¿Vender la casa a su hijo a cambio de un abrazo y una sonrisa? Espere levantar unas cuantas cejas en el IRS con ese generoso regalo: el tío Sam no deja que los impuestos se deslicen en nombre del nepotismo.
Por mucho que le guste entregar las llaves y mantener las finanzas entre la familia, tendrá que tratar la transferencia como un negocio inteligente o arriesgarse a aumentar su responsabilidad fiscal.
El diablo está en los detalles, pero tiene opciones:
- Deje que su hijo herede la casa.
- Regálele la casa directamente.
- Financie la compra de la casa a su hijo.
- Véndale la casa a su hijo con un descuento.
- Véndale la casa a su hijo pero siga viviendo en ella.
- Dejar que su hijo asuma la hipoteca.
- Utilizar un fideicomiso personal.
- No hay base escalonada cuando usted dona su casa.
En su lugar, se aplica la base arrastrada. El coste de la casa cuando su hijo la venda más tarde será el precio más bajo que usted pagó por ella (su base «transferida» a su hijo). Según el ejemplo de la opción 1, esto significa que el beneficio de su hijo cuando la venda será de 350.000 $, no de 50.000 $. Y a partir de aquí todo es un juego de números. Si la exclusión del propietario cubre todo el beneficio, no hay que preocuparse. Si no es así, lo más probable es que su hijo pague un impuesto de plusvalía. - Se está comiendo su exención del impuesto sobre el patrimonio.
La exención del impuesto sobre el patrimonio es una cantidad exenta de por vida que se reduce cada vez que se utiliza. Tenga en cuenta, sin embargo, que la exención del impuesto al patrimonio se elevó más del doble sobre la exención de 5,49 millones de dólares por persona de 2017 a la tasa de 2018 de 11,18 millones de dólares. El patrimonio de la mayoría de las personas caerá por debajo de los 11,18 millones de dólares.
Con la ayuda del experto en contabilidad A.J. Gross, CPA, E.A, y fundador y presidente de ALG Tax Solutions, vamos a repasar cada opción y sus implicaciones fiscales (con ejemplos a prueba de tontos) según las normas del IRS de 2018-2019.
Si sigues atascado en el final, también hemos destacado en la parte inferior lo que creemos que es (en muchos casos) la mejor ruta para una transferencia sin problemas de la casa familiar de una generación a otra.
Así que, sigue leyendo, y ¡feliz regalo de la casa!
Opción 1: Que tu hijo herede la casa
Si vives en tu casa hasta tus últimos momentos, tus familiares supervivientes pueden heredar el contenido de tu patrimonio (todo lo que posees menos tus deudas). Esto significa que, al morir, puede transmitir su casa a su hijo si así lo desea, tal y como se expresa a través de un testamento válido.
Sin embargo, cuando se transfiere la propiedad después de la muerte, el gobierno recauda un impuesto sobre el patrimonio, y su hijo sólo recibirá la casa después de que esos impuestos se hayan descontado de su patrimonio.
Sin embargo, existe una exención llamada Exención Federal Unificada del Impuesto sobre Donaciones y Sucesiones, que, en 2018, otorga a cada persona una exención de 11.180.000 dólares (aproximadamente 22,4 millones de dólares para parejas casadas) para excluir de su patrimonio imponible.
Sólo se grava lo que queda después de la exención (ver: tipos impositivos sobre donaciones y sucesiones). Por lo tanto, si su patrimonio tiene un valor inferior a 11,18 millones de dólares -como ocurre con la mayoría de las personas- puede transmitir su casa a su hijo, libre de impuestos, como parte de su plan de sucesión.
Además, su hijo puede escapar potencialmente de los impuestos sobre las ganancias de capital cuando decida vender la casa más adelante. El impuesto sobre las ganancias de capital es el impuesto que se aplica a la venta de una inversión de capital, como una casa, pero la mayoría de las personas tienen derecho a la exclusión de la residencia personal -hasta 250.000 dólares para los declarantes solteros y 500.000 dólares para las parejas casadas.
El impuesto sobre las ganancias de capital se calcula sobre la base del coste original de la casa (o su «base» a efectos fiscales) y el valor justo de mercado de la casa en la fecha de la venta.
Si su hijo hereda su casa, la regla de la base escalonada entra en vigor. Cuando usted fallece, el coste (o la base) de su casa se «eleva» al valor de mercado de su casa en la fecha de su muerte.
