A partir del 25 de junio de 2018, hemos hecho algunos cambios en la forma en que funcionan nuestras aprobaciones de hipotecas. Puedes leer más sobre nuestro Power Buyer ProcessTM.
Así que has decidido que te gustaría comprar una casa, y has mirado diferentes casas, pero la pregunta es: ¿por dónde empiezas, y cómo consigues un préstamo?
Si estás comprando por primera vez, el proceso de préstamo puede ser confuso y poco familiar. Pueden surgir muchas preguntas: ¿Es mi puntuación de crédito lo suficientemente alta como para calificar para un préstamo? ¿Cuánto tiempo se necesita?
Para ayudar con todas esas preocupaciones y más, aquí hay un esquema detallado paso a paso de lo que puede esperar cuando se inicia el proceso de compra de vivienda.
Obtener una preaprobación
El primer paso que recomendamos a cualquier comprador de vivienda es obtener una preaprobación. La idea detrás de una preaprobación es simple: Antes de comprobar lo que hay en el mercado, debe estar seguro de saber cuánto le prestará un prestamista.
Cuando obtiene una preaprobación, se extrae su crédito. Esto le da al prestamista dos cosas: su puntuación de crédito real y una mirada a los datos de su informe de crédito. Es necesario tener una puntuación de crédito de 580 para calificar para un préstamo a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y 620 para un préstamo convencional a través de Fannie Mae o Freddie Mac. Un préstamo VA respaldado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos de los Estados Unidos no requiere una puntuación específica, pero los prestamistas pueden establecer directrices por sí mismos. En Quicken Loans, buscamos una puntuación de crédito de al menos 620 para los préstamos VA.
Además de su puntuación de crédito, los prestamistas verán cuántas deudas tiene y si tiene alguna bancarrota o colecciones en su registro. Si tiene algo así en su historial, todavía es posible que pueda obtener una hipoteca, pero es posible que sólo califique para ciertas opciones de préstamo.
El prestamista también le preguntará sobre sus ingresos y activos por adelantado para calcular cuánto puede pagar en base a una relación deuda-ingreso (DTI). Cuanta más información pueda dar a su prestamista por adelantado, más fuerte será su preaprobación porque tanto usted como el vendedor pueden tener la confianza de que su préstamo tiene más probabilidades de ser aprobado al final.
Sus ingresos se verifican cuando usted da al prestamista sus W-2 y 1040. Los extractos bancarios también muestran los activos. Estos son clave para asegurarse de que tiene suficientes reservas para hacer el pago de la hipoteca durante un tiempo si está entre los trabajos.
También se le asignará un programa de préstamo preliminar, aunque esto podría cambiar más adelante en el proceso.
La documentación sobre los ingresos y los activos se puede proporcionar más tarde en la etapa de suscripción, pero presentarla por adelantado probablemente le dará una mejor comprensión de cuánto puede pagar.
Presupuesto
Su carta de preaprobación le dirá cuánto dinero está dispuesto a prestarle un prestamista. Sin embargo, el hecho de que puedas pedir prestada una determinada cantidad no significa que tengas que llevar tu presupuesto al límite. Puedes introducir varios precios de compra en una calculadora hipotecaria para obtener una estimación realista del pago mensual de la hipoteca. (También puedes añadir el coste de los impuestos y el seguro si sabes lo que es probable que sean.)
Quieres asegurarte de que tienes suficiente dinero cada mes para los ahorros, las emergencias, las inversiones y otros gastos. No se olvide de dejar un poco de espacio para el dinero de la diversión también!
Búsqueda de la casa
Salir y mirar las casas es generalmente la parte del proceso de compra de la casa que es la más divertida. Consigues imaginar cómo sería tu vida en cada casa que recorres. Incluso aquí, sin embargo, vas a querer asegurarte de que empiezas con un plan de juego sólido.
Dependiendo de tu presupuesto, puede o no ser posible encontrar una casa con todas las características que deseas. Con eso en mente, haga una lista de sus principales prioridades para las casas que está mirando.
Una vez que tenga su lista de deseos en su lugar, le recomendamos contratar a un agente de bienes raíces. Ellos conocen el mercado. Ellos ven una tonelada de casas cada año y pueden trabajar con usted para encontrar algo que satisfaga sus necesidades y esté dentro de su presupuesto. Nuestros amigos de Rocket Homes pueden ayudarte a encontrar un agente que pueda trabajar contigo para encontrar una casa que se ajuste a tus necesidades.
Hacer una oferta
Digamos que has encontrado la casa perfecta. Ahora es el momento de hacer una oferta. Aquí hay que pensar en varias cosas. Trabajarás con tu agente inmobiliario o abogado para redactar el acuerdo de compra, incluye tu oferta por el precio de compra, así como una lista de cualquier cosa de la casa que puedas querer que se incluya en la venta. Aunque este tipo de detalles son negociables, es probable que los vendedores quieran un acuerdo con muy pocas ataduras, uno que sea lo más limpio posible. Esto puede significar evitar cosas como pedir concesiones al vendedor y que los muebles se incluyan en el acuerdo.
