Ein Angebot für Ihr Traumhaus angenommen zu haben, mag ein Grund zum Feiern sein, aber Sie sind noch nicht fertig. Sie müssen das Haus und das Grundstück inspizieren lassen, bevor Sie den Sekt kaltstellen können, und es gibt eine Menge Probleme, die sich verstecken könnten. Hier geht es nicht um abblätternde Farbe, die sowohl offensichtlich als auch ziemlich einfach zu beheben ist, sondern um große Posten, die die Bewohnbarkeit der Immobilie beeinflussen können. Hier sind 13 Dinge, die bei Ihrer Hausinspektion besondere Aufmerksamkeit verdienen.
❏ Öltank
Wenn Sie ein Haus kaufen, das mit Öl beheizt wird und beabsichtigen, es so zu belassen, ist das vielleicht keine große Sache. Wenn das Haus jedoch mit Gas beheizt wird, könnte es sein, dass das Haus einst mit Öl beheizt wurde und Sie sollten herausfinden, ob es einen Öltank auf dem Grundstück gibt.
Wenn der Tank noch da ist, gibt es zwei Möglichkeiten: entweder wurde er mit Sand und Kies gefüllt oder nicht. Möglicherweise können Sie ihn dort belassen, aber bestimmte Gemeinden verlangen, dass er entfernt wird. Auf jeden Fall müssen Sie den Status des Tanks feststellen und sicherstellen, dass er nicht in den Boden ausgelaufen ist. Das Aufräumen einer solchen Sauerei kann ein großer Aufwand sein.
„Stellen Sie sicher, dass wir das gesamte Grundstück fegen“, rät die Immobilienmaklerin Elice Shikama von RE/MAX in Franklin Lakes, New Jersey. „Denn manchmal denken die Verkäufer, dass sie nur einen haben. Sie könnten aber mehrere unterirdische Tanks haben.“
❏ HVAC-System
„Ein normaler Hausinspektor wird bestätigen, dass das Heizungs-, Belüftungs- und Klimasystem (HVAC) eines Hauses zum Zeitpunkt der Inspektion funktionstüchtig ist, aber er wird keine Garantie dafür geben, dass es weiter funktioniert, wenn Sie das Haus kaufen“, sagte Lynnette Bruno, Trulias ehemaliger Vizepräsident für Kommunikation, 2016 gegenüber Curbed.
Ihr Inspektor sollte jedoch in der Lage sein, Ihnen zu sagen, wie lange Ihr Klimaanlagenkondensator (die Einheit draußen) halten sollte, indem er einfach die Seriennummer überprüft, so Nigel Turner von Total Home Inspection Services in West Milford, New Jersey. Er sagt, dass die meisten Kondensatoren 12 bis 15 Jahre halten, bevor sie ersetzt werden müssen.
❏ Dach
Dachprobleme sind laut Trulia für 39 Prozent der Versicherungsansprüche von Hausbesitzern verantwortlich. „Finden Sie heraus, wie alt das Dach ist und ob es irgendwelche Probleme gibt“, sagt Bruno und fügt hinzu, dass Sie es wahrscheinlich auf den neuesten Stand bringen müssen, wenn es irgendwelche Probleme gibt. Fragen Sie, ob die Dachgarantie des aktuellen Hausbesitzers mit dem Kauf auf Sie übergeht (das ist nicht immer der Fall).
❏ Strukturelle Integrität des Schornsteins
„Schornsteine können ein sehr kostspieliges Unternehmen sein“, sagt Turner. Ihr Inspektor sollte nach Anzeichen von Schäden an der Schornsteinauskleidung im Inneren, Fehlern im Mauerwerk um den Schornstein herum und Korrosion suchen, sagt Turner.
❏ Wasserabfluss und -ausschüttung
„Wasser ist der größte Feind Ihres Hauses“, sagt Turner. Es besteht die Gefahr von Schäden am Fundament. Wenn Wasser in der Nähe des Hauses festgestellt wird, wollen Sie, dass das Wasser vom Haus wegfließt, nicht auf es zu. Im Außenbereich sollten Sie die Dachrinnen und Abflussrohre überprüfen, denn wenn sie nicht richtig funktionieren, kann das Fundament beschädigt werden.