Ejemplo:
Si usted compró su casa por 200.000 dólares, su base será de 200.000 dólares todo el tiempo que viva en ella. Pero, el día de su muerte, si su casa valía 500.000 dólares, su base se «incrementa» a 500.000 dólares y deja de ser de 200.000 dólares. Por lo tanto, si su hijo decide vender la casa por 550.000 dólares, el beneficio de la venta es sólo de 50.000 dólares (550.000- 500.000 dólares), no de 350.000 dólares (550.000- 200.000 dólares).
Su hijo se lleva a casa 550.000 dólares en cualquiera de los dos casos. Pero a ojos del gobierno, puede utilizar la base escalonada para mostrar una ganancia de sólo 50.000 dólares frente a una ganancia de 350.000 dólares.
Esto tiene un impacto real en la cantidad de ganancias de capital que su hijo tiene que pagar: menos beneficio teórico = menos impuestos.
Incluso mejor, si su hijo vende la casa después de vivir en ella durante 2 años, puede calificar para la exclusión de las ganancias de capital del propietario, ¡lo que podría eliminar los impuestos adeudados en su totalidad!
Opción 2: Regalar la casa directamente.
¿Qué pasa si no quieres vivir en tu casa hasta que mueras?
Si tu sueño es dejar el nido vacío pero mantener la casa dentro de la familia, otra opción que podrías explorar es regalar la casa a tu hijo. Esta es una opción muy popular, pero viene con algunas advertencias.
Las normas del IRS dicen que el donante de un regalo debe pagar impuestos sobre ese regalo. El receptor no lo hace. Por lo tanto, si usted regala su casa a nuestro hijo, tiene que pagar impuestos sobre las donaciones (que oscilan entre el 18% y el 40%) sobre el valor de la casa.
Por suerte, hay algunas maneras de combatir este impuesto sobre las donaciones. En primer lugar, puede compensar el valor de su regalo utilizando la exclusión anual del impuesto sobre donaciones. En 2018, la cantidad de exclusión es de 15.000 dólares.
Es por persona y por destinatario, por lo que si usted y su cónyuge están ambos regalando su casa a su hijo, puede duplicar esa cantidad de exclusión, y regalar 30.000 dólares libres de impuestos. Gross dice que esta cantidad de exclusión «puede incluso llegar a 60.000 dólares si los padres casados están regalando una casa a su hijo casado y a su cónyuge».
Ejemplo:
Digamos que su casa vale 200.000 dólares. Usted está casado y su hijo también está casado. Usted y su marido pueden regalar a su hijo y a su cónyuge 15.000 dólares a cada uno, y pueden excluir hasta 60.000 dólares (15.000 dólares x 4) como parte de la exclusión del impuesto sobre donaciones. Sólo tendrá que pagar impuestos sobre los 140.000 dólares restantes.
En este punto, tiene dos opciones más. Puede pagar impuestos sobre las donaciones por los 140.000 dólares, o el IRS le permitirá restarlos de su Exención Federal Unificada del Impuesto sobre Donaciones y Sucesiones de por vida, que es de 11.180.000 dólares.
La mayoría de las personas restan la donación de su cantidad de exención de por vida… ¿quién quiere pagar más impuestos? El tipo impositivo sobre las donaciones es un abultado 40% en su punto más alto, así que esta es su mejor opción.
Simplemente presente una declaración de impuestos sobre donaciones (formulario 709) junto con su declaración de impuestos individual (formulario 1040) en el año en que está haciendo la donación. No tendrá que pagar impuestos sobre donaciones, pero la Declaración de Impuestos sobre Donaciones le ayudará a hacer un seguimiento de sus donaciones cada año.
Desgraciadamente, si su patrimonio es superior a 11,18 millones de dólares, acabará pagando impuestos sobre donaciones, dependiendo de la cantidad de su Patrimonio Imponible > 11,18 millones de dólares. Consulte la guía de la Fundación Tributaria sobre los impuestos estatales sobre el patrimonio y la herencia si se encuentra en esta situación.
Recuerde estas dos cosas sobre la opción de donación directa, sin embargo:
Opción 3: Financiar la compra de la casa de su hijo.
Demos un rápido rodeo aquí. Las opciones 1 y 2 son para padres que se sienten especialmente generosos con sus hijos. Digamos que no quiere regalar su casa a su hijo, o tal vez necesita el dinero de la venta. En ese caso, hay algunas rutas diferentes que puede tomar.
Una opción sólida es vender su casa a su valor justo de mercado (FMV) a su hijo. Esta es una gran opción si su hijo está bien asentado y quiere ganar la casa de una manera asequible.
En lugar de exigir el precio total de la casa en el momento de la venta, considere la posibilidad de hacer una venta a plazos por el precio total.
