Es una decisión a la que la mayoría de los propietarios se enfrentarán en algún momento de su carrera de administración de alquileres: ¿contratar o no contratar a un administrador de fincas? La pregunta puede surgir cuando el propietario considera por primera vez el alquiler de su primera propiedad. O puede surgir cuando el negocio crece y el propietario añade más propiedades a su cartera. Hay una serie de pros y contras a considerar cualquiera que sea la situación específica, aunque la decisión generalmente se reducirá a tiempo y dinero.
¿Qué es un administrador de propiedades?
En primer lugar, es importante entender lo que es un administrador de propiedades o una empresa de gestión de propiedades y lo que pueden hacer. Un administrador de propiedades es un tercero que es contratado para manejar las operaciones diarias de una inversión inmobiliaria. Dependiendo del administrador de la propiedad, pueden gestionar diferentes tipos de propiedades, desde casas unifamiliares hasta viviendas de varias unidades.
Muchos servicios serán operaciones llave en mano, lo que significa que la empresa de gestión de la propiedad se encargará de la mayoría de las cuestiones, desde la comercialización de su alquiler hasta el cobro de la renta. Sin embargo, es posible encontrar administradores de propiedades que pueden hacer la mayor parte del trabajo diario pero dejar algunas decisiones o tareas al propietario, en función de cómo se negocie la relación.
Muchos administradores de propiedades pueden hacer lo siguiente, aunque esta lista no es en absoluto exhaustiva:
- Publicitar y comercializar la propiedad
- Entrevistar y seleccionar a posibles inquilinos
- Encargarse de la ejecución de un contrato de arrendamiento
- Cobrar el alquiler en nombre del propietario
- Gestionar el mantenimiento y las reparaciones
¿Por qué considerar un administrador de propiedades?
Hay varias razones por las que un propietario podría considerar la contratación de un administrador de propiedades o una empresa de gestión. Tal vez el número de unidades de alquiler en una cartera ha crecido más allá de la capacidad de un propietario para gestionar. Si la propiedad está en otra ciudad, estado o incluso país, entonces puede ser útil tener a alguien más que gestione el alquiler.
Un propietario puede encontrar que los ingresos pasivos por alquiler son atractivos pero el trabajo de gestionar una o varias propiedades no se ajusta a sus habilidades, personalidad, etc. O un propietario puede querer controlar algunos aspectos del negocio -como la vital tarea de encontrar y seleccionar inquilinos- mientras permite que una empresa de gestión de propiedades trabaje directamente con los inquilinos en cuestiones cotidianas como el mantenimiento y las reparaciones.
En cualquiera de esos casos, puede ser el momento de considerar los pros y los contras de contratar a un administrador de propiedades.
Pros de la contratación de un gestor de la propiedad
Hay una serie de razones positivas para contratar a un gestor de la propiedad, la mayoría de las cuales giran en torno al deseo de contar con una parte experimentada que puede ahorrarle al propietario tiempo en una serie de cuestiones relacionadas con el alquiler.
Cubrir una vacante
Una empresa de gestión inmobiliaria con experiencia debe tener los recursos y la experiencia del mercado local de alquiler para cubrir rápidamente una vacante. Una buena empresa de gestión inmobiliaria tendrá un riguroso proceso de selección como el que ofrece TransUnion SmartMove para asegurarse de encontrar los mejores inquilinos posibles.
Fijar las tarifas de alquiler adecuadas
Como afirma All Property Management, «una buena empresa de gestión inmobiliaria realizará un estudio de mercado exhaustivo para fijar el precio de alquiler de su propiedad, asegurándose de que consigue el equilibrio perfecto entre maximizar los ingresos mensuales y mantener una baja tasa de vacantes.»
Gestión de las relaciones con los proveedores
Una empresa de gestión inmobiliaria probablemente tendrá proveedores preferidos con los que trabaja para obtener mejores tarifas en cuestiones de mantenimiento y reparación. En teoría, estos proveedores realizarán un trabajo de calidad con el fin de mantener buenas relaciones con la empresa de gestión de la propiedad.
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Contra de la contratación de un administrador de la propiedad
A pesar de los beneficios que la gestión profesional de la propiedad puede ofrecer, hay aspectos negativos que pueden hacer que algunos propietarios se resistan cuando se trata de entregar sus unidades de alquiler a un tercero. El control y el dinero son lo fundamental en este caso.