Während Wasserschäden im Außenbereich bei einer visuellen Inspektion recht einfach zu erkennen sind, sind potenzielle Schäden, die sich in den Wänden eines Hauses verbergen, schwieriger zu entdecken, sagt Bruno. Um sicherzustellen, dass Ihr Haus sicher vor Wasserschäden ist, die zu schimmeligen Wänden führen können, stellen Sie sicher, dass Ihr Inspektor die zusätzlichen Vorsichtsmaßnahmen ergreift und eine Infrarotkamera einsetzt, um Wasserschäden zu finden, die unter der Oberfläche eines Hauses existieren.
❏ Elektrizitätssystem
Turner sagt, es gibt ein paar spezielle Systeme, auf die man achten sollte. Eines davon ist die sogenannte „Knob and Tube“-Verkabelung, auch bekannt als K&T, die normalerweise in Häusern von etwa 1880 bis in die 1930er Jahre zu finden ist; diese Art von elektrischem System ist in der Regel nicht geerdet, was zu einem potenziellen Stromschlag führt. Die andere Sache, nach der Sie Ausschau halten sollten, ist eine Federal Pacific Electric-Tafel: Wenn Schutzschalter auf diesen Systemen ausgelöst werden, führt das oft zu Überhitzung und Feuer.
❏ Fundament
Sie wollen sicherstellen, dass das Fundament des Hauses stabil ist. Wie beim Dach ist es möglich, dass Sie es als neuer Eigentümer auf Vordermann bringen müssen. „Probleme mit dem Fundament können sehr kostspielig sein“, sagt Bruno.
❏ Qualität des Bodenbelags
Das erste, wonach Inspektoren suchen, sind holzzerstörende Insekten, sagt Turner. Das können Zimmermanns-Bienen, Zimmermanns-Ameisen, Holzbock-Käfer und natürlich Termiten sein.
„Über die Standard-Inspektion des Fußbodens hinaus, der im Freien liegt, können Unterböden, die mit Teppich, Fliesen oder Laminat abgedeckt sind, zusätzliche Probleme verursachen, wenn sie nicht sorgfältig untersucht werden“, sagt Bruno. Potenzielle Hausbesitzer können ihre Füße benutzen, um weiche Stellen im Unterboden zu erkennen, wo das Holz schwach ist, oder ihren Geruchssinn benutzen, um nach einem schimmeligen, muffigen Geruch Ausschau zu halten, der ein klares Anzeichen für Holzfäule sein könnte. Lokale Experten des National Institute of Certified Floorcovering Inspectors können helfen, Anzeichen für mögliche Probleme zu erkennen.
❏ Schädliche Gase
Radon ist farblos, geruchlos und geschmacklos, aber es ist radioaktiv und krebserregend. Die U.S. Environmental Protection Agency (EPA) empfiehlt, dass alle Häuser auf das Vorhandensein von Radon getestet werden. Vor einer Hausbesichtigung kann ein potenzieller Hauskäufer den Verkäufer fragen, ob er bereits auf Radon getestet hat, sagt Bruno. Verkäufer testen ihre Häuser oft, bevor sie sie zum Verkauf anbieten, so dass aktuelle Testergebnisse während des Abschlussprozesses verfügbar sein können. Wenn nicht, sind Radontests preiswert, um $40, und die Testergebnisse können in einer Angelegenheit von Tagen verarbeitet werden.
Wenn Sie den Test durchführen, muss das Testgerät, normalerweise ein Kanister, im niedrigsten Punkt im Haus gesetzt werden, sagt Turner, und das Haus muss für 24 Stunden geschlossen werden, bevor das Verfahren eingeleitet wird. Das bedeutet, dass alle Fenster, Türen und Kamine in ihren geschlossenen Positionen sind. Sie können das Haus betreten und verlassen, aber das war’s.
❏ Asbest
„Für Hauskäufer, die ein Haus in Erwägung ziehen, das vor 1980 gebaut wurde, lohnt es sich, einen Hausinspektor zu fragen, ob er häufig mit Asbest gearbeitet hat und aufgrund einer Sichtprüfung ein vernünftiges Urteil darüber abgeben kann, ob gestörte Asbestfasern vorhanden sind“, sagt Bruno.
Asbest wurde lange Zeit als Isolierung im Bauwesen verwendet, aber es stellte sich heraus, dass es für die menschliche Gesundheit gefährlich ist. Wenn es ungestört ist, mag es sicher sein, aber es zu beseitigen, bevor es zu einem Problem wird, ist oft ratsam. Turner sagt, dass man es überall finden kann, von Heizungsrohren im Inneren bis hin zu Außenschindeln.
