Lo que debe saber sobre la valoración de bienes inmuebles

Puntos clave

Conceptos básicos de valoración

Técnicamente hablando, el valor de un inmueble se define como el valor presente de los beneficios futuros derivados de la propiedad del mismo. A diferencia de muchos bienes de consumo que se utilizan rápidamente, los beneficios de los bienes inmuebles se obtienen generalmente durante un largo período de tiempo. Por lo tanto, una estimación del valor de una propiedad debe tener en cuenta las tendencias económicas y sociales, así como los controles o regulaciones gubernamentales y las condiciones ambientales que pueden influir en los cuatro elementos del valor:

• Demanda: el deseo o la necesidad de ser propietario apoyado por los medios financieros para satisfacer el deseo
• Utilidad: la capacidad de satisfacer los deseos y necesidades de los futuros propietarios
• Escasez: la oferta finita de propiedades competidoras
• Transferibilidad: la facilidad con la que se transfieren los derechos de propiedad

Valor frente a coste y precio

El valor no es necesariamente igual al coste o al precio. El coste se refiere a los gastos reales: en materiales, por ejemplo, o en mano de obra. El precio, en cambio, es la cantidad que alguien paga por algo. Aunque el coste y el precio pueden afectar al valor, no lo determinan. El precio de venta de una casa puede ser de 150.000 dólares, pero el valor puede ser muy superior o inferior. Por ejemplo, si un nuevo propietario encuentra un defecto grave en la casa, como unos cimientos defectuosos, el valor de la casa podría ser inferior al precio.

Valor de mercado

Una tasación es una opinión o estimación sobre el valor de una propiedad concreta en una fecha específica. Los informes de tasación son utilizados por las empresas, los organismos gubernamentales, los particulares, los inversores y las compañías hipotecarias a la hora de tomar decisiones sobre las transacciones inmobiliarias. El objetivo de una tasación es determinar el valor de mercado de una propiedad, es decir, el precio más probable que tendrá la propiedad en un mercado competitivo y abierto.

El precio de mercado, el precio al que se vende realmente la propiedad, puede no representar siempre el valor de mercado. Por ejemplo, si un vendedor está bajo coacción debido a la amenaza de ejecución hipotecaria, o si se realiza una venta privada, la propiedad puede venderse por debajo de su valor de mercado.

Métodos de tasación

Una tasación precisa depende de la recopilación metódica de datos. Los datos específicos, que cubren los detalles relativos a la propiedad en particular, y los datos generales, relativos a la nación, la región, la ciudad y el barrio donde se encuentra la propiedad, se recogen y analizan para llegar a un valor. Las tasaciones utilizan tres enfoques básicos para determinar el valor de una propiedad.

Método 1: Enfoque de comparación de ventas

El enfoque de comparación de ventas se utiliza comúnmente en la valoración de viviendas unifamiliares y terrenos. A veces llamado enfoque de datos de mercado, es una estimación del valor derivada de la comparación de una propiedad con propiedades vendidas recientemente con características similares. Estas propiedades similares se denominan comparables, y para proporcionar una comparación válida, cada una de ellas debe:

• Ser lo más similar posible a la propiedad objeto de la tasación
• Haberse vendido en el último año en un mercado abierto y competitivo
• Haberse vendido en condiciones típicas de mercado

En el proceso de tasación deben utilizarse al menos tres o cuatro comparables. Los factores más importantes a tener en cuenta a la hora de seleccionar comparables son el tamaño, las características comparables y -quizá sobre todo- la ubicación, que puede tener un efecto tremendo en el valor de mercado de una propiedad.

Cualidades de los comparables

Dado que no hay dos propiedades exactamente iguales, se harán ajustes a los precios de venta de los comparables para tener en cuenta las características disímiles y otros factores que afectarían al valor, incluyendo:

• Edad y estado de los edificios
• Fecha de venta, si se producen cambios económicos entre la fecha de venta de un comparable y la fecha de la tasación
• Términos y condiciones de venta, como por ejemplo si el vendedor de una propiedad estaba bajo coacción o si una propiedad se vendió entre familiares (a un precio rebajado)
• Localización, ya que propiedades similares podrían diferir en el precio de un barrio a otro
• Características físicas, incluyendo el tamaño del lote, el paisaje, el tipo y la calidad de la construcción, el número y el tipo de habitaciones, los pies cuadrados de espacio de vida, pisos de madera, un garaje, mejoras en la cocina, una chimenea, una piscina, aire central, etc.

La estimación del valor de mercado de la propiedad en cuestión estará dentro del rango formado por los precios de venta ajustados de los comparables. Dado que algunos de los ajustes realizados a los precios de venta de los comparables serán más subjetivos que otros, se suele dar una consideración ponderada a los comparables que tienen menos ajustes.

Método 2: Enfoque de costes

El enfoque de costes se puede utilizar para estimar el valor de las propiedades que han sido mejoradas por uno o más edificios. Este método implica la estimación por separado del valor del edificio o edificios y del terreno, teniendo en cuenta la depreciación. Las estimaciones se suman para calcular el valor de toda la propiedad mejorada. El método del coste parte de la base de que un comprador razonable no pagaría más por una propiedad mejorada que el precio de comprar un terreno y construir un edificio comparables. Este enfoque es útil cuando la propiedad que se valora es de un tipo que no se vende con frecuencia y no genera ingresos. Los ejemplos incluyen escuelas, iglesias, hospitales y edificios gubernamentales.