Funciona así:
Digamos que su casa vale 500.000 dólares (determinado por una tasación de la vivienda). Si su hijo puede pagar un anticipo del 10%, o 50.000 dólares, cree un pagaré por los 450.000 dólares restantes. Asegúrese de que la nota está escrita, y que ha expresado explícitamente los pagos mensuales que su hijo tiene que hacer a usted.
Gross hace hincapié en que usted necesita para cobrar al menos la tasa federal aplicable (AFR) aka la tasa de mercado en el préstamo, que es ~3% a partir de marzo de 2019.
Siempre que el pagaré esté legalmente garantizado a la casa, cada mes cuando su hijo haga los pagos de capital e intereses sobre el pagaré, puede deducir los pagos de intereses como intereses hipotecarios calificados (sin embargo, todavía tendrá que pagar impuestos sobre ese ingreso por intereses).
También puede proporcionar a su hijo una ayuda adicional al seguir haciendo regalos anuales de $15,000 como máximo bajo la Exclusión Anual de Impuestos sobre Regalos. Pero asegúrese de que los dos flujos (regalos y nota) están separados. Si perdona el pago de un pagaré en lugar de un regalo, el IRS podría pensar que toda la venta es una venta con descuento (véase la opción 4).
Con esta opción, la base de su hijo en la casa se convierte en el precio de compra completo de 500.000 dólares, lo que probablemente evita cualquier impuesto futuro sobre las ganancias de capital cuando la casa se venda de nuevo.
Opción 4: Vender la casa a su hijo con un descuento.
¿Y si su hijo no está en condiciones económicas de pagar su casa a precio completo? Desgraciadamente, esta no es una situación ventajosa para usted como padre.
Si vende su casa a un perfecto desconocido por menos de su FMV, entonces puede asumir una pérdida. Fue una mala venta, pero al IRS no le importa porque es un acuerdo en condiciones de igualdad.
Pero si usted trata de vender su casa a un pariente, aka su hijo, por menos de su FMV, el IRS considera esto un regalo, y no simplemente le permitirá tomar una pérdida en la venta. Se trata de una venta entre partes relacionadas, y usted tendrá que utilizar su exclusión anual del impuesto sobre donaciones y una gran cantidad de su exención del impuesto sobre el patrimonio para compensar la venta, o pagar impuestos sobre donaciones si decide no reducir su exención.
La base de su hijo en la casa también es menor -el precio de venta más bajo se convertirá en su base para cualquier venta futura y podría dar lugar a mayores impuestos sobre las ganancias de capital en el futuro.
Ejemplo:
Supongamos que quiere vender su casa a su hijo por 1$. Usted cree que es un trato inteligente, pero en realidad, pone a todos en desventaja. Según Gross, «Si el FMV de su casa es de 500.000 dólares, y usted vende su casa por 1 dólar, esencialmente está dando a su hijo un regalo de 499.999 dólares.»
Puede excluir de los impuestos hasta 30.000 dólares de este regalo (si está casado) en virtud de la exclusión del impuesto sobre donaciones. Esto deja 469.000 dólares que ahora tiene que pagar el impuesto sobre donaciones o debe excluir de su exención del impuesto sobre el patrimonio de 11,18 millones de dólares.
Como hemos mencionado anteriormente, su exención del impuesto sobre el patrimonio probablemente puede tomar un golpe de una sola vez, ya que es tan alto este año. Pero si sigue haciendo esto con la siguiente casa, y la siguiente, no le quedará ninguna Exención para excluir su patrimonio final cuando realmente lo necesite. Recuerda que, a partir de ahora, los 11,18 millones son sólo hasta 2025.
Opción 5: Vender la casa a tu hijo pero seguir viviendo en ella.
Una de las situaciones más complejas a las que te puedes enfrentar es si quieres transferir tu casa a nombre de tu hijo, pero también quieres seguir viviendo en ella como si nada hubiera cambiado.
Puede que su hijo esté trabajando en otro estado, o que todavía esté en la universidad, y que usted quiera esencialmente una transferencia sólo a nombre.
Bueno, no puede simplemente cambiar el nombre en una escritura sin repercusiones en el futuro (ver la opción 6 más abajo).
Así que sus opciones son:
- Vender su casa a su hijo al valor de mercado (opción 3) y luego pagar un alquiler para vivir ahora en su casa. Este es un acuerdo perfectamente aceptable si la venta y el alquiler son a precios de mercado-estás pagando justamente por el «uso y ocupación» de la casa. Su hijo podría incluso reclamar varias deducciones por alquiler de la propiedad.
