Dónde encontrar los mejores tipos de interés hipotecarios

Comprar una casa con una hipoteca es la mayor transacción financiera que la mayoría de nosotros realiza. Normalmente, un banco o un prestamista hipotecario financia el 80% del precio de la vivienda, y usted se compromete a devolverlo -con intereses- durante un periodo determinado. A la hora de comparar prestamistas, tipos de interés hipotecarios y opciones de préstamo, es útil entender cómo funcionan las hipotecas y qué tipo puede ser el mejor para usted.

Cómo se calculan los pagos de la hipoteca

Con la mayoría de las hipotecas, usted devuelve una parte de la cantidad que pidió prestada (el capital) más los intereses cada mes. Su prestamista utilizará una fórmula de amortización para crear un calendario de pagos que desglosa cada pago en capital e intereses.

Si usted realiza los pagos de acuerdo con el calendario de amortización del préstamo, el préstamo quedará totalmente saldado al final de su plazo establecido, como por ejemplo 30 años. Si la hipoteca es de tipo fijo, cada pago será una cantidad igual en dólares. Si la hipoteca es un préstamo de tasa ajustable, el pago cambiará periódicamente a medida que cambie la tasa de interés del préstamo.

El plazo, o la duración, de su préstamo, también determina cuánto pagará cada mes. Cuanto más largo sea el plazo, más bajos serán los pagos mensuales. La contrapartida es que cuanto más tiempo tarde en pagar su hipoteca, mayor será el coste total de la compra de su vivienda porque pagará intereses durante un periodo más largo.

Hipotecas de tipo fijo frente a las de tipo variable

Los bancos y prestamistas ofrecen principalmente dos tipos básicos de préstamos:

• Tipo fijo: El tipo de interés no cambia.
• Tipo ajustable: El tipo de interés cambiará bajo condiciones definidas (también llamado préstamo de tipo variable o híbrido).

Así es como funcionan los dos tipos.

Hipotecas de tipo fijo

Con este tipo de hipoteca, el tipo de interés se bloquea durante la vida del préstamo y no cambia. La cuota mensual también se mantiene igual durante la vida del préstamo. Los préstamos suelen tener una duración de amortización de 30 años, aunque también hay disponibles plazos más cortos, de 10, 15 o 20 años. Los préstamos más cortos tienen pagos mensuales más grandes, pero los costes totales de los intereses son más bajos.

Ejemplo: Una hipoteca de 200.000 dólares a tipo fijo durante 30 años (360 mensualidades) a un tipo de interés anual del 4,5% tendrá una cuota mensual de aproximadamente 1.013 dólares. (Los impuestos inmobiliarios, el seguro hipotecario privado y el seguro de la vivienda son adicionales y no se incluyen en esta cifra). El tipo de interés anual del 4,5% se traduce en un tipo de interés mensual del 0,375% (4,5% dividido por 12). Por lo tanto, cada mes pagará un 0,375% de intereses sobre el saldo pendiente del préstamo.

Cuando realice el primer pago de 1.013 dólares, el banco aplicará 750 dólares a los intereses del préstamo y 263 dólares al capital. La segunda mensualidad, al ser el capital un poco menor, acumulará un poco menos de intereses, por lo que se pagará un poco más del capital. En el pago 359 casi todo el pago mensual se aplicará al principal.

Hipotecas de tipo ajustable (ARMs)

Debido a que el tipo de interés de una hipoteca de tipo ajustable no está permanentemente fijado, el pago mensual cambiará a lo largo de la vida del préstamo. La mayoría de las hipotecas ARM tienen límites o topes en cuanto a la fluctuación del tipo de interés, la frecuencia con la que se puede modificar y el nivel que puede alcanzar. Cuando el tipo de interés sube o baja, el prestamista vuelve a calcular su pago mensual, que se mantendrá estable hasta que se produzca el siguiente ajuste del tipo de interés.

Al igual que con una hipoteca de tipo fijo, cuando el prestamista recibe su pago mensual, aplicará una parte a los intereses y otra parte al capital.