Reducción del control
Un propietario paga a un administrador de la propiedad para que tome decisiones, pero éstas pueden no ser las mismas que tomaría el propietario. Además, una empresa de administración de propiedades puede supervisar docenas o incluso cientos de unidades de alquiler, lo que significa que una propiedad puede no recibir la misma cantidad de atención que podría bajo el propietario directamente.
El proceso de selección puede carecer de rigor
Una de las claves para encontrar y retener buenos clientes es implementar un proceso de selección riguroso, especialmente porque el propietario puede nunca conocer al inquilino si el administrador de la propiedad maneja todos los arreglos. TransUnion SmartMove ofrece informes de crédito para los propietarios, verificación de los antecedentes penales de los inquilinos e informes de desalojo que ayudan a eliminar las conjeturas sobre si un inquilino será una buena opción para su propiedad.
Costes de la gestión de la propiedad
Este puede ser el factor más importante para determinar si se contrata o no a un administrador de la propiedad. Los gastos básicos de gestión pueden variar entre el 4 y el 12 por ciento. Pero eso no es el final de la historia. Algunas empresas pueden requerir honorarios adicionales, incluyendo:
- Cuota de vacante: Algunas empresas pueden cobrar una cuota fija o la cuota de gestión estándar incluso mientras una unidad está vacante.
- Cuota de apertura: Esto cubre el coste de la apertura de una nueva cuenta.
- Cuota de arrendamiento: Esta es una tarifa estándar que cubre el coste de conseguir un nuevo inquilino para una propiedad de alquiler. Puede oscilar entre el 25 y el 100 por ciento del primer mes de alquiler, pero tiene un promedio de alrededor del 50 por ciento, según Manage My Property.
- Otros honorarios pueden incluir la publicidad, las reparaciones e incluso la renovación del contrato de arrendamiento.
- ¿Cuántas unidades gestiona ya el administrador de fincas o la empresa? Es como un profesor que gestiona alumnos: Cuanto más grande es la clase, menos atención individualizada puede recibir un alumno. Debe investigar cuántas unidades gestiona la empresa y cuántos empleados tiene dedicados a su gestión. Por supuesto, es posible que tenga que pagar más si quiere una empresa de gestión más «pequeña».
- Asegúrese de que las inspecciones rutinarias forman parte del acuerdo de gestión de la propiedad.
- Pregunte por el proceso de selección de inquilinos. Una buena empresa de gestión de la propiedad debe contar con un proceso de selección exhaustivo como el que ofrece SmartMove.
- Asegure la estructura de tarifas para el mantenimiento y otros costes por adelantado y ponga el acuerdo por escrito. Usted querrá autorizar al administrador de la propiedad a gastar hasta una cierta cantidad para el mantenimiento incidental o los problemas de reparación, pero debe limitar la cantidad a lo que usted cree que es un umbral cómodo-$250 a $500 es estándar.
Cómo contratar una empresa de gestión de la propiedad
Si después de sopesar los pros y los contras usted decide que prefiere entregar su negocio de alquiler a un administrador de la propiedad, el siguiente paso es encontrar la empresa adecuada. Este paso es tan crítico como encontrar un buen inquilino, ya que está confiando su propiedad y su beneficio a un tercero.
Dependiendo de su ubicación, puede tener decenas de empresas entre las que elegir. En primer lugar, puede acotar su búsqueda mirando las reseñas en sitios web como Yelp y Angie’s List. Una búsqueda en Google también arrojará resultados con reseñas. Seleccione varias de las empresas mejor valoradas para entrevistarse.
Hay algunos criterios clave a tener en cuenta de BiggerPockets:
Conclusión
La decisión de contratar a un administrador de la propiedad probablemente será un equilibrio entre el tiempo y el dinero. Si un propietario considera que la gestión de su cartera de propiedades requiere demasiado tiempo y puede permitirse el gasto de un administrador de propiedades, entonces esa puede ser la mejor decisión. Por otro lado, los propietarios que prefieren la gestión práctica de las unidades de alquiler que están a una distancia manejable para supervisar, y tiene el tiempo y la habilidad para dedicar, pueden decidir que la gestión profesional de la propiedad es un precio demasiado alto para pagar.
¿Todavía estás indeciso? Echa un vistazo a nuestra guía con consejos de gestión de la propiedad de los profesionales para obtener más consejos sobre cómo manejar su negocio de alquiler con éxito.