Los acuerdos de indulgencia, los planes de reembolso y las modificaciones de préstamos son opciones de solución hipotecaria que los prestatarios pueden utilizar para evitar la ejecución hipotecaria.
- En un acuerdo de indulgencia, el propietario del préstamo («prestamista») se compromete a reducir o suspender sus pagos durante un tiempo determinado.
- Con un plan de amortización, el prestamista aumenta temporalmente su pago mensual añadiendo parte de la cantidad atrasada a sus pagos actuales para que pueda ponerse al día con el préstamo.
- En una modificación, el prestamista normalmente reduce su pago mensual y pone el préstamo al día añadiendo cualquier cantidad vencida al saldo de su deuda.
- pagar la cantidad en una suma global
- añadir una cantidad extra a sus pagos regulares cada mes hasta que se pague la totalidad de la cantidad omitida, o
- completar una modificación del préstamo (ver más abajo) en la que el prestamista añade las cantidades impagadas al saldo del préstamo. (Si necesita un pago mensual más bajo al final del período de indulgencia, una modificación podría lograr este objetivo, también.)
- El prestamista reparte la cantidad atrasada a lo largo de un número determinado de meses.
- Durante el periodo de amortización, una parte de la cantidad atrasada se añade a cada uno de los pagos regulares de su hipoteca.
- Al final del período de amortización, usted estará al día en sus pagos de la hipoteca y reanudará el pago de su cantidad mensual normal.
- reducir la tasa de interés
- convertir una tasa de interés variable en una tasa de interés fija
- extender el plazo del préstamo, o
- permitir parte del saldo principal. («Soportar» el capital significa reservar una parte de la deuda total antes de calcular el pago mensual. El prestatario suele tener que pagar la parte reservada en un pago global cuando refinancia o vende la casa, o cuando el préstamo vence.)
- proveer toda la documentación requerida, incluyendo un estado financiero, prueba de ingresos, sus declaraciones de impuestos más recientes, extractos bancarios y una declaración de dificultades, al administrador para su evaluación
- demostrar que no puede hacer el pago de su hipoteca actual debido a una dificultad financiera, y
- completar un período de prueba para demostrar que puede pagar la nueva cantidad mensual.
Cómo funcionan los acuerdos de indulgencia
Un acuerdo de indulgencia proporciona un alivio a corto plazo para los prestatarios. Con una indulgencia, el prestamista se compromete a reducir o suspender los pagos de la hipoteca por un tiempo. Durante el período de indulgencia, el administrador (en nombre del prestamista) no iniciará una ejecución hipotecaria. A cambio, el prestatario tiene que reanudar los pagos al final del período de indulgencia, y por lo general ponerse al día en los pagos atrasados, incluyendo el principal, los intereses, los impuestos y el seguro. Por lo general, puede:
Los términos específicos de un acuerdo de indulgencia variarán de un prestamista a otro.
Si una dificultad temporal hace que se retrase en sus pagos de la hipoteca, un acuerdo de indulgencia podría permitirle evitar la ejecución hipotecaria hasta que su situación mejore. En algunos casos, el prestamista podría extender la indulgencia si su dificultad no se resuelve al final del período de indulgencia para adaptarse a su situación.
En un acuerdo de indulgencia, a diferencia de un plan de pago, el prestamista generalmente acuerda por adelantado que usted no realice o reduzca sus pagos.
Planes de pago: Ponerse al día con las cantidades atrasadas
Si ha dejado de pagar algunas de sus cuotas hipotecarias debido a una dificultad temporal, un plan de amortización podría proporcionar una forma de ponerse al día una vez que sus finanzas vuelvan a estar en orden. Un plan de amortización es un acuerdo para devolver las cantidades atrasadas a lo largo del tiempo.
Así es como funciona un plan de amortización:
La duración de un plan de amortización variará dependiendo de la cantidad vencida y de cuánto puede pagar cada mes, entre otras cosas. Lo normal es un periodo de amortización de tres a seis meses.
Una modificación cambia permanentemente las condiciones del préstamo
Una modificación del préstamo es una reestructuración permanente del mismo en la que se cambian una o más de las condiciones para ofrecer un pago (con suerte) más asequible. Si actualmente no puede afrontar el pago de su hipoteca debido a un cambio de circunstancias, pero podría hacer un pago modificado en adelante, esta opción podría ayudarle a evitar una ejecución hipotecaria.
Cómo el prestamista ajusta su pago
Con una modificación, el prestamista podría acordar hacer una o más de las siguientes cosas para reducir su pago mensual:
Cómo calificar para una modificación
Generalmente, para obtener una modificación de préstamo, usted debe:
También tendrá que cumplir con todas las directrices del prestamista, que pueden ser extensas y complicadas.
Diferentes tipos de modificaciones
Existen muchos programas de modificación de préstamos diferentes, incluyendo modificaciones de préstamos propios (internos), así como Modificaciones Flex de Fannie Mae y Freddie Mac. Otros programas especiales de modificación también están disponibles para ciertos tipos de préstamos, como los préstamos asegurados por la FHA.
Obteniendo ayuda
Si quiere saber más sobre las alternativas a la ejecución hipotecaria, considere hablar con un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias o con un asesor de vivienda aprobado por el HUD.