la propiedad de Nevada:
Empiece con el valor de mercado del terreno bajo su casa si todos sus vecinos hicieran exactamente lo mismo con su terreno que usted está haciendo con el suyo. A continuación, añada el valor de reposición (no el valor de mercado) de su vivienda. A continuación, reste la depreciación anual del valor de la vivienda. Ese es su valor imponible.
Ahora, calcule el 35% de su valor imponible. Ese es su valor tasado.
A continuación, multiplique su valor tasado por su tasa de impuesto a la propiedad, que no será más del 3,66 por ciento (la Legislatura aprobó un par de aumentos de impuestos desde 1979 para pagar algunos bonos, lo que empujó el límite efectivo por encima del límite legal de 1979, aunque la Legislatura no ha cambiado o aumentado el límite).
Por último, si usted era dueño de la propiedad por la que está siendo gravado el año pasado, compare esa cifra con la factura del impuesto sobre la propiedad del año pasado. Si vive allí, es una casa, y la cifra es mayor que el 3 por ciento más que la factura del impuesto sobre la propiedad del año pasado, sólo pagará un 3 por ciento más que la factura del impuesto sobre la propiedad del año pasado. Si no vives allí, o no es una casa, y el número es mayor que el 8 por ciento más que la factura del impuesto sobre la propiedad del año pasado, sólo pagarás un 8 por ciento más que la factura del impuesto sobre la propiedad del año pasado.
Simple, ¿verdad?
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Uno de los principios básicos del libertarismo es que las buenas intenciones no son suficientes cuando se habla de políticas públicas.
Por ejemplo, sí, algunas drogas son frecuentemente malas para la salud y la cordura de quienes las toman y de cualquiera que tenga que limpiar después. Sin embargo, eso no justifica que se trate a los consumidores de drogas como delincuentes: por muy malas que sean algunas drogas, ser etiquetado como delincuente por nuestro gobierno, con todo lo que ello conlleva (tiempo en prisión, privación de derechos, acceso gravemente reducido a un trabajo y una vivienda decentes después de cumplir la condena, etc.) es manifiestamente peor para todos.
Otro principio básico del libertarismo, por supuesto, es que los impuestos son malos y deben ser minimizados (si no eliminados) tanto como sea posible.
¿Pero qué pasa si juntamos los dos principios? Produce el actual sistema de impuestos sobre la propiedad de Nevada, de forma fiable, impuestos sobre la propiedad más bajos para todos los propietarios de Nevada?
Si la respuesta es afirmativa, los beneficios no son ni uniformes ni iguales.
Para entender por qué, tenemos que echar otro vistazo al estado que inspiró el sistema actual de Nevada. Desde la aprobación de la Proposición 13 en 1978, el valor de las propiedades en toda California se ha disparado debido a la crónica falta de construcción de nuevas viviendas en todo el estado. Como resultado, los nuevos compradores de vivienda en California son evaluados y pagan el 1 por ciento del precio de mercado inflado. Por ejemplo, el 1% de los 626.170 dólares, el precio medio de venta de las viviendas unifamiliares en California, es de 6.261,70 dólares, o casi 522 dólares al mes. Para ponerlo en perspectiva, según la Encuesta de la Comunidad Americana del Censo de los Estados Unidos de 2018, el alquiler medio nacional para una residencia de dos dormitorios fue de 1.044 dólares. Eso significa que los nuevos compradores de vivienda en California están, en promedio, pagando al gobierno por la mitad de un apartamento de dos dormitorios cada mes, además de cualquier hipoteca que tomaron para comprar su casa.
A mí eso no me suena a impuestos bajos sobre la propiedad.
Los propietarios de larga duración en California, por otro lado, sólo son evaluados por el precio de venta de sus propiedades cuando las compraron más los aumentos anuales de no más del 2 por ciento cada año. Además, las valoraciones limitadas pueden heredarse: si un propietario cede su casa a un hijo, por ejemplo, éste puede heredar la valoración original más baja. En consecuencia, los propietarios de larga data en algunos barrios de California pagan menos impuestos sobre la propiedad que sus vecinos más recientes, mucho menos, de hecho. En algunos barrios, los propietarios de larga data pagan menos del 20% de lo que sus vecinos pagan cada año.
El límite de Nevada, por supuesto, no se puso en marcha hasta 2005, y la tasa de aumento prevista es significativamente mayor que el límite del 2% de California, por lo que esperamos que cualquier distorsión creada por el límite sea relativamente modesta. Sin embargo, según la NRS 361.227, el valor imponible no debe superar el valor de mercado; después de la Gran Recesión, los valores de mercado en todo Nevada se desplomaron. En consecuencia, muchos propietarios vieron sus facturas de impuestos sobre la propiedad caer significativamente después de 2009, con futuros aumentos de impuestos sobre la propiedad con un tope del 3 al 8 por ciento de aumentos de las valoraciones significativamente más bajas de la Gran Recesión.