Gross sugiere que los propietarios de la casa en esta situación deberían firmar un contrato de venta adecuado, así como un acuerdo de arrendamiento de buena fe entre el padre y el hijo. El IRS mira de cerca esto.
- No venda su casa a su hijo a menos de FMV (Opción 4) y luego pagar menos de alquiler de nivel de mercado después. Esto no se considera una verdadera venta, porque según el artículo 2036(a)(1), Hacienda piensa que nunca has renunciado a la «posesión y disfrute» de la vivienda. La consecuencia en este caso es que la totalidad del FMV de su casa se incluirá en su patrimonio y se gravará cuando usted fallezca, y su hijo tampoco podrá realizar ninguna deducción por alquiler.
Opción 6: Que su hijo asuma su hipoteca.
En general, si quieres dar tu casa a alguien, el traspaso se hace mediante la firma de una escritura.
Típicamente, si vas a vender tu casa a un tercero extraño, firmarías una «escritura de garantía». Esto promete que el vendedor es realmente dueño de la propiedad, tiene el derecho de venderla, y no tiene gravámenes o hipotecas sobre ella.
Si usted está transfiriendo la propiedad de su casa a su hijo (una venta no tradicional), utilizaría una «escritura de renuncia» en su lugar. Esto le permite transferir el título pero no hace ninguna promesa sobre nada más. Un extraño querría más garantías, pero su hijo puede que no.
Mucha gente asume que puede simplemente firmar y notarizar una escritura de renuncia, presentarla en el secretario del condado, y la casa se transfiere. Hay dos problemas con esto:
- Debido a que no hay transferencia de dinero cuando se firma una escritura de renuncia, el IRS considera esto como un regalo, y aplica las reglas del impuesto sobre donaciones (Opción 2 anterior).Dado que la renuncia es fácil, Gross informa que a veces los padres renuncian a su casa a su hijo, sin consulta de impuestos, y no lo reportan al IRS. Es probable que el padre haya fallecido y que no se conozca la base de la casa en el momento de la transferencia, lo que da lugar a complejos cálculos fiscales basados en cifras aproximadas. Esto es desfavorable en la práctica.
- Una escritura de renuncia sólo transfiere la propiedad de su casa, no cualquier hipoteca o préstamo asociado a la casa.
La hipoteca sigue estando a su nombre, y todavía tendría que pagarla. Peor aún, la mayoría de las hipotecas tienen una cláusula de vencimiento en la venta, en la que tiene que pagar inmediatamente la hipoteca en su totalidad si transfiere la propiedad de su casa.
Por lo tanto, tiene unas cuantas opciones aquí.
En primer lugar, puede pagar su hipoteca y transferir su casa libre de cargas (Opción 3 anterior).
En segundo lugar, puede preguntar si su banco le permite a su hijo asumir su hipoteca. No todos los bancos permiten la asunción de la hipoteca y no todas las hipotecas son elegibles (sólo FHA, VA y USDA son elegibles). Usted vendería su casa a un precio igual al del saldo de la hipoteca, y su hijo tendría que ser solvente y cumplir los criterios de préstamo del banco. Según Gross, incluso la asunción de la hipoteca podría considerarse un regalo en función de la cantidad de la hipoteca que quede, así que aclárelo con su contable antes de hacerlo.
Y en tercer lugar, puede consultar con su prestamista hipotecario para refinanciar su hipoteca actual y añadir a su hijo al título de propiedad de su casa, convirtiéndolo en copropietario.
Son transacciones complicadas, así que asegúrese de consultar con su banco o prestamista hipotecario, así como con su contable, antes de introducir una.
Opción 7: Utilizar un fideicomiso personal.
Por último, tiene la opción de utilizar un Fideicomiso Personal Calificado de Residencia (QPRT) para transmitir su casa a su hijo.
Un QPRT es un tipo de fideicomiso irrevocable y es una gran manera de pasar su casa a su hijo mientras puede seguir viviendo en ella. Así es como funciona:
Con la ayuda de su contable, primero crea un QPRT y transfiere su casa al QPRT. Nombras a los beneficiarios del fideicomiso (en este caso, tu/s hijo/s), y luego estableces un límite de duración del fideicomiso (un número específico de años después del cual la propiedad en el QPRT pasará a tus beneficiarios).
La casa sigue estando a tu nombre, sigues haciendo los pagos de la hipoteca, y todavía se te permite vivir en la casa hasta el final del límite de duración del fideicomiso. Una vez finalizado el plazo, la casa se transfiere a nombre de su hijo, y usted tiene que pagar el alquiler a su hijo si quiere seguir viviendo en la casa.