Los prestamistas suelen ofrecer tipos de interés más bajos durante los primeros años de un ARM, a veces llamados tipos de interés de reclamo, pero los tipos pueden cambiar después, incluso una vez al año. El tipo de interés inicial de una hipoteca ARM suele ser significativamente más bajo que el de una hipoteca de tipo fijo. Por ese motivo, los ARM pueden ser atractivos si tiene previsto permanecer en su casa sólo unos pocos años.

Si está pensando en un ARM, averigüe cómo se determina su tipo de interés; muchos de ellos se ajustan a un índice determinado, como el tipo de las letras del Tesoro de EE.UU. a un año, más un determinado porcentaje adicional, o margen. Pregunte también con qué frecuencia se ajustará el tipo de interés. Por ejemplo, una hipoteca ARM a cinco años tiene un tipo fijo durante cinco años. Después, el tipo de interés se ajustará cada año durante el resto del período del préstamo.

Ejemplo: Una hipoteca de tasa ajustable de cinco a un año por 30 años (360 pagos mensuales) de $200,000 podría comenzar con una tasa de interés anual del 4% durante cinco años, después de lo cual se permite que la tasa cambie hasta un 0.25% cada año. El importe del pago de los meses 1 a 60 sería de 955 dólares al mes. Si luego sube un 0,25%, el pago de los meses 61 a 72 sería de 980 dólares, y el pago de los meses 73 a 84 sería de 1.005 dólares. (Una vez más, los impuestos y el seguro no están incluidos en estas cifras.)

Préstamos de sólo interés

Una tercera opción mucho más rara -normalmente reservada para los compradores de viviendas adinerados o con ingresos irregulares- es una hipoteca de sólo interés. Como su nombre indica, este tipo de préstamo le da la opción de pagar sólo los intereses durante los primeros años, lo que resulta en pagos mensuales más bajos. Puede ser una opción razonable si espera ser propietario de la casa durante un tiempo relativamente corto y tiene la intención de venderla antes de que comiencen los pagos mensuales más elevados. Sin embargo, no acumulará capital en la vivienda y, si su valor disminuye, podría acabar debiendo más de lo que vale.

Préstamos hipotecarios jumbo

Una hipoteca jumbo suele ser para importes superiores al límite de los préstamos conformes, que actualmente es de 548.250 dólares en todos los estados excepto en Hawai y Alaska, donde es más alto. El límite también es más alto en ciertos mercados de vivienda de alto precio designados por el gobierno federal, como la ciudad de Nueva York y San Francisco. El límite máximo actual de los préstamos conformes es de 822.375 dólares.

Los préstamos Jumbo pueden ser fijos o ajustables. Los tipos de interés de estos préstamos tienden a ser ligeramente más altos que los de los préstamos más pequeños del mismo tipo.

También existen préstamos jumbo de sólo interés, aunque normalmente para los más ricos. Están estructurados de forma similar a un ARM y el período de sólo intereses dura hasta 10 años. Después, el tipo de interés se ajusta anualmente y los pagos se destinan al pago del principal. Los pagos pueden aumentar significativamente en ese momento.

Incluso con una hipoteca de tipo fijo, su pago mensual puede cambiar si también incluye impuestos o seguros.

No olvide los impuestos, el seguro y otros gastos

Si va a comprar una casa, también tendrá que tener en cuenta algunos otros elementos que pueden aumentar significativamente el pago mensual de su hipoteca, incluso si consigue obtener un gran tipo de interés en el propio préstamo. Por ejemplo, su prestamista puede exigirle que pague los impuestos y el seguro de la vivienda como parte del pago de la hipoteca. El dinero irá a una cuenta de depósito en garantía y el prestamista pagará las facturas a medida que vayan venciendo. Estos gastos no son fijos y pueden aumentar con el tiempo. Su prestamista detallará los costes adicionales como parte de su contrato hipotecario y los recalculará periódicamente.