5 Dinge zu verhandeln, wenn Sie Ihr erstes Haus kaufen

Als Erstkäufer eines Hauses nehmen Sie wahrscheinlich an, dass Ihr Makler oder Immobilienmakler die schmutzige Arbeit des Verhandelns für Sie erledigen wird. Auch wenn das stimmt oder Sie einen DIY-Ansatz verfolgen, indem Sie selbst verkaufen, sollten Sie sich keine Gelegenheit entgehen lassen, um das zu verhandeln, was Sie wollen – sei es, dass die Abschlusskosten übernommen werden, das ganze Haus neu gestrichen wird oder das Einzugsdatum verlängert wird. Schließlich ist das Schlimmste, was ein Verkäufer sagen kann, nein, und das wissen Sie erst, wenn Sie fragen.

„Der größte Fehler, den ich bei jungen Hauskäufern sehe, ist die Annahme, dass ihr Immobilienmakler proaktiv und kreativ in ihrem Namen verhandeln wird“, fügt Zoe Chance hinzu, eine Professorin an der Yale School of Management, die über Einfluss und Verhandlungsgeschick forscht. „Der Anreiz des Maklers ist es, den Deal durchzuziehen, und nicht, seinem Kunden den bestmöglichen Deal zu verschaffen.“

Hier sind fünf Dinge, die Sie immer verhandeln sollten, wenn Sie ein Haus kaufen, egal was.

1. Alle oder einen Prozentsatz der Abschlusskosten zu zahlen.

Eines der wichtigsten Dinge, die Sie als Erstkäufer erfolgreich verhandeln können? Die Schließungskosten. „Die Abschlusskosten erwischen Erstkäufer oft unvorbereitet, weil sie nicht wissen, dass sie zusätzliches Bargeld brauchen, um die Transaktion abzuschließen“, sagt Elizabeth Ann Stribling-Kivlan, Immobilienmaklerin bei Stribling & Associates in New York City. „Der Gesamtbetrag hängt davon ab, wo die Immobilie verkauft wird und wie hoch der Wert ist, aber Hauskäufer können typischerweise damit rechnen, zwischen 2% und 5% des Kaufpreises zu zahlen. Allerdings können die Abschlusskosten vom Verkäufer oder vom Käufer bezahlt werden. Wenn Sie sich in einem Käufermarkt befinden und der Verkäufer bestrebt ist, sich von der Immobilie zu trennen, können Sie möglicherweise erreichen, dass der Verkäufer einen Teil oder die gesamten Abschlusskosten übernimmt.“

Damit haben Sie zusätzliches Geld in der Tasche, das Sie für Renovierungen, größere Reparaturen oder Aktualisierungen verwenden können, aber Sie können auch eine Abschlussgutschrift für bestimmte Änderungen beantragen, die nach dem Kauf vorgenommen wurden. „Zum Beispiel muss die Einfahrt versiegelt werden, oder der neue Besitzer möchte die Terrasse erneuern lassen“, erklärt Teris Pantazes, die ein Hausbesitzer- und Hauskäufer-Eigentumsverwaltungssystem in Maryland besitzt und oft mit Immobilienmaklern zusammenarbeitet. „Das sind Posten, die ein Verkäufer dem Hauskäufer ‚gutschreiben‘ könnte, was bedeutet, dass er das Geld kassiert und es am Abrechnungstisch sofort zurückgibt. Das senkt nicht den endgültigen Kaufpreis, aber es senkt den Betrag, den der Käufer aus eigener Tasche zahlen muss. Manchmal können Sie Ihren Angebotspreis leicht erhöhen und gleichzeitig um einen Kredit bitten – so teilen Sie die Differenz, aber alles bleibt finanziert.“

Wenn Sie sich für einen Kredit entscheiden, sollten Sie sich überlegen, wann Sie den Kredit für Reparaturen verwenden, die bei einer Hausinspektion festgestellt wurden. Vielleicht möchten Sie die Arbeiten auch vor dem Abschluss des Verkaufs abschließen, um sicherzustellen, dass der Verkäufer für die endgültigen Kosten und die Qualität des Endergebnisses verantwortlich bleibt. „Es ist sehr wahrscheinlich, dass Ihr Hausinspektor Dinge findet, die repariert werden müssen“, sagt Sara Hopkins, eine Immobilienmaklerin in Des Moines, Iowa. „Wenn Dinge gefunden werden, um die man sich kümmern muss, sollte der Verkäufer dafür bezahlen. Selbst wenn ein Käufer das Haus verlässt, ist es sehr wahrscheinlich, dass der nächste Käufer die gleichen Dinge vorfindet. Es ist also im besten Interesse des Verkäufers, sich darum zu kümmern.“

