Si realiza una búsqueda en Internet sobre cómo valorar inmuebles comerciales, encontrará artículos y tutoriales sobre diversos métodos. Para aquellos que son nuevos en el sector inmobiliario, la simplicidad de los conceptos de valoración a menudo puede ser engañosa. Por ejemplo, el enfoque de la tasa de capitalización es matemáticamente sencillo. Sólo hay que dividir los ingresos netos de explotación (NOI) por la tasa de capitalización y, voilà, se tiene una estimación del valor de la propiedad. Sin embargo, para los profesionales inmobiliarios experimentados, llegar a una valoración de un inmueble comercial implica mucho más análisis.
Aunque un análisis en profundidad de cada uno de los métodos que se exponen a continuación se abordará en artículos separados, vamos a ofrecer una breve visión general de cada concepto y, a continuación, profundizaremos en algunos de los factores que hacen que estos conceptos sean más difíciles en la práctica de lo que parecen inicialmente. Como nota, muchas fuentes de información sobre valoración de inmuebles comerciales incluyen la Tasa de Capitalización y el Flujo de Caja Descontado (también conocido como capitalización de rendimientos) dentro de una categoría más amplia de «Capitalización de Ingresos». Este artículo los divide en dos enfoques separados para destacar las diferencias entre ellos.
Enfoque de costes
El enfoque de costes es una estimación de cuánto costaría construir la estructura desde cero (es decir, desde un terreno vacío) e incluye también el valor del terreno. Con el enfoque de costes, la lógica es determinar si es menos caro comprar una propiedad existente o construir una nueva propiedad desde cero.
Hay dos métodos principales del enfoque de costes:
- Método de reproducción: es el coste de reconstruir una réplica exacta de la estructura existente utilizando los mismos materiales, métodos de construcción, estado, etc.
- Método de sustitución: es el coste de reconstruir la estructura con nuevos materiales, métodos de construcción y diseño.
- Precio por pie cuadrado
- Precio por unidad (multifamiliar)
- Precio por llave (hostelería)
- Tasa de capitalización (a qué tasa de capitalización se vendieron otras propiedades)
- Condición física
- Ubicación
- Perfiles de ingresos e inquilinos (calidad crediticia del inquilino, estabilidad de los flujos de caja, etc.)
Aunque la lógica es sólida, este método no tiene en cuenta el esfuerzo adicional de desarrollo y construcción que supone construir una propiedad desde cero. Tampoco tiene en cuenta el potencial de flujo de caja a largo plazo de una propiedad.
Enfoque de comparación de ventas
Las comparaciones con los factores del mercado son uno de los insumos más importantes de cualquier método de valoración. De hecho, las comparaciones de ventas suelen ser la fuente de información como el coste de reproducción (comentado anteriormente), las tasas de capitalización del mercado actual, los ratios préstamo-valor y otros.
El enfoque de comparación de ventas implica analizar otras propiedades del mercado que se hayan vendido recientemente. La lista siguiente no es exhaustiva, pero enumera algunos de los principales componentes descubiertos durante el análisis de comparación:
Cuanto más similares sean las propiedades comparables en términos de tipo, ubicación, uso, estado, etc., más confianza podrá tener un analista en las métricas utilizadas para valorar el inmueble objeto de estudio. Una vez que se comparan las características del inmueble objeto de estudio con las de los inmuebles comparables, se realizan ajustes para reflejar cualquier atributo que sea más o menos favorable para el inmueble objeto de estudio y, a continuación, se realiza una determinación final del valor.
La comparación de las ventas es una excelente manera de determinar cómo valora el mercado los inmuebles que son similares al inmueble objeto de estudio. Sin embargo, al igual que el enfoque de costos anterior, el método de comparación de ventas no captura los flujos de efectivo a largo plazo que un inversionista puede esperar durante el período de retención de la propiedad.
Enfoque de la tasa de capitalización
Es común escuchar a los profesionales de bienes raíces referirse a lo que la propiedad «se negoció en», ya sea citando la tasa de capitalización o el precio por pie cuadrado que una propiedad se vendió. La tasa de capitalización es uno de los métodos más utilizados para la valoración de la propiedad tanto en el mundo de los préstamos como para el análisis inicial de una adquisición prevista.
La fórmula de la tasa de capitalización consiste en dividir los ingresos netos de explotación (NOI) de la propiedad por la tasa de capitalización (cap rate). El número resultante es el valor aproximado de la propiedad basado en el flujo de caja esperado durante el primer año de propiedad, a menudo llamado el «NOI a 1 año» (la razón por la que se utiliza el NOI a 1 año en lugar del NOI a 1 año es que el rendimiento para el comprador de la propiedad se basa en los flujos de caja futuros, no en los flujos de caja pasados).