Ahora, vamos a ver las implicaciones fiscales de esta opción.
Cuando usted transfiere una propiedad al QPRT, se trata como un regalo imponible por el IRS. A los ojos del gobierno, la transferencia de su casa en el fideicomiso es lo mismo que regalar su casa a su hijo, por lo que tiene que pagar impuestos sobre donaciones o deducir el valor de su casa de su exención de impuestos sobre el patrimonio.
El beneficio de utilizar el QPRT sin embargo, es que usted puede transferir su casa en el fideicomiso a un valor inferior a lo que realmente vale. Dado que usted vivirá en la casa durante muchos años antes de que se transfiera a su hijo, el IRS le permite tener en cuenta esa disminución en el valor hoy.
Ejemplo:
Supongamos que el FMV de su casa es de 1 millón de dólares hoy, y usted crea un QPRT, nombrando a su hijo como beneficiario. Hay algunos cálculos complejos que se llevan a cabo detrás de la escena, que tienen en cuenta su edad, el límite de duración del fideicomiso, las tasas de interés, y algunas otras cosas.
Después de todos los cálculos, si suponemos que su casa sólo está valorada en 350.000 dólares, el impuesto sobre donaciones/exención del impuesto sobre bienes inmuebles sólo se aplica a los 350.000 dólares y no a todo el millón de dólares. Esta es una gran diferencia con respecto a la tributación normal de las donaciones, ya que esencialmente ha transferido un activo con un valor de 1 millón de dólares por sólo 350.000 dólares, ahorrando 650.000 dólares de su exención del impuesto sobre el patrimonio.
Una cosa a recordar: debe vivir más tiempo que el plazo del fideicomiso. Si usted crea un QPRT hoy, y establece el límite de plazo como 15 años, pero usted muere en 13 años, todo el valor de la casa en la fecha de la transferencia ($ 1 millón del ejemplo anterior) se incluye en su patrimonio y está sujeto a los impuestos sobre el patrimonio cuando usted muere. Esencialmente, es como si el fideicomiso nunca hubiera existido.
Pero, si usted sobrevive al plazo de su fideicomiso, cuando su hijo obtenga la propiedad de la casa, el valor de la misma será su precio de compra inicial (al igual que las normas regulares del impuesto sobre donaciones en la Opción 2), y ellos se aprovechan de no pagar ningún impuesto sobre el patrimonio.
Asegúrese de presentar una declaración de impuestos sobre donaciones (formulario 709) en el año en que hace la donación al QPRT, y está listo para ir!
TL;DR, esta opción puede no valer la pena a menos que usted sea ultra-rico. Con la exención del impuesto sobre el patrimonio que es de 11,18 millones de dólares este año, a menos que sus activos se acerquen a esa cifra, también podría utilizar su exención del impuesto sobre el patrimonio para cada donación que haga.
¿Cuál es su mejor opción? Los mejores expertos en contabilidad dicen…
La MEJOR opción, según Gross, el experto en contabilidad, es la opción 5: vender su casa al valor de mercado y financiar la compra de su hijo. Después de unos años, la casa pasará a su hijo, no afecta a su patrimonio y está libre de impuestos para su hijo. Deja a todas las partes en la posición más favorable.
Sin embargo, las decisiones fiscales no son blancas o negras, y realmente se reduce a lo que funciona mejor para usted individualmente. Al final del día, dice Gross, los contadores están «allí para explicar las reglas, responder a las preguntas y guiar al cliente en función de sus objetivos, pero no para tomar ninguna decisión.» Ese es su trabajo, como propietario.
Por un lado, la opción 5 podría funcionar mejor para alguien que es muy organizado y capaz de hacer un seguimiento de sus documentos fiscales, documentos de préstamo, declaraciones de impuestos sobre donaciones, etc. año tras año hasta que la propiedad se transfiere completamente a su hijo. Como dice Gross, «cuanta más documentación tenga para justificar su intención, mejores serán sus posibilidades en caso de que le hagan una auditoría».
Por otro lado, para alguien que esté extremadamente ocupado y no pueda dedicar el tiempo necesario para hacer un seguimiento de toda la transferencia, Gross recomienda la opción 2: regalar la casa directamente. Es un acuerdo único, con menos complicaciones.
Cualquiera de las otras opciones anteriores podría funcionar para usted, también, dependiendo de su situación, así que léalas cuidadosamente, y consulte a un profesional de impuestos según sea necesario.