2. Die Prämie einer Hausgarantie, zumindest für das erste Jahr, und Reparaturen im Zusammenhang mit Inspektionen.

„Fragen Sie immer, immer nach einer Hausgarantie“, rät Hopkins, ein Immobilienmakler in Des Moines, Iowa. „Es ist sehr üblich, dass ein Verkäufer diese Kosten im Voraus bezahlt. Der Verkäufer zahlt die Prämie bei Vertragsabschluss, in der Regel etwa 450 bis 600 Dollar, und dann ist der neue Hausbesitzer für den Selbstbehalt bei jedem Schadensfall verantwortlich.“

Während eine Hausbesitzer-Garantie die Reparatur von wichtigen Dingen wie Heizungs- und Klimaanlagen, Sanitäranlagen oder Geräten abdeckt, kann eine Hausinspektion Ihnen auch in Zukunft helfen, Geld zu sparen. Im Allgemeinen gibt es zwei Arten von Inspektionen: Standardinspektionen, die darauf abzielen, sowohl relevante als auch unbedeutende Probleme zu erkennen, die behoben werden müssen, und spezifischere Inspektionen, die auf Haushaltsbereiche wie das Dach oder die Badezimmer abzielen. Ein Verkäufer kann die letztgenannte Art von Inspektion ablehnen, wenn er sie für unnötig hält, was unangenehm sein kann, Ihnen aber gleichzeitig die Möglichkeit gibt, ein potenzielles Problem zu umgehen oder es für immer zu beheben.

Dies hat der Immobilieninvestor Eric Bowlin auf die harte Tour gelernt, als er ein Haus mit einem langsamen Abfluss kaufte. Obwohl der Inspektor sagte, dass es wahrscheinlich nur verstopft war, beauftragte Bowlin jemanden, der es überprüfen sollte – und entdeckte Baumwurzeln im Abfluss. Daraufhin konnte er mehrere Tausend Dollar vom Preis des Hauses herunterhandeln und ließ die Reparatur für weniger als einen Tausender durchführen.

„Als Hauskäufer sollten Sie darauf bestehen, über alles zu verhandeln, was mit Sicherheit zu tun hat“, so Bowlin weiter. „Das könnten Fehlerstromschutzschalter (GFCIs) in den Badezimmern sein, nicht geerdete Gasleitungen, Geländer, die nicht gut gesichert sind, usw. Sie mögen klein erscheinen, und das sind sie auch, aber kleine Probleme können zu großen Problemen werden, wenn es sich um Sicherheitsfragen handelt. Sie wollen wirklich nicht, dass jemand ernsthaft verletzt oder getötet wird, weil sich niemand die Zeit genommen hat, 75 Dollar auszugeben, um einen FI-Schutzschalter im Badezimmer eines älteren Hauses zu installieren.“

3. Flexibilität bei Abschluss- oder Besitzterminen.

Wenn Sie auf einem Abschlussdatum landen, denken Sie wahrscheinlich: „Wie schnell kann ich einziehen?“ Das hängt natürlich von Ihrer Situation ab: Sie warten vielleicht darauf, dass ein anderes Haus geschlossen wird, versuchen, Umzugsunternehmen zu engagieren oder aus einem Mietvertrag für ein Apartment oder eine Eigentumswohnung auszusteigen. Die meisten Käufer gehen davon aus, dass es ihr Problem ist, das herauszufinden, aber das Aushandeln von Flexibilität bezüglich des Abschlusses oder des Einzugstermins ist eigentlich ziemlich Standard.