Los costes de construcción pueden estimarse de varias maneras, incluyendo el método del pie cuadrado, en el que el coste por pie cuadrado de un edificio comparable de reciente construcción se multiplica por el número de pies cuadrados del edificio objeto de la tasación; el método de la unidad en el lugar, en el que los costes se estiman sobre la base del coste de construcción por unidad de medida de los componentes individuales del edificio, incluyendo la mano de obra y los materiales; y el método del estudio de la cantidad, que estima las cantidades de materias primas que serán necesarias para reemplazar el edificio objeto de la tasación, junto con el precio actual de los materiales y los costes de instalación asociados.

Depreciación

A efectos de tasación, la depreciación se refiere a cualquier condición que afecte negativamente al valor de una mejora de un inmueble, y tiene en cuenta:

• Deterioro físico, incluyendo el deterioro curable, como la pintura y el reemplazo del techo, y el deterioro incurable, como los problemas estructurales
• Obsolescencia funcional, que se refiere a las características físicas o de diseño que ya no se consideran deseables por los propietarios, como los electrodomésticos anticuados, los accesorios de aspecto antiguo o las casas con cuatro dormitorios, pero sólo un baño
• Obsolescencia económica, causada por factores externos a la propiedad, como estar situada cerca de un aeropuerto ruidoso o de una fábrica contaminante.

Metodología

• Estimar el valor del terreno como si estuviera vacante y disponible para darle su mayor y mejor uso, utilizando el enfoque de comparación de ventas ya que el terreno no se puede depreciar.
• Estimar el coste actual de la construcción del edificio o edificios y de las mejoras del lugar.
• Estimar el importe de la depreciación de las mejoras derivadas del deterioro, la obsolescencia funcional o la obsolescencia económica.
• Deduzca la depreciación de los costes de construcción estimados.
• Suma el valor estimado del terreno al coste depreciado del edificio o edificios y de las mejoras del emplazamiento para determinar el valor total de la propiedad.

Método 3: Enfoque de capitalización de ingresos

A menudo llamado simplemente enfoque de ingresos, este método se basa en la relación entre la tasa de rendimiento que requiere un inversor y los ingresos netos que produce una propiedad. Se utiliza para estimar el valor de las propiedades que producen ingresos, como complejos de apartamentos, edificios de oficinas y centros comerciales. Las valoraciones que utilizan el enfoque de capitalización de ingresos pueden ser bastante sencillas cuando se puede esperar que la propiedad en cuestión genere ingresos futuros, y cuando sus gastos son predecibles y constantes.

Capitalización directa

Los tasadores realizarán los siguientes pasos cuando utilicen el enfoque de capitalización directa:

• Estimar los ingresos brutos potenciales anuales.
• Tener en cuenta las pérdidas por desocupación y cobro de rentas para determinar la renta bruta efectiva.
• Deducir los gastos de explotación anuales para calcular la renta neta de explotación anual.
• Estimar el precio que un inversor típico pagaría por la renta producida por el tipo y clase de inmueble concreto. Esto se logra mediante la estimación de la tasa de rendimiento, o tasa de capitalización.
• Aplique la tasa de capitalización a los ingresos operativos netos anuales de la propiedad para formar una estimación del valor de la propiedad.

Multiplicadores de ingresos brutos

El método del multiplicador de ingresos brutos (GIM) se puede utilizar para valorar otras propiedades que normalmente no se compran como propiedades de renta pero que podrían ser alquiladas, como las viviendas unifamiliares y bifamiliares. El método GRM relaciona el precio de venta de una propiedad con sus ingresos previstos por alquiler. (Para una lectura relacionada, consulte «4 formas de valorar una propiedad inmobiliaria de alquiler»)

Para las propiedades residenciales, se suele utilizar el ingreso bruto mensual; para las propiedades comerciales e industriales, se utilizaría el ingreso bruto anual. El método del multiplicador de los ingresos brutos puede calcularse de la siguiente manera:

Precio de venta ÷ ingresos por alquiler = multiplicador de los ingresos brutos

Pueden utilizarse los datos de ventas y alquileres recientes de al menos tres propiedades similares para establecer un GIM preciso. El GIM puede entonces aplicarse al alquiler de mercado estimado de la propiedad en cuestión para determinar su valor de mercado, que puede calcularse de la siguiente manera:

Ingresos del alquiler x GIM = Valor de mercado estimado

El resultado final

Una valoración inmobiliaria precisa es importante para los prestamistas hipotecarios, los inversores, las aseguradoras y los compradores y vendedores de bienes inmuebles. Aunque las tasaciones son realizadas generalmente por profesionales cualificados, cualquier persona involucrada en una transacción inmobiliaria puede beneficiarse de obtener una comprensión básica de los diferentes métodos de valoración de bienes inmuebles.