El método de la tasa de capitalización es una herramienta valiosa para utilizar cuando se intenta estimar el valor de mercado actual de una propiedad. Sin embargo, este método es más valioso cuando el flujo de caja de la propiedad es estable y relativamente seguro. Por ejemplo, si se trata de valorar un edificio con escaso o nulo NOI, la exactitud de una valoración que utilice estrictamente un enfoque de tasa de capitalización sería sospechosa porque no se conoce un NOI estabilizado. En esta situación, los profesionales suelen utilizar un precio por pie cuadrado o un enfoque de flujo de caja descontado para tener en cuenta factores como las mejoras de capital en el caso de los inmuebles abandonados, los costes de inactividad y de mejora de los inquilinos en el caso de los edificios vacíos, etc. Estos costes, cuando se suman, podrían tener un impacto significativo en los rendimientos que un inversor consigue durante el periodo de tenencia de una propiedad.
Enfoque del flujo de caja descontado
Cada uno de los conceptos de valoración anteriores tiene mérito en diferentes situaciones, pero también tienen el mismo inconveniente. Cada uno de ellos (enfoque del coste, enfoque de comparación de ventas y enfoque de la tasa de capitalización) estima el valor de una propiedad en un punto específico en el tiempo.
Para entender por qué las valoraciones en un punto específico en el tiempo son un inconveniente, primero tenemos que entender cómo los inversores inmobiliarios miden el rendimiento que lograrán durante el período de tenencia de una propiedad. Si un inversor mantiene una propiedad durante diez años desde la compra hasta la venta, la rentabilidad global será una combinación del flujo de caja de cada uno de los diez años de propiedad, además de cualquier diferencia entre el precio de compra y el precio de venta al final del décimo año.
Por lo tanto, los enfoques de coste, comparación de ventas y tasa de capitalización no tienen en cuenta los posibles cambios en el flujo de caja o el valor de la propiedad durante el período de tenencia de la misma. Por ejemplo, si un inversor sabe que en el cuarto año del período de tenencia, un inquilino importante va a desalojar la propiedad y causar una disminución significativa en el flujo de caja de la propiedad durante un período de tiempo, esto tendrá un impacto negativo en el rendimiento global que el inversor logra. El único método de valoración que capta el rendimiento futuro del inmueble es el método DCF.
El método DCF implica la predicción de los flujos de caja futuros a lo largo del periodo de tenencia estimado del inmueble, incluyendo el flujo de caja anual y el beneficio en el momento de la venta. Muchos profesionales consideran que la práctica de intentar predecir con exactitud los ingresos, los gastos y el valor futuro de la propiedad en el momento de la venta les obliga a pensar más profundamente en los factores de riesgo a largo plazo, la gestión, la calidad de los inquilinos y las tendencias del mercado inmobiliario.
Aunque no es perfecto (porque nadie tiene una bola de cristal para predecir el futuro), el método DCF es el preferido por los inversores debido a que el método se ajusta mejor a la realidad de la inversión que los otros comentados anteriormente. Para obtener los mejores cálculos de DCF, el software ARGUS Enterprise ayuda a los mejores profesionales de CRE a valorar la propiedad de la manera más rápida y precisa posible.
Otros métodos
Aparte de las tres formas más comunes de valoración de bienes raíces comerciales discutidas anteriormente, entran en juego más métodos de valoración de nicho. El valor por puerta desglosa la valoración en un simple recuento basado en el número de unidades, utilizado principalmente para condominios y apartamentos. El multiplicador de renta bruta (GRM) es un método que compara la valoración potencial de un activo dividiendo el precio de la propiedad por su renta bruta durante la vida del activo. El GRM puede ser una forma eficaz de evaluar los activos de valor añadido, donde hay un precio bajo en relación con el potencial de ingresos de la propiedad. Por último, está el coste por pie cuadrado alquilable, que combina el espacio útil de un inquilino con el espacio compartido del edificio, y luego compara esa cifra con el coste medio del alquiler por pie cuadrado. La valoración de un edificio basada en el coste por pie cuadrado alquilable es el método preferido para los activos de alta gama con acabados de primera línea, una ubicación de primera, o ambos, ya que el valor refleja lo que se puede cobrar en alquiler para obtener rendimientos.
Elegir el método de valoración adecuado es como elegir la herramienta adecuada para el trabajo. La mayor parte de la decisión se decide caso por caso, basándose en la mejor información disponible. Con los diferentes métodos e información subjetivos, la valoración de activos en el mundo comercial es en parte una fórmula y en parte una forma de arte. Al final, la mayoría de los tasadores no se limitan a un solo método, sino que toman una media de dos o más métodos; además de estos métodos, las pruebas de esfuerzo son también un componente importante de la valoración. Aprender lo que entra en cada decisión de valoración ayudará a iluminar el mercado inmobiliario comercial global de 8,9 billones de dólares.