La 2021 Guía clara y sencilla para la inversión inmobiliaria llave en mano

Hoy en día, muchos inversores están descubriendo que ser propietario de bienes inmuebles es la alternativa perfecta a arriesgar el capital en inversiones más volátiles como las acciones y los bonos.

Aunque hay una gran variedad de formas de invertir en el mercado inmobiliario, la inversión inmobiliaria llave en mano ofrece la propiedad directa de un activo real que se puede ver y tocar mientras se obtienen ingresos pasivos cada mes y una revalorización a largo plazo.

Esto es por lo que un número creciente de personas hoy en día están haciendo de la inversión inmobiliaria llave en mano su opción número uno.

¿Debe usted invertir en propiedades de alquiler llave en mano?

La inversión inmobiliaria llave en mano puede ser una excelente opción para las personas que son nuevas en las inversiones de propiedades de alquiler, y para los compradores experimentados que desean hacer crecer rápidamente su cartera.

Debido a que los inmuebles están listos para mudarse, y a menudo ya están ocupados por los inquilinos, los inmuebles llave en mano son también la opción número uno para los inversores inmobiliarios a distancia.

Sin embargo, las inversiones llave en mano son mejores para los inversores con una estrategia de compra y mantenimiento a largo plazo. Los compradores que buscan un beneficio más especulativo a corto plazo pueden encontrar que tratar de localizar una casa para arreglar y voltear es una mejor opción.

Cómo invertir con éxito en bienes raíces llave en mano

Antes de colocar el capital en cualquier tipo de inversión, es importante entender cómo la compra de activos encajará en su estrategia de inversión global.

Aquí tiene algunas de las cosas que debe tener en cuenta para asegurarse de que su inversión inmobiliaria llave en mano sea un éxito:

• Los periodos de retención de las propiedades de alquiler suelen ser más largos que los de los activos más líquidos, como las acciones y los bonos, aunque los bienes inmuebles están menos sujetos a la volatilidad del mercado a largo plazo.
• Investigue a fondo todas las oportunidades de alquiler llave en mano, ya que no existe una definición estándar de la industria para «llave en mano» y la palabra significa cosas diferentes para distintos vendedores.
• Contratar a un equipo profesional local de gestión de la propiedad es uno de los factores clave para invertir con éxito en bienes inmuebles a distancia.
• Calcular el potencial de ingresos de la inversión llave en mano utilizando varios escenarios de tenencia, para entender cómo el flujo de caja neto mensual recurrente y la apreciación gradual afectan al valor de la propiedad de alquiler.

Beneficios de la inversión inmobiliaria llave en mano

Hay una serie de ventajas en la inversión inmobiliaria llave en mano que ninguna otra clase de activos puede ofrecer:

1. Más fácil para la inversión a distancia

Contrariamente a la creencia popular, los mejores negocios inmobiliarios a menudo no están en su propio patio trasero. Sin embargo, la mayoría de la gente no tiene el lujo de subirse a un avión y recorrer el país en busca de inversiones en propiedades de alquiler unifamiliares.

La inversión inmobiliaria llave en mano le permite invertir en bienes raíces a miles de kilómetros de distancia, en mercados donde los precios de las propiedades pueden ser más asequibles, y los flujos de efectivo y los retornos de la inversión más fuertes.

2. Flujo de caja inmediato

Uno de los mayores comodines de la inversión inmobiliaria es encontrar y mantener un buen inquilino cualificado que pague el alquiler a tiempo y cuide la casa como si fuera suya. Cuanto más tiempo esté vacía una propiedad, menor será el retorno de la inversión y el flujo de caja.

Comprar una vivienda unifamiliar de alquiler llave en mano con un inquilino ya colocado genera ingresos inmediatos desde el día del cierre. Además, como la casa ya está alquilada, puede revisar las calificaciones del inquilino y el historial de pagos como parte de su diligencia debida antes de comprar.

3. Gestión local incluida o recomendada

Tener un equipo inmobiliario local profesional es un recurso inestimable para los inversores inmobiliarios de larga distancia.

Algunos proveedores llave en mano incluyen la gestión de la propiedad como parte de su oferta, mientras que otros (como Roofstock) le permiten elegir su propia empresa de gestión de la propiedad local. Ambas opciones suelen tener una red establecida de proveedores rentables, y un personal a tiempo completo que puede manejar cualquier problema de los inquilinos que surja de día o de noche.

4. Garantías/redes de seguridad

Los inversores inmobiliarios sofisticados hacen todo lo posible para minimizar el riesgo y maximizar los rendimientos. Si vas a comprar a una empresa llave en mano, comprueba qué garantías ofrecen a los inversores.

Por ejemplo, todas las propiedades de Roofstock vienen con:

• Una garantía de devolución de dinero de 30 días si no está satisfecho con su compra
• Alquiler garantizado en las propiedades vacantes a partir de 45 días después de que la casa esté lista para alquilar

(Si quiere saber más, puede obtener detalles completos sobre la garantía de Roofstock aquí.)

5. Tranquilidad añadida

Invertir en inmuebles llave en mano es fácil y cómodo porque todo el trabajo ya está hecho. No hay mantenimiento diferido y las casas están listas para mudarse, si no están ya ocupadas por un inquilino.

