¿Está tratando con ocupantes ilegales? Los propietarios tienen suficientes responsabilidades en su plato sin tener que lidiar con un individuo no autorizado que toma la residencia en una de sus propiedades o unidades de alquiler. Esta práctica, conocida como okupación, no sólo es ilegal (más adelante), sino que también es una situación difícil de manejar como propietario o administrador de la propiedad.
Los okupas no son abrumadoramente comunes. Sin embargo, si tiene una unidad vacía, podría encontrarse con que tiene que lidiar con uno si no tiene cuidado.
Desgraciadamente, es posible que se produzca una larga batalla judicial. Entonces, mientras está en el proceso de tratar de desalojar al ocupante ilegal, estaría perdiendo ingresos.
Es por eso que es imperativo entender cómo lidiar con los ocupantes ilegales. Aquí está todo lo que necesitas saber.
¿Qué es un okupa?
Antes de sumergirse en la respuesta, es importante entender la diferencia entre un intruso y un okupa.
¿Por qué? Bueno, todos los okupas son intrusos, pero no todos los intrusos son okupas. Si eso suena confuso, no te preocupes. Aquí es donde radica la distinción:
- Intruso: Un intruso es un individuo que, a sabiendas y voluntariamente, entra u ocupa el terreno de una persona sin su permiso.
- Okupa: Un okupa es un individuo que, a sabiendas y de buena gana, ocupa la tierra o la propiedad de otro individuo sin su permiso con un reclamo de propiedad.
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Mantenga un control sobre las unidades vacías. Ya sea que tenga a su administrador de la propiedad revisando el lugar de manera regular o que usted pase por un par de veces a la semana, asegúrese de que está revisando su unidad.
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Mantenga todo cerrado con llave. Haga que sea difícil entrar en su propiedad cerrando todas las ventanas (incluso las de los pisos superiores). También querrá asegurarse de que todas las entradas, incluyendo las puertas traseras, garajes o puertas de tormenta, estén cerradas con candado. Un okupa tendrá que dañar su propiedad para entrar, lo que podría hacer su caso con la policía.
- Instale un sistema de seguridad. No es necesario que pague por un sistema de seguridad doméstico caro. Hoy en día, es fácil comprar una cámara con sensor de movimiento que enviará alertas e imágenes a tu teléfono cuando alguien intente entrar en la casa. Esto también puede actuar como elemento disuasorio para los ocupantes ilegales que no quieran ser descubiertos. Considere la posibilidad de colocar un cartel de «No Trespassers».
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Intente mantener las unidades llenas. Esto puede parecer obvio, pero mantener las unidades de alquiler llenas puede mantener a los ocupantes ilegales fuera. Ofrezca contratos de alquiler de mes a mes en una unidad de alquiler hasta que encuentre inquilinos que la quieran a largo plazo. También puede considerar ofrecer el alquiler de la unidad a su ocupante ilegal para ayudar a evitar un largo proceso legal.
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Intente una servidumbre de paso. Tanto si da permiso a un individuo para aparcar en la propiedad como si permite que se utilice como atajo, dar a un okupa un permiso por escrito para utilizar su propiedad o partes de ella evitará legalmente que se le reconozca como okupa o intruso. Con una servidumbre en su lugar, no podrán perseguir el uso legal de su propiedad en virtud de la posesión adversa.
Los okupas son esencialmente intrusos que van un paso más allá. Ocupan la propiedad sin permiso en un intento de reclamar la propiedad.
Legalmente, esta práctica se conoce como «posesión adversa». Si el okupa cumple con todos los requisitos del derecho común, puede ser capaz de adquirir legalmente un título de propiedad del terreno.
Los okupas suelen elegir propiedades que están vacías o abandonadas. Eso es porque es más fácil cumplir con los requisitos de la posesión adversa en estas propiedades. Desgraciadamente, pueden dirigirse a unidades de alquiler que han estado vacías durante un largo periodo de tiempo.