También es en esta etapa cuando hará un depósito de garantía. Se trata de un porcentaje del precio de compra que se entrega al vendedor cuando se acepta la oferta para demostrar que va en serio con la propiedad.
Suscripción
Una vez que se acepta su oferta, el acuerdo de compra se envía de nuevo a su banquero. El banquero revisará sus opciones para asegurarse de que está en el programa de préstamo adecuado para usted. Una vez que esto sucede, su préstamo se envía a través de la suscripción.
Durante el proceso de suscripción, sus ingresos, activos y empleo se verifican y se comparan con la información de su informe de crédito. Los prestamistas siempre tiran de su crédito al principio del proceso, pero una preaprobación dura sólo 90 días. Si ha estado buscando casa durante un tiempo, puede ser necesario que el prestamista vuelva a revisar su crédito. Intente no contraer deudas adicionales durante el proceso de búsqueda de vivienda. Hacerlo mientras intenta comprar una casa al mismo tiempo podría poner su financiación en peligro.
También es durante este tiempo que su prestamista puede pedir documentación adicional o actualizada si la necesitan para fines de aprobación.
Valoración e inspección
Su prestamista establecerá una valoración de la casa mientras está pasando por el proceso de suscripción. La tasación protege tanto al prestamista como al inversor hipotecario (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, etc.), así como al comprador de la propiedad.
Durante el proceso de tasación, la vivienda se evalúa frente a propiedades comparables en la zona. Eso significa que si la propiedad que está comprando es un rancho de dos dormitorios con un baño principal recientemente renovado, el tasador encuentra propiedades en la zona que son tan similares a su propiedad como sea posible, mira los datos de ventas y le da un valor en dólares para la casa que está viendo.
Tener un valor estimado de la casa le protege de pagar de más por la casa. Los inversores hipotecarios tampoco permiten que los prestamistas presten más de lo que vale la casa porque si algo ocurriera y el prestamista tuviera que recuperar la casa cuando no se hicieran los pagos, el prestamista o tendría que intentar recuperar su inversión en una venta. Conocer el valor de tasación les impide hacer inversiones arriesgadas.
Si la tasación es inferior al precio de venta, tiene tres opciones. El vendedor puede bajar el precio hasta el valor de tasación. También tiene la opción de llevar la diferencia entre el valor de tasación y el precio de venta a la mesa de cierre. O puede abandonar la casa.
Aunque no es obligatorio, es muy ventajoso para usted obtener una inspección de la casa también. Incluso si no hay nada malo con la casa, caminar a través de ella con un inspector le dará una idea de lo que debe tener en cuenta en el futuro si surgen problemas. Si hay algo realmente grave, también tienes la posibilidad de echarte atrás en ese momento. Sí, tendrá que volver a empezar la búsqueda de la casa adecuada. Pero, por otro lado, no vivirás en una casa que puede derrumbarse en seis meses. Sin embargo, a veces los vendedores bajarán el precio para que usted tenga el dinero para arreglar lo que esté mal, o ellos mismos arreglarán los problemas antes de que usted se mude.
Durante una tasación se miran ciertos elementos de seguridad básicos, pero una inspección de la casa va más allá. Si se está mudando a una casa antigua con pintura a base de plomo, por ejemplo, eso sería detectado por una evaluación y puede tener que ser arreglado antes de que pueda mudarse.
Cierre
Cuando el proceso de suscripción se ha completado, es el momento de llegar a la mesa de cierre. Usted traerá su pago inicial y cualquier otro costo de cierre, firmará la hipoteca y tomará posesión de la escritura.
Hay maneras de mantener sus costos de cierre bajos. Una forma de hacerlo es aumentando el precio de su oferta para convencer al vendedor de que pague otras cosas. De esta manera, usted integra los costes de cierre en el préstamo.
¿Cuánto tiempo dura el proceso hipotecario?
Ahora que sabe cómo funciona el proceso, ¿cuánto tiempo tarda realmente en obtener las llaves? Eso es diferente para cada persona, pero vamos a intentar darte una idea aproximada.
A través de Rocket Mortgage® by Quicken Loans®, puedes ser preaprobado compartiendo tu documentación de ingresos y activos de tu banco. Incluso si usted comienza por teléfono, la mayoría de la gente puede esperar ser preaprobado dentro de un día más o menos.
La parte más larga del proceso es a menudo la compra de una casa, así que si usted tiene una lista de deseos y necesidades que puede llevar a su agente, que debe ayudar a empezar rápidamente.
Una vez que tenga su acuerdo de compra y comience la suscripción, tratamos de cerrar su préstamo dentro de los 30 días aquí en Quicken Loans.
Además de buscar la casa, el siguiente mayor retraso en el proceso a veces puede ser conseguir una evaluación programada. Hay zonas del país donde hay escasez de tasadores. Si vas a comprar en una de estas zonas, es importante que tanto el comprador como el vendedor tengan expectativas realistas.
Puedes ayudar mucho a acelerar el proceso si consigues entregar a tiempo toda la documentación que te piden. Esto puede ser lo único del proceso hipotecario que está más directamente bajo su control.