Para todos los propietarios, inevitablemente llega un día en que es el momento de transferir el título de la propiedad a otra parte. Casi inmediatamente, esos propietarios descubren que hay más de una forma de hacerlo, escrituras de renuncia, escrituras de garantía, escrituras de garantía especial y más. La forma de transferir la propiedad depende de las circunstancias de esa transferencia. Es importante destacar que el hecho de que necesite una compañía de títulos para realizar una búsqueda de títulos o un prestamista para discutir las opciones de refinanciación depende de las circunstancias, el tipo de escritura utilizada y el propósito de la transferencia.
De usted a familiares y amigos de confianza
Una escritura de renuncia se utiliza a menudo para transferir la propiedad a familiares y amigos de confianza. Las escrituras de renuncia carecen del pacto de título de la mayoría de los otros tipos de escrituras de propiedad, lo que significa que la transferencia es sin garantía. El propietario, el otorgante, transfiere la titularidad de la propiedad al cesionario, por ejemplo un familiar directo, sin la protección que ofrecen otros tipos de escrituras. Por lo tanto, si surge un defecto en el título, un gravamen o una impugnación, el cesionario no tiene ningún recurso legal. Este tipo de transferencia de propiedad «tal cual» conlleva un riesgo si el otorgante no está seguro de que su título es libre y claro y si el cesionario no está seguro de que el otorgante está actuando de buena fe. Por lo tanto, este tipo de escritura sólo suele utilizarse en determinadas circunstancias en las que es menos probable que surjan esos problemas. Es posible que se necesite utilizar una escritura de renuncia durante un divorcio, en el que uno de los cónyuges actúa como otorgante, poniendo fin a su interés en una vivienda conyugal de propiedad conjunta, y transmitiendo ese interés al otro cónyuge cesionario. Otro uso común es cuando un miembro de la familia quiere regalar una propiedad a un pariente, sin una venta tradicional.
De usted a su LLC
Sin embargo, las escrituras de renuncia también se pueden utilizar en un entorno de pequeña empresa. Un propietario de una propiedad de alquiler o de una pieza de inversión inmobiliaria podría decidir que ha llegado el momento de formar una entidad de negocios LLC, para limitar su responsabilidad legal si alguien es herido en la propiedad o decide demandar al propietario. Esto es particularmente común para los propietarios de múltiples propiedades de alquiler, de tal manera que un propietario podría preferir formar una LLC para cada propiedad para proteger los otros activos. Después de que el dueño de una propiedad forme una LLC, obtenga una identificación fiscal federal y abra una cuenta bancaria para el negocio, el dueño de la propiedad debe entonces transferir la propiedad a la LLC. Esto se hace a menudo con una renuncia, aunque algunos prefieren la protección adicional de una escritura de garantía. En cualquiera de los casos, tendrá que trabajar con el registrador de su condado para obtener el formulario correcto para la escritura, averiguar la «contraprestación» mínima (precio de compra) requerida por la legislación local, hacer que el documento sea notariado y hacer que la escritura sea registrada por la agencia de registro local. También tendrá que ponerse en contacto con los inquilinos y actualizar el contrato de alquiler.
De usted a un comprador en una venta tradicional
Para las ventas tradicionales, casi siempre se utiliza una escritura de garantía general o una escritura de garantía especial para transferir el título. La escritura de garantía garantiza el buen estado del título, lo que significa que el cesionario, el comprador de la vivienda, tiene recursos legales contra futuras reclamaciones sobre la propiedad. Este tipo de escritura no sólo transmite un «interés» en la propiedad, sino que promete al nuevo titular que puede comprar, poseer y disfrutar legalmente de la propiedad. Dado que en las ventas tradicionales de viviendas intervienen agentes inmobiliarios, prestamistas hipotecarios, compañías de seguros de títulos e incluso abogados en algunos casos, el proceso de transferencia de títulos suele estar más oculto para los propietarios. Una compañía de títulos realizará una búsqueda de títulos y verificará el buen estado del título, y emitirá los documentos de la póliza del propietario del seguro del título y de la póliza del prestamista para proteger aún más la transacción. Aunque la escritura de garantía general es la norma aquí, siempre hay excepciones. Algunas transacciones de venta pueden utilizar una escritura de garantía especial para abordar la cuestión de los defectos del título que surgieron durante la propiedad del otorgante. Las transacciones en Massachusetts son otro caso atípico, ya que prefieren las escrituras de renuncia en lugar de las de garantía.
Transferencia del título para subsanar defectos
Cuando se producen defectos en el título, es necesario subsanarlos. A menudo, una escritura de un tipo u otro está involucrado en este proceso. En algunos casos, se puede utilizar una renuncia para eliminar los defectos conocidos en un título sin el tiempo y los gastos que conlleva litigar el asunto. Un título establecido como incuestionable a través de la renuncia puede entonces ser transferido a través de una escritura de garantía, aclarando aún más la propiedad y la cadena de título de la propiedad.
Algunas notas finales para los titulares de hipotecas
Los propietarios que están considerando una transferencia de una propiedad deben ser particularmente cautelosos si son titulares de una hipoteca. Un propietario espera que su hipoteca cambie o llegue a su fin con una refinanciación o una venta tradicional. Sin embargo, algunos otorgantes de renuncias no son conscientes de que su hipoteca también se verá afectada por dicha transferencia. Muchos contratos hipotecarios tienen lo que se conoce como una cláusula de «vencimiento en la venta», lo que significa que el prestamista «reclamará» el préstamo y exigirá el reembolso completo. Incluso sin un intercambio de dinero, como un traspaso por donación entre miembros de la familia, los procedimientos de un prestamista hipotecario podrían exigir el reembolso inmediato del saldo del préstamo. La mayoría de los otorgantes no dispondrán de fondos para ello, por lo que es posible que quieran refinanciar, que el cesionario asuma la hipoteca o que se les apruebe una nueva hipoteca. Además, una escritura de renuncia no transfiere la hipoteca, por lo que incluso si un prestamista permite que se regale una propiedad, los pagos puntuales de la hipoteca siguen siendo responsabilidad exclusiva del otorgante. Si un prestamista permite una transferencia para una LLC, podría exigir al otorgante que firme una nueva garantía personal de pago de la hipoteca, o exigir una refinanciación a través de la LLC. Por lo tanto, se trata de una cuestión espinosa para los propietarios con una hipoteca. Lo mejor es consultar con su prestamista antes de dar cualquier paso para transferir o vender su propiedad. Además, si está pensando en vender o transferir una propiedad que tiene un historial de escrituras de renuncia, puede ponerse en contacto con una compañía nacional de seguros de títulos. La empresa puede realizar una búsqueda de títulos, subsanar cualquier defecto e incluso emitir una póliza de propietario para una mayor protección.