El flujo de caja instantáneo que comienza el día del cierre y el cero tiempo de inactividad debido a la desocupación y las reparaciones hacen que la propiedad de alquiler llave en mano sea la opción perfecta para el inversor inmobiliario pasivo. Todo lo que necesita hacer es revisar los depósitos del propietario y los informes financieros que el administrador de la propiedad le envía cada mes.

Desventajas de la inversión inmobiliaria llave en mano

En aras de ser justos y equilibrados, también hay algunas desventajas potenciales de la inversión inmobiliaria llave en mano. Aquí hay algunas cosas a tener en cuenta con este tipo de propiedades:

Las propiedades llave en mano suelen venderse con un poco de prima

Algunas empresas llave en mano compran casas, las arreglan y luego las revenden como inversiones llave en mano. A la hora de la verdad, no se diferencian de los «flippers» de casas o de los mayoristas que obtienen sus beneficios vendiendo a los inversores propiedades con un margen de beneficio muy elevado.

Por otro lado, empresas como Roofstock operan una plataforma online que pone en contacto a inversores inmobiliarios con vendedores de casas llave en mano que han sido inspeccionadas y examinadas a fondo. Reciben una pequeña comisión por la transacción, pero eso es bastante diferente de otras empresas que pueden aumentar el precio de una propiedad en un 30% o más.

Rendimientos ajustados al riesgo más bajos

Dado que los bienes raíces llave en mano están listos para mudarse sin necesidad de reparaciones – y a menudo ya fluyen con los alquileres de inquilinos calificados – gran parte del riesgo se ha eliminado de la inversión. Debido a que generalmente hay un menor riesgo, también puede haber un menor rendimiento ajustado al riesgo de la propiedad de alquiler llave en mano.

Esto es similar a la forma en que funcionan los bonos. En el momento de escribir este artículo, los bonos del Tesoro de Estados Unidos a 10 años rinden menos del 1%, en comparación con los bonos corporativos de Estados Unidos con un rendimiento del 3,3% o los bonos de alto riesgo con calificación CCC con un rendimiento de casi el 18%, según The Wall Street Journal.

Los inversores inmobiliarios esperan rendimientos muy superiores al 1%, pero no están dispuestos a apostar su capital en una inversión de alto riesgo. En su lugar, aspiran a obtener rendimientos ajustados al riesgo en algún punto intermedio.

Eso es exactamente lo que se puede encontrar con las propiedades llave en mano de Roofstock, donde los rendimientos anualizados de las casas en los barrios de 4 y 5 estrellas rondan el 6-7% y los barrios de 1 a 3 estrellas rondan el 7,5-12%.



Cosas importantes a tener en cuenta antes de comprar inmuebles llave en mano

Si no está interesado en lidiar con la incertidumbre de gestionar sus propios proyectos de rehabilitación y quiere comprar una propiedad que no debería tener ningún gasto importante previsto (HVAC, techo, calentador de agua, etc.), la mayoría de los inversores encontrarán que hay muchos más beneficios en la compra de bienes raíces llave en mano que inconvenientes.

Sin embargo, antes de decidirse a dar el paso de invertir en una propiedad de alquiler llave en mano, hay varias cosas importantes a tener en cuenta:

• Métricas financieras como la tasa de capitalización, el retorno de efectivo sobre efectivo y el retorno de la inversión para asegurarse de que los números «tienen sentido» en comparación con las opciones de inversión alternativas.
• Obtener un préstamo para una propiedad de alquiler a distancia a veces puede ser más caro que comprar en su propio mercado, así que asegúrese de buscar un prestamista y explorar diferentes opciones de financiación.
• Contar con un equipo local cualificado de gestión de la propiedad y de bienes raíces puede ser la diferencia entre tener una propiedad de alquiler llave en mano con un sólido flujo de caja neto positivo, o un lugar que apenas alcanza el punto de equilibrio.
• Siempre lleve a cabo una diligencia debida exhaustiva, incluso si la propiedad es llave en mano, utilizando un inspector profesional para examinar los elementos estructurales y mecánicos, como el HVAC y la fundación, y la calidad de cualquier trabajo de renovación que se hizo.

Dónde encontrar una propiedad de alquiler llave en mano

Si se ha quedado con nosotros hasta aquí, probablemente tenga curiosidad por saber cómo empezar a buscar una propiedad llave en mano.

Hay una serie de lugares para empezar su búsqueda:

• Sitios web como Zillow y Realtor.com son buenos lugares para buscar casas listadas por agentes inmobiliarios para la venta, aunque tendrá que hacer su investigación para evaluar la condición de la propiedad y la dinámica del mercado local.
• Craigslist es un buen recurso para los compradores con la esperanza de encontrar una buena oferta de FSBOs (para la venta por los propietarios), pero recuerde que el «comprador siempre debe estar atento» con este tipo de vendedores.
• Echa un vistazo a la selección de propiedades llave en mano de Roofstock. Roofstock ha experimentado un crecimiento astronómico desde que se fundó en 2015, debido a una variedad de características favorables para los inversores, como el rendimiento financiero detallado de cada propiedad listada, la total transparencia para todas las partes a lo largo del proceso de acuerdo y las garantías de alquiler y compra.
• Busca «empresas llave en mano» en Google para cualquier mercado en el que estés considerando invertir.