Descubrir cuánto puede pagar de alquiler no es en realidad una ecuación tan complicada como podría esperarse. Se recomienda no gastar más del 30 por ciento de tus ingresos en el alquiler.
Más complicado que calcular lo que puedes pagar es encontrar el piso adecuado. Aquel con suficiente espacio en el barrio adecuado, que además tenga un precio asequible. La mediana del alquiler bruto entre 2013-2017 fue de 982 dólares, según el Censo de Estados Unidos. Esto significa que hay un porcentaje decente de apartamentos que cuestan más, además de algunos que cuestan menos.
Mirando tu salario actual, ¿podrías permitirte un apartamento en la mitad de la escala de alquileres? Podrías permitirte algo más? Lo que puedes alquilar, ¿está en una buena zona de la ciudad? Tiene suficiente espacio?
Las preguntas se suceden a medida que vas armando el rompecabezas que te lleva al apartamento adecuado. Cuando el coste, la ubicación y el tamaño no cuadran con la parte ideal de la ciudad, merece la pena buscar opciones alternativas de vivienda asequible.
Los apartamentos de alquiler controlado y los que tienen el alquiler estabilizado son dos posibles opciones a explorar. Aunque no son exactamente lo mismo, las normas que rigen ambos son bastante similares. Es importante entender qué son ambas y saber cómo encontrar unidades disponibles.
Definición de control de alquileres
El control de alquileres es una regulación gubernamental que limita el precio que un propietario puede cobrar a un inquilino por vivir en un apartamento específico. Normalmente hay regulaciones sobre cuánto puede aumentar el alquiler cada año, hasta llegar a una cantidad máxima. Una vez alcanzado el límite, el alquiler no puede subir más, independientemente del tiempo que el inquilino viva en la vivienda. La intención del control de alquileres siempre ha sido ayudar a mantener los costes de vida asequibles para los residentes con menores ingresos.
Las primeras leyes locales de control de alquileres en Estados Unidos entraron en vigor en la década de 1920, con un segundo impulso de popularidad en la década de 1970. Hoy en día, el control de los alquileres sigue existiendo, pero las leyes varían según la ciudad o el municipio. Muy pocos estados apoyan las regulaciones a nivel estatal. Esto hace que los inquilinos tengan que lidiar con diferentes regulaciones dentro del mismo estado si se mudan a una ciudad diferente.
La mayoría de los estados no tienen ninguna ley de control de alquileres, y algunos prohíben el control de alquileres por completo. La discusión sobre si el control de alquileres es algo bueno o malo tiene fuertes defensores en cada lado.
Apartamentos con control de alquileres en Estados Unidos
Sólo unos pocos estados tienen hoy en día leyes de control de alquileres activas y más tradicionales. Puedes encontrar unidades de control de alquiler en Nueva York, Nueva Jersey, California, Maryland y Washington, D.C.
Las ciudades más grandes donde puedes encontrar unidades de control de alquiler son Nueva York, Los Ángeles, San Francisco y Oakland, y Nueva Jersey es la que tiene más ciudades con apartamentos de alquiler controlado. La mayoría de los estados restantes prohíben por completo el control de alquileres.
Fuente: NMHC
Oregón promulgó recientemente una forma más moderna de control de alquileres que limita los aumentos de renta cada año. Se trata del primer estado que cuenta con una ley de control de alquileres a nivel estatal, uniforme en todas las ciudades y municipios. La ley se aprobó en respuesta a un problema emergente.
Los inquilinos de toda la vida se enfrentaban al desahucio con un aviso mínimo y sin una justificación específica. Las leyes de control de alquileres en Oregón prohibieron la práctica de los desalojos sin motivo y añadieron la estabilidad de los alquileres. Ahora, los propietarios no pueden subir el alquiler más del 7 por ciento más la inflación cada año, lo que viene a ser alrededor del 10 por ciento.
Control de alquileres vs. estabilización de alquileres
Buscando en la historia, te preguntarás ¿qué significa el control de alquileres hoy en día? Definitivamente ha evolucionado en algo diferente para los nuevos inquilinos. «Aunque las primeras políticas locales de control de alquileres imponían límites estrictos de precios, la mayoría de las regulaciones locales de hoy en día son esfuerzos de estabilización de alquileres, que se dirigen a tipos específicos de propiedades dentro de una ciudad y permiten aumentos periódicos de los alquileres», dice el Urban Institute.
Usar las propiedades de la ciudad de Nueva York como ejemplo ayuda a explicar la diferencia entre el control de alquileres y la estabilización de alquileres. El control de alquileres, según Emily Nonko de Curbed New York, es sólo para los inquilinos que viven de forma continuada en su apartamento desde el 1 de julio de 1971, en un edificio construido antes de 1947.