„Ich vertrete viele Erstkäufer von Eigenheimen, und viele von ihnen haben die Vorstellung, dass sie ein paar Monate warten müssen, bevor sie ein Angebot für ein Haus schreiben können, weil ihr Mietvertrag in einer Wohnung oder einem Haus, das sie derzeit mieten, ausläuft“, sagt der Makler Andrew Read. „Ich schlage oft vor, dass wir mit dem Verkäufer verhandeln, damit mein Kunde seinen aktuellen Mietvertrag auszahlen kann. Oft stellen wir fest, dass der Verkäufer motiviert ist zu verkaufen und kein Problem damit hat, den Preis für die paar Tausend Dollar anzupassen, die es braucht, um vorzeitig aus dem Mietvertrag herauszukommen.“

Und es funktioniert in beide Richtungen – wenn ein Verkäufer wegen eines anderen Hauskaufs oder einer Baumaßnahme zusätzliche Zeit braucht, um das Haus zu räumen, sagt Maklerin Ali Chapin, dann können Käufer, die keine Eigentumsvorbehalte haben, ihnen die zusätzliche Zeit im Austausch für einen niedrigeren Preis gewähren.

4. Kosmetische Aktualisierungen, Möbel und Haushaltsgegenstände.

Makler scherzen nicht, wenn sie sagen, dass man als Käufer über alles verhandeln kann, wie z.B. Möbel, die perfekt zu einer Raumaufteilung passen, Beleuchtungskörper, neu verfugte Waschbecken und Duschen, kleinere Landschaftsgestaltung, Autos, Geräte und sogar Rasenpflegeartikel. Manchmal sagen Verkäufer ja zu solchen Bitten, weil sie ein Haus für den Käufer attraktiver machen wollen, bestimmte Gegenstände nicht an einen neuen Ort transportieren wollen oder sie nur selten benutzen.

„Obwohl Möbel normalerweise als ‚Geschenk‘ vom Hausbesitzer kommen, können sie einen langen Weg für Erstkäufer gehen, die vielleicht ein ganzes Haus einrichten müssen, nachdem sie den Großteil ihrer Ersparnisse für den Kauf ausgegeben haben“, sagt Luis Dominguez, ein Immobilienmakler in Südflorida. „Verkäufer lassen oft Terrassenartikel, Luftfilter – alles Dinge, die einem Käufer Geld sparen können, während er sich vom Kauf erholt.“

5. Hauspreis oder Hypothekendarlehenspunkte.

Den Listenpreis eines Hauses herunterzuhandeln ist natürlich ziemlich typisch, aber es gibt immer noch einige versteckte Tipps und Tricks, damit es zu Ihren Gunsten funktioniert. Laut der Immobilienmaklerin Chantay Bridges können Sie um einen niedrigeren Preis bitten, der auf Faktoren wie vergleichbaren Objekten, Bewertungsergebnissen, dem Zustand der Nachbarschaft, dem Zustand des Hauses und dem Gesamtmarkt basiert – oder Sie können den Verkäufer bitten, Darlehenspunkte auf Ihre Hypothek zu zahlen.

„Ein Käufer kann einen Verkäufer bitten, die Zahlung von Punkten auf seine Hypothek als steuerlich absetzbare Ausgabe zu betrachten“, merkt Bridges an. „Viele Käufer würden gerne den Betrag reduzieren, den sie an Zinsen zahlen müssen, und hier kommen die Punkte ins Spiel. Jeder gekaufte Punkt verringert den Zinssatz, und ungeachtet des Betrags, den ein Kreditgeber Ihnen sagt, kann dies ausgehandelt werden.“

Eine weitere mögliche Option aufgrund der steigenden Zinssätze ist die Übernahme des aktuellen Hypothekenzinssatzes des Verkäufers. „Auch wenn einige Hypothekengesellschaften dies nicht erlauben, kann es einem erstmaligen Hauskäufer helfen, eine Menge Geld zu sparen“, sagt Dan Rivers, ein Immobilienmakler in Charleston, South Carolina. „Das heißt, wenn der derzeitige Eigentümer eine Hypothek mit einem niedrigen Zinssatz hat, sagen wir 3,5 %, und die Zinssätze in die Nähe von 6-7 % steigen, könnte der Käufer die Hypothek des derzeitigen Eigentümers übernehmen und die niedrigeren Zinssätze erhalten. Es gibt viele Faktoren, die bei diesem Prozess eine Rolle spielen, aber es ist ein möglicher Verhandlungspunkt und könnte für Käufer Einsparungen von mehreren hundert Dollar pro Monat bedeuten.“