Invertir en propiedades de alquiler puede proporcionar a los inversores flujos de ingresos constantes que cubren la hipoteca, mientras que el suministro de algunos beneficios adicionales cada mes; cuando estas propiedades se venden en última instancia, los inversores pueden disfrutar de ganancias sustanciales. Pero estos eventos de venta pueden desencadenar importantes obligaciones tributarias sobre las ganancias de capital a largo plazo.
Por ejemplo: para 2020, ese tipo impositivo es del 15% si está casado y presenta una declaración conjunta con ingresos imponibles entre 78.750 y 488.850 dólares. Si tu renta imponible es de 488.851 dólares o más, el tipo de las plusvalías aumenta al 20%.
- La venta de propiedades de alquiler puede hacer que los inversores obtengan inmensos beneficios, pero puede dar lugar a importantes cargas impositivas sobre las ganancias de capital.
- El tipo impositivo sobre las ganancias de capital es del 15% si está casado y presenta una declaración conjunta con ingresos imponibles entre 78.750 y 488.850 dólares.
- Hay varios métodos para reducir el impuesto sobre las plusvalías, incluyendo la recolección de pérdidas fiscales, el uso de la Sección 1031 del código fiscal y la conversión de su propiedad de alquiler en su lugar de residencia principal.
Para una pareja casada que declara conjuntamente con una renta imponible de 280.000 dólares y ganancias de capital de 100.000 dólares, los impuestos sobre los beneficios de la venta de una propiedad de alquiler ascenderían a 15.000 dólares. Afortunadamente, hay formas de minimizar la carga fiscal de las plusvalías. En este artículo se explican tres de los métodos más eficaces.
Compensar ganancias con pérdidas
- Qué es: Cosecha de pérdidas fiscales
- A quién va dirigido: Cualquiera que tenga pérdidas de capital en un determinado ejercicio fiscal
- Lo que obtienes: La capacidad de restar esas pérdidas de las ganancias de capital realizadas por la venta de una propiedad de alquiler
La cosecha de pérdidas fiscales describe el proceso de reducir la exposición fiscal al vender una propiedad de alquiler emparejando las ganancias de la venta con la pérdida de otra inversión. Esta puede ser una estrategia de planificación fiscal si un inversor mantiene una inversión que ha perdido valor (una pérdida no realizada) y decide vender el activo con una pérdida en el mismo año que la ganancia de la venta de la propiedad de alquiler (una pérdida realizada). Aunque esta táctica de minimización de impuestos se utiliza principalmente para compensar las ganancias de las inversiones en acciones, cada vez más personas la aplican a las ventas de propiedades inmobiliarias de alquiler.
Por ejemplo, supongamos que un inversor ganó 50.000 dólares con la venta de un apartamento de alquiler en el año en curso. También tiene una pérdida no realizada de 75.000 dólares en el mercado de valores. Puede optar por vender una parte de sus acciones para realizar una pérdida de 50.000 dólares con el fin de compensar totalmente los 50.000 dólares de ganancias de capital.
Aproveche la Sección 1031 del Código Fiscal
- Qué es: Intercambio «en especie» de la Sección 1031 del IRS
- A quién va dirigido: Cualquier persona que pueda reinvertir los ingresos de las ventas de propiedades de alquiler en nuevos bienes inmuebles
- Qué obtiene: La posibilidad de aplazar parte o la totalidad de los impuestos sobre la plusvalía
- Qué es: Conversión de una propiedad de alquiler en una residencia principal
- A quién va dirigido: Cualquier persona que pueda convertir una propiedad de alquiler en su residencia principal
- Lo que obtienes: La capacidad de excluir hasta 500.000 dólares en ganancias de capital de los impuestos
Los inversores inmobiliarios pueden aplazar el pago de los impuestos sobre las plusvalías utilizando la Sección 1031 del código fiscal, que les permite vender una propiedad de alquiler mientras compran una propiedad «similar», y pagar impuestos sólo después de realizar el intercambio. Desde el punto de vista legal, el término «similar» está ampliamente definido. No es necesario que un inversor cambie un piso por otro o cambie un negocio por otro. Siempre y cuando ambas propiedades en cuestión sean unidades de alquiler que generen ingresos, son un juego justo.
Pero el tiempo es clave con este método, ya que los inversores tienen sólo 45 días a partir de la fecha de venta de una propiedad para identificar posibles propiedades de reemplazo, que deben cerrar formalmente en un plazo de 180 días. Y si la declaración de la renta vence (con prórrogas) antes de ese periodo de 180 días, los inversores deben cerrar aún antes. Aquellos que no cumplan el plazo deben pagar la totalidad de los impuestos sobre las plusvalías por la venta del inmueble de alquiler original.
Convierta su propiedad de alquiler en su residencia principal
Vender una casa en la que se vive es más beneficioso desde el punto de vista fiscal que descargar una propiedad de alquiler para obtener un beneficio. La Sección 121 del IRS permite a las personas excluir hasta 250.000 dólares de los beneficios de la venta de su residencia principal si son solteros y hasta 500.000 dólares si están casados que presentan una declaración conjunta. Para poder acogerse a este beneficio, los inversores deben ser propietarios de sus viviendas durante al menos cinco años y deben haber vivido en ellas durante al menos dos de esos cinco años. Los años como residencia personal no tienen que ser consecutivos.Por esta razón, algunos inversores optan por convertir las propiedades de alquiler en sus residencias principales.
La cuantía de la deducción depende del tiempo que se haya utilizado el inmueble como alquiler frente a su uso como vivienda habitual. Además, un contribuyente no puede excluir la parte de la ganancia que era previamente atribuible a una deducción por depreciación. Esto se conoce como recaptura de la depreciación, específica para las propiedades de alquiler, y la cantidad previamente tomada como una deducción de la depreciación se grava a una tasa de recaptura del 25%.
El resultado final
Los impuestos sobre las ganancias de capital pueden tomar una parte considerable de los beneficios de sus ventas de propiedades de alquiler, hasta el 15% o el 20% de su toma. Afortunadamente, las estrategias de evasión y aplazamiento del impuesto sobre las plusvalías pueden ayudar a aliviar esa carga. Como siempre, consulte a un profesional de la fiscalidad para que le asesore en función de su propia situación de alquiler.