Una vez que el tope y la Gran Recesión se combinaron, de acuerdo con los datos de parcelas de Washoe Open Data junto con una tabla de impuestos sobre la propiedad evaluada proporcionada a través de una búsqueda de registros públicos a la Oficina del Asesor del Condado de Washoe, Nevada inmediatamente comenzó a experimentar la misma divergencia en los impuestos sobre la propiedad entre propiedades similares que California ha experimentado durante décadas.
De las 177.631 parcelas listadas por la Oficina del Asesor, 12.632 de ellas -más del 7 por ciento- están gravadas a menos de la mitad de su valor actual. El 47,22 por ciento de las parcelas están gravadas a menos del 85 por ciento de su valor tasado.
Interesantemente, 176 de las parcelas con los valores máximos más bajos son condominios en Belvedere Tower, una conversión de casino a condominio que se convirtió brevemente en una ardiente metáfora del mercado de condominios del centro de Reno en 2008. Antes del incendio y de la Gran Recesión, los condominios de Belvedere Tower se vendían por más de 200.000 dólares. Sin embargo, tras la Gran Recesión, varios propietarios de condominios ejecutaron sus hipotecas, lo que redujo el precio de mercado a una pequeña fracción de su valor original. Aunque el precio de mercado de los condominios regresó en gran medida antes de la pandemia, todavía se gravan en sus valoraciones posteriores a la recesión, que son menos del 25 por ciento de sus valoraciones de mercado:
Fuente: Washoe County Assessor’s Office public records search
Otro patrón revelado al combinar los datos de facturación de la Washoe County Assessor’s Office con los datos de parcelas de Washoe Open Data, mientras tanto, es que los desarrollos más nuevos están pagando mucho, mucho más cerca de sus valores de tasación en impuestos a la propiedad que los desarrollos más antiguos. Esto es incluso cierto entre los desarrollos que se construyeron hace décadas.
Toma, por ejemplo, el área que rodea la parte noreste de McCarran Boulevard, una carretera de circunvalación que circunvala partes de Reno y Sparks:
Las parcelas rojas y naranjas pagan menos del 70 por ciento de su valor tasado en impuestos sobre la propiedad, mientras que las verdes y azules pagan más cerca de su valoración total. ¿Cuál es la diferencia entre la manzana roja y naranja que rodea Probasco Way y las manzanas verdes y azules que rodean la manzana roja y naranja? Las casas de color rojo y naranja se construyeron en la década de 1960, mientras que las de color verde y azul se construyeron en la década de 1970. En consecuencia, las casas rojas y naranjas, que son más antiguas, perdieron más valor después de la Gran Recesión.
Comparar las valoraciones del impuesto sobre la propiedad de dos casas, una del bloque rojo y naranja (028-181-21) y otra del bloque verde y azul (028-162-25) demuestra lo que ocurrió:
Fuente: Washoe County Assessor’s Office Real Property Assessment Data
Ambas viviendas perdieron valor hasta 2012, donde alcanzaron su valor más bajo. La casa más nueva disminuyó su valor desde un pico de $128,451 en 2008 hasta $74,612 – una disminución del 42 por ciento. La casa más antigua, por otro lado, disminuyó su valor desde un máximo de 100.438 dólares en 2008 a 41.458 dólares, un 59% menos. Desde entonces, aunque el valor imponible de ambas viviendas ha recuperado la mayor parte de su valor anterior a 2008, el valor máximo de los impuestos -el valor contra el que se grava cada propiedad- ha aumentado lentamente. A efectos fiscales, la vivienda más antigua sigue teniendo un valor inferior al que tenía en 1997; la más nueva, por su parte, sólo está tributando por su valoración de principios de siglo.
Al acercarse a Newlands Addition, el barrio que Anjeannete Damon, del Reno-Gazette Journal, destacó el 20 de julio, también podemos ver la diferencia en los impuestos sobre la propiedad que pagan los residentes más antiguos y los más nuevos (los números de las parcelas son su factura de impuestos sobre la propiedad de 2020):
La parcela en azul en Marsh Avenue pagó casi 4.000 dólares en impuestos sobre la propiedad este año. Cada uno de sus vecinos, en cambio, pagó menos de la mitad de eso. Hay dos razones para la diferencia. En primer lugar, la casa de la parcela azul se construyó en 1986, mientras que la casa situada al oeste se construyó en 1941 y la casa situada inmediatamente al este se construyó en 1923. Por lo tanto, las casas que rodean la parcela azul están totalmente depreciadas, mientras que la casa más nueva (que aún tiene 34 años) aún tiene 16 años de depreciación. En segundo lugar, la casa más nueva fue vendida a un nuevo propietario en 2017, lo que reajustó el tope de la propiedad a la valoración de 2017; las casas circundantes, en cambio, fueron vendidas por última vez hace décadas.
También hay que tener en cuenta que todas las casas de la avenida Marsh valen más de 500.000 dólares cada una, o al menos lo hacían antes de la pandemia. Con esa valoración, el propietario que paga casi 4.000 dólares en impuestos sobre la propiedad está pagando efectivamente un 0,8 por ciento de impuesto sobre la propiedad. Sus vecinos, por su parte, están pagando más cerca del 0,25 por ciento.