❏ Abluftventilatoren
Turner sagt, dass man sicherstellen sollte, dass sie nach außen entlüften. Noch bis vor 15 Jahren wurden Stadthäuser mit Systemen gebaut, die in den Dachboden entlüfteten, was zu Schimmel führen kann.
❏ Bleifarbe
Bleifarbe ist meist ein Problem bei älteren Häusern, besonders wenn man alte Fenster ersetzt. Bei alten Metallfenstern besteht das Potenzial für Blei, sagt Turner. „Wenn wir das Gefühl haben, dass es das Potenzial für Bleifarbe geben könnte, würden wir ein Unternehmen empfehlen, das Bleifarben prüft.“
❏ Abwassersysteme
„Es gibt eine Möglichkeit, wenn es ein älteres Haus ist, das ein septisches System gewesen sein könnte“, sagt Turner. „Es gab Fälle, in denen ein Abwassersystem aufgegeben wurde und im Laufe der Zeit einen Einsturz verursachte.“ Er sagt, er habe ein Beispiel gesehen, bei dem das System zusammengebrochen ist und ein Kinderspielzeug verschluckt hat. Sie müssen also herausfinden, ob es ein septisches System gab. Außerdem können auch Abwasserrohre durch Baumwurzeln beschädigt werden. Auch sie sollten überprüft werden, und das kann mit einer Schlange geschehen.
Während es großartig ist, einen professionellen Hausinspektor zu haben, empfiehlt Turner, dass Sie auch Ihre eigene Hausinspektion durchführen. Schauen Sie einfach, ob die Dinge so funktionieren, wie Sie denken, dass sie es sollten und machen Sie grundlegende Dinge wie nach draußen zu gehen und die Dachrinnen zu überprüfen, wenn es regnet.
Inspektionen für Eigentumswohnungen und Co-Ops
Heiminspektionen sind nicht nur für Häuser: Sie sollten auch eine für den Kauf einer Wohnung in Betracht ziehen. Wenn Sie eine Einheit in einem größeren Mehrfamilienhaus kaufen, zum Beispiel in einem Hochhaus, müssen Sie auf Dinge achten, die Sie bei einem Einfamilienhaus nicht beachten müssten.
„Bei Co-ops und Eigentumswohnungen müssen Sie mehr an Ihre Haftung denken“, sagt Elizabeth Kee, eine Immobilienmaklerin bei CORE in New York City. Sie haben ein ganzes Gebäude, oder mehrere Gebäude, für die Sie teilweise finanziell verantwortlich sind. Ihr Anwalt wird versuchen, herauszufinden, was in der Zukunft repariert oder aktualisiert werden muss, indem er mit der Verwaltungsgesellschaft spricht und die Notizen von früheren Condo oder Co-op Vorstandssitzungen liest. Zukünftige Wartungsarbeiten könnten Dinge wie die Erneuerung des Daches oder des Heizkessels oder die Aktualisierung der Wäscherei umfassen, die Sie wahrscheinlich Geld kosten werden, entweder in Form einer dauerhaften Erhöhung der Wartungskosten oder einer vorübergehenden Veranlagung.
Sie können einen Inspektor beauftragen, die Einheit, die Sie zu kaufen gedenken, zu besichtigen, und der Hausverwalter oder die Verwaltungsgesellschaft des Gebäudes sollte in der Lage sein, dem Inspektor Zugang zum Dach, zum Keller und zu anderen gemeinsam genutzten Räumen zu gewähren, die möglicherweise zukünftige Reparaturen erfordern. (Wenn der Vorstand der Genossenschaft oder der Eigentumswohnung Ihre Bitte, diese Bereiche zu inspizieren, ablehnt, kann das ein Warnsignal sein). Während der Inspektion sollten Sie überprüfen, ob alle Geräte, Steckdosen und Stromkreisunterbrecher funktionieren.
Sie sollten auch einen Rundgang am Tag des Abschlusses machen. „Stellen Sie sicher, dass alles noch in Ordnung ist, dass die Wohnung im Obergeschoss nicht in der Nacht vor der Schließung ein großes Leck hatte“, sagt Kee.