¿Qué son los derechos de los ocupantes ilegales?
Legalmente, las leyes de posesión adversa o «derechos de los ocupantes ilegales» se utilizan para disuadir el desuso de la tierra. Tiene sentido que la tierra y la propiedad se utilicen y se cuiden, en lugar de abandonarse y descuidarse. En algunos casos, la rotación de inquilinos puede actuar como un faro para los okupas que tienen como objetivo las viviendas desocupadas.
El derecho de los okupas a perseguir la posesión adversa está legalmente protegido por el derecho común. Sin embargo, cada estado y localidad puede tener diferentes leyes con respecto a la posesión adversa. Por lo tanto, es importante hacer su investigación sobre las leyes de posesión adversa a nivel estatal.
Además de la protección por posesión adversa, los ocupantes ilegales también tienen derecho legalmente a una notificación de desalojo. Esto puede parecer ridículo, ya que usted no les alquiló en primer lugar. Sin embargo, debe cumplir la ley. Si no lo haces, puedes ser demandado o incluso perder la propiedad de tu vivienda.
Cómo desalojar a los okupas
Desgraciadamente, puede ser tan difícil desalojar a los okupas como a un inquilino tradicional. Muchos okupas intentan obtener derechos de inquilino.
Eso hace que sea aún más difícil desalojarlos. También puede alargar el ya largo proceso de desalojo.
Si estás en proceso de desalojar a un okupa, estos son los pasos que deberás seguir:
1. Mantenga la calma
Puede ser extremadamente frustrante y enloquecedor que un okupa haga su hogar en su propiedad. Sin embargo, es esencial que mantengas la cabeza fría y la calma.
Amenazar airadamente a los ocupantes ilegales, entrar por la fuerza en la unidad o desconectar los servicios públicos son errores que pueden meterle en problemas y llevarle a demandas y posiblemente a un arresto. Mantenga la calma y aborde la situación con precaución.
2. Avise a la policía
Su primera llamada debe ser a la policía. Ellos podrán determinar cuáles deben ser los siguientes pasos.
En la mayoría de los casos, decidirán si la situación es un asunto civil o penal. Sin embargo, esto último ocurre con menos frecuencia.
Si determinan que es un asunto penal, entonces la policía probablemente instruirá al ocupante ilegal para que desaloje el local. Les darán un tiempo para que lo cumplan.
Sin embargo, si se trata de un asunto civil, debe pedir la documentación de la llamada o denuncia. Esto se debe a que es probable que tenga que ir a un tribunal civil para resolver el asunto.
3. Envíe un aviso de desalojo
Dependiendo del período de tiempo que el okupa haya ocupado la unidad, es posible que tenga que enviar un aviso de desalojo para comenzar el proceso de desalojo. Si ese es el caso, debe seguir todos los pasos típicos de un desalojo de inquilinos. Envíe la notificación por correo certificado y guarde un registro de su recepción.
4. Documente toda la comunicación con el inquilino no deseado
Mantener un registro de toda la comunicación que se produce entre usted y el okupa es crucial. Esto puede servir como prueba de que usted ha intentado remediar la situación y ha cumplido con la ley. Además, si el okupa se muestra agresivo o le amenaza de alguna manera, puede utilizarlo en el tribunal.
¿Cómo evitar a los okupas?
La mejor manera de lidiar con los okupas es evitar que ocupen ilegalmente su propiedad en primer lugar. Aquí hay algunos métodos probados para prevenir los ocupantes ilegales.
Pensamientos finales
Como propietario o administrador de la propiedad, es poco probable que usted tenga que lidiar con los ocupantes ilegales a menudo o nunca. Sin embargo, el conocimiento sobre cómo lidiar con los ocupantes ilegales debe estar siempre en su cinturón de herramientas. Este conocimiento no sólo puede ayudarle a prevenir los ocupantes ilegales, sino que también puede asegurar que usted maneja la situación con delicadeza y se mantiene en el cumplimiento de la ley.