Compare este barrio con uno de Somersett, una nueva subdivisión al oeste de Reno. El valor de las viviendas, según Zillow, oscila entre los 400.000 y los 650.000 dólares, más o menos similar al valor de mercado de las viviendas de Newlands Addition. Sin embargo, como las casas son nuevas, no se han depreciado mucho. Además, como se vendieron después de la Gran Recesión, están valoradas con los tipos impositivos posteriores a la recesión. La diferencia es obvia:
Si alguna vez te has preguntado por qué las ciudades de Nevada están tan desesperadas por construir nuevas subdivisiones en las afueras de la ciudad, esta imagen es la razón. Sí, el relleno también restablece los topes de los impuestos a la propiedad, pero sólo lo hace una propiedad a la vez y molesta a los vecinos. Una nueva subdivisión a escala industrial, por otro lado, trae docenas, cientos, incluso miles de nuevas parcelas que pagan el valor total de la factura del impuesto sobre la propiedad, año tras año.
Bueno, hasta la próxima corrección del mercado. Entonces el ciclo se repite.
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La verdadera sorpresa, sin embargo, es que el límite del impuesto sobre la propiedad también se aplica a las propiedades comerciales. Por ejemplo, la parcela 038-430-02, que pagó sólo el 8,08 por ciento de su valoración en impuestos sobre la propiedad este año.
Los residentes de Reno la conocen mejor como Boomtown.
En 2005, fue gravada como una propiedad de 25 millones de dólares. Hoy, a pesar de haber recuperado la mayor parte de su valor anterior a la recesión, actualmente tributa como una propiedad de 1,7 millones de dólares. El resultado es una diferencia de casi 250.000 dólares en la factura de impuestos de este año.
Aunque Boomtown podría beneficiarse de la mayor diferencia, en términos porcentuales, entre el valor tasado y el impuesto de todas las propiedades comerciales, no es la que más ahorra en términos puramente monetarios. Esa distinción corresponde al Grand Sierra Resort, que ahorra más de 1,6 millones de dólares al año por la diferencia entre dos de las propiedades que componen el complejo (012-211-28 y 012-211-36). No es especialmente singular en ese sentido; dos propiedades pertenecientes al Sparks Nugget (032-172-28 y 032-201-21) se han ahorrado este año casi 500.000 dólares en impuestos sobre la propiedad.
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Quiero ser claro sobre lo que estoy argumentando a favor aquí. Creo que los nevadenses deberían pagar más en impuestos a la propiedad?
No.
Por otro lado, también creo que la igualdad ante la ley (y ante el tasador del condado) es importante también. Mantener la propiedad durante una recesión no debería dar a las empresas una ventaja competitiva de más de una década sobre las empresas que compran propiedades después de que las condiciones del mercado -y las valoraciones del mercado- mejoren. Del mismo modo, dos vecinos con casas similares deberían pagar facturas de impuestos sobre la propiedad similares.
Para volver a nuestra norma «uniforme y equitativa» de impuestos sobre la propiedad exigida por la Constitución, primero tenemos que mirar a California, que ha «disfrutado» de su tope durante más de cuatro décadas, y observar que el tope no ha hecho nada para mantener realmente bajos los impuestos sobre la propiedad. Lo que ha hecho, en cambio, es trasladar la carga de los impuestos sobre la propiedad de los residentes y propietarios de negocios de toda la vida a los recién llegados – o simplemente a los residentes y propietarios de negocios de toda la vida con la temeridad de mudarse en algún momento del último medio siglo.
Una vez que los desalojos y las ejecuciones hipotecarias comiencen en septiembre, los mercados inmobiliarios de Nevada dejarán de flotar en el aire y se estrellarán de nuevo contra la Tierra. No hay forma de que no lo hagan – nuestros mercados inmobiliarios no pueden seguir subiendo cada vez más cuando más del 15 por ciento de la fuerza laboral de Nevada está desempleada. Una vez que eso suceda, otra cosecha de propietarios de Nevada tendrá sus propiedades reevaluadas a valores mucho más bajos, como deberían – todo el mundo se quedará sin dinero, los contribuyentes incluidos, y nuestra carga fiscal debería reflejar eso.
El problema es lo que sucede después de que la pandemia y sus dislocaciones económicas asociadas hayan terminado.
Ahora es el momento, cuando todo el mundo va a pagar un poco menos en impuestos sobre la propiedad de todos modos, de decidir cómo se van a hacer las cosas cuando volvamos a la normalidad y pavimentemos las calles con oro una vez más. Esta vez, sin embargo, recomiendo que pasemos mucho menos tiempo copiando los deberes de California y mucho más tiempo leyendo la Constitución de Nevada.
David Colborne ha estado activo en el Partido Libertario durante dos décadas. Durante ese tiempo, ha escrito intermitentemente en su blog personal, así como en el blog del Partido Libertario de Nevada, y se presentó dos veces como candidato libertario. Es miembro del Comité Ejecutivo de las secciones del Partido Libertario de su estado y de su condado. Es padre de dos hijos y profesional de la informática. Puedes seguirlo en Twitter @DavidColborne o enviarle un correo electrónico a .