Los topes de alquileres establecidos para estos inquilinos específicos equivale a lo que la persona media pagaba en la década de 1970 para vivir en la ciudad de Nueva York. Una vez que un apartamento con alquileres controlados queda vacante, puede pasar a las políticas de estabilización de alquileres actuales o quedar libre de cualquier regulación.
La estabilización de alquileres es la forma más moderna de asegurar un alquiler por debajo del mercado en lugares como Nueva York. Por lo general, sólo se aplica a los edificios con seis o más unidades construidas antes de 1974. Los administradores de las unidades de alquiler estabilizado tienen un límite legal cada año que pueden aumentar el alquiler.
La Junta de Directrices sobre Alquileres establece estos porcentajes, que en la actualidad son del 1,5 por ciento para las renovaciones de contratos de un año y del 2,5 por ciento para las renovaciones de contratos de dos años. Se establece un alquiler máximo para cada apartamento basado en el historial único de cada unidad.
Qué hace que el control de alquileres sea bueno
Debido a que los precios de los alquileres en Estados Unidos están aumentando más rápido de lo que la gente con trabajos de ingresos moderados puede permitirse, las opciones alternativas de alquiler siguen siendo importantes. Según Will Kenton de Investopedia:
«El control de los alquileres permite a las familias de ingresos moderados y a las personas mayores con ingresos fijos vivir decentemente y sin miedo a una subida de alquiler personalmente catastrófica.»
La estabilidad de una vivienda asequible mantiene a los residentes en el mismo lugar durante más tiempo, lo que tiene un impacto positivo en la comunidad. Cuanto más tiempo permanezcan los inquilinos, más seguro y estable suele ser el barrio.
Donde el control de alquileres puede causar daños
El control de alquileres puede convertirse en una situación perjudicial para los propietarios. Si tienen demasiadas unidades con alquileres por debajo del valor de mercado, pueden llegar a ser incapaces de permitirse un mantenimiento adecuado o pagar los impuestos y tasas de la propiedad. Esto, a su vez, puede hacer que los edificios con alquileres controlados se deterioren porque el propietario no puede permitirse el mantenimiento del edificio. Los inquilinos, incapaces de permitirse mudarse a un apartamento de precio completo, se quedan entonces atrapados viviendo en el deterioro.
Los apartamentos de alquiler controlado también pueden reducir la oferta de viviendas decentes. Como no es una forma atractiva de gestionar una propiedad, los propietarios pueden decidir convertir las viviendas asequibles en una opción más lucrativa. Esto puede significar transformar un edificio de alquiler controlado en condominios de alto precio. Los propietarios también pueden adaptar el espacio para un uso comercial para obtener un beneficio.
La lucha de mudarse a un apartamento de alquiler controlado
Hoy en día es difícil entrar en un apartamento de alquiler controlado si no se vive ya en uno. Cuando las unidades de renta controlada se desocupan ahora, los términos del contrato de arrendamiento a menudo se actualizan para alinearse con las normas legales de vivienda de hoy en día. Esto puede permitir al administrador de la propiedad cobrar el valor de mercado o más. Incluso si la unidad sigue siendo de alquiler controlado, los alquileres base se elevan para adaptarse a la inflación.
No es imposible seguir pagando el mismo precio bajo que el inquilino original. Para ello, hay que planificar con antelación. El inquilino original debe ser un familiar y usted debe vivir ya en el piso cuando se desocupe. Cumpliendo estas dos condiciones, lo más probable es que consigas hacerte con la propiedad cuando el inquilino original se marche. Este traspaso no funcionará si eres compañero de piso.
Para aquellos que no tengan relación y quieran aprovechar las propiedades de alquiler controlado o subvencionado, cada vez es más difícil encontrarlas. Debido a que estas prácticas no son las favoritas de los propietarios, es importante investigar las unidades disponibles.
Si estás buscando en la ciudad de Nueva York, asegúrate de que una cláusula de estabilización de alquileres sea parte de tu contrato. En cualquier ciudad, discuta las leyes de alquiler con su administrador de la propiedad antes de firmar un contrato de arrendamiento. Asegúrate de que gestionan la vivienda de acuerdo con las leyes locales.
Tómate un tiempo para entender lo que está legalmente permitido para los gastos de alquiler y los aumentos de renta, y lo que constituye una renta base demasiado alta. Depende de usted hacer la debida diligencia necesaria para mantener al administrador de la propiedad bajo control.
Encontrar el apartamento adecuado
Nunca es fácil encontrar el apartamento perfecto. Lo más probable es que renuncies a algunos de tus imprescindibles para conseguir el precio, la ubicación o el tamaño adecuados. Con el control de alquileres, no tiene que sacrificar el tamaño o la ubicación para conseguir una unidad asequible. Usted tiene la red de seguridad de saber que está obteniendo un apartamento con un alquiler que nunca será demasiado alto.
Asegúrese de entender las leyes asociadas con el control de alquileres en su área, y confíe en que su administrador de la propiedad cuidará bien del edificio antes de firmar un contrato de